[카테고리:] 부동산이야기

“지금 팔아야 하나, 버텨야 하나.”

요즘 사무실에 오시는 분들 질문이 거의 이 한 문장으로 수렴합니다. 2026년 7월 31일 발표된 정부의 「2026년 세제개편안」 때문입니다.

상세본 중 Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 > 1. 부동산세제 합리화 부분에 총 22개 항목이 담겨 있는데, 부동산을 보유하고 계신 분이라면 사실상 전부 해당된다고 보셔도 무방할 만큼 개편 폭이 큽니다.

시흥 장현에서 아파트 중개와 법원경매 대리입찰을 함께 하다 보니 질문을 워낙 많이 받습니다. 그래서 조문 순서 그대로 나열하기보다는, 의사결정에 영향을 주는 순서로 다시 묶어서 정리했습니다.

⚠️ 먼저 짚고 갑니다. 이건 정부안입니다. 국회 논의 과정에서 수치가 바뀔 수 있습니다. 다만 시행령 개정 사항(일시적 2주택, 상생임대, 매입임대 아파트 등)은 국회를 거치지 않고 2026년 중 개정 예정이라 확정 가능성이 높습니다.

한눈에 보는 시행 시기

개편안을 관통하는 핵심은 “언제부터냐” 입니다. 시기별로 성격이 완전히 다릅니다.

2026. 10. 1. — 조정대상지역 일시적 2주택 기간 3년→2년, 상생임대주택 양도기한 신설, 매입임대 아파트 중과배제 기한 설정 (시행령 개정, 즉시 압박)

2027. 1. 1. — 종합부동산세 전면 개편, 다주택 중과 한시완화, 고령 1주택자 감면, 장기거주 기본공제 2,500만원 (보유세 인상 + 매도 유인)

2028. 1. 1. — 장기보유특별공제 → 장기거주 소득공제 전환, 공제한도 신설, 비사업용 토지 과세 강화 (양도세 구조 자체 변경)

2029. 1. 1. — 거주공제 완성(보유공제 완전 소멸), 공제한도 축소 (최종 정착)

정리하면 이렇습니다. 2027~2028년 2년간은 “지금 정리하면 깎아준다”는 한시 특례 구간이고, 2029년부터는 완전히 새로운 판이 됩니다. 정부가 매도 타이밍을 사실상 지정해 준 셈입니다.

1. 가장 큰 변화 — 장기보유특별공제가 ‘장기거주 소득공제’로 바뀝니다

제도가 둘로 쪼개집니다 (2028. 1. 1.~)

지금은 토지·건물·조합원입주권을 묶어 하나의 장기보유특별공제로 처리하지만, 개편안은 이를 이원화합니다.

장기거주 소득공제 — 주택, 조합원입주권(관리처분계획인가 전 주택인 경우)

장기보유 소득공제 — 토지, 주택 외 건물, 조합원입주권(인가 전 주택 외 건물·토지인 경우)

이름만 바뀌는 게 아닙니다. 주택은 ‘얼마나 오래 갖고 있었나’가 아니라 ‘얼마나 오래 살았나’로 공제가 결정됩니다.

1세대 1주택자 — 보유공제가 3년에 걸쳐 사라집니다

~2027. 12. 31. 거주공제 연 4%(최대 40%) + 보유공제 연 4%(최대 40%)

2028. 1. 1.~2028. 12. 31. 거주공제 연 6%(최대 60%) + 보유공제 연 2%(최대 20%)

2029. 1. 1.~ 거주공제 연 8%(최대 80%), 보유공제 없음

최대 80%라는 총량은 유지되지만, 그 80%를 거주로만 채워야 합니다. 10년을 보유했어도 실거주가 없으면 2029년부터 공제가 0입니다. 전세 끼고 사둔 이른바 ‘갭 물건’에는 직격탄입니다.

다주택자 — 2년 이상 거주해야 공제를 줍니다

~2027. 12. 31. 거주공제 없음, 보유공제 연 2%(최대 30%)

2028년 거주공제 연 2%(최대 30%, 2년 이상 거주 시에만) 또는 보유공제 연 1%(최대 15%) 중 높은 쪽 적용

2029. 1. 1.~ 거주공제 연 2%(최대 30%), 보유공제 없음

공제한도가 새로 생깁니다 (신설)

지금은 공제율만 있고 금액 상한이 없습니다. 앞으로는 두 가지 한도가 각각 걸립니다.

인별 연간 한도: 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원

양도 물건별 한도: 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원

공동소유이거나 시점을 나눠 분할양도하는 경우, 지분 비율·분할양도 비율로 안분해 한도를 적용합니다. “부부 공동명의로 쪼개고 여러 해에 나눠 팔면 한도를 피할 수 있지 않나”를 막아둔 조항입니다.

거주기간을 인정해 주는 예외 4가지

거주 중심으로 바뀌다 보니, “살고 싶어도 못 산 기간”을 구제하는 장치가 함께 신설됐습니다. 모두 2028. 1. 1. 이후 양도분부터입니다.

① 부득이한 사유로 이사한 경우 (최장 3년) 이사 시점에 1년 이상 계속 거주 중이던 주택이어야 하고, 타 시·군으로 이전해야 합니다. 인정 사유는 고등학교·대학교 취학, 직장 변경·전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학, 국외 취학·근무로 인한 출국, 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가 등입니다.

② 특례주택을 함께 보유한 기간 인구감소관심지역 주택, 농어촌·고향주택, 지방저가주택, 소형 신축주택(전용 60㎡ 이하), 준공 후 미분양주택을 기존 주택과 함께 보유한 기간은 거주기간으로 봅니다.

③ 등록임대주택 임대기간 임대기간을 거주기간으로 인정하되, 공제율은 연 2%·최대 30%입니다(조정대상지역 매입임대 아파트는 제외).

④ 재개발·재건축 공사기간의 50% 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중이던 주택이어야 합니다. 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 기간의 절반을 거주로 쳐주고, 1주택은 연 8%·최대 80%, 그 외는 연 2%·최대 30%를 적용합니다. 청산금 납부분은 거주공제율을 적용하되 2028년만 보유공제율(1주택 연 2%·최대 20%, 그 외 연 1%·최대 15%)을 씁니다.

정비사업 조합원 입장에서 ④는 굉장히 중요합니다. “인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중”이라는 요건이 붙었기 때문에, 이주 시점 관리를 잘못하면 공사기간이 통째로 날아갑니다.

단, 위 인정 기간들은 공제율 산정에만 적용됩니다. 1세대 1주택 우대공제 요건이나 조정대상지역 취득 주택의 2년 거주요건(비과세 요건)에는 쓸 수 없습니다.

상가로 용도변경 후 양도 시 계산법 신설

주택을 상가 등 주택 외로 용도변경해 파는 경우, 보유기간은 ① 주택으로 보유한 기간 중 실제 거주한 기간 + ② 주택 외로 보유한 기간으로 계산합니다. 다만 양도 시점에 용도변경 전 주택이 중과대상(다주택자의 조정대상지역 소재 주택)이었다면 ②만 인정합니다. 양도 직전 근생 전환으로 세금을 줄이던 방식이 막힙니다.

2. 종합부동산세 — 사실상 재설계 수준입니다 (2027. 1. 1.~)

여기가 이번 개편안에서 체감 부담이 가장 크게 늘어나는 영역입니다.

과세대상 기준 신설

1세대 1주택자: 공시가격 합계 14억원 초과 (시가 약 20억원 초과)

그 외: 공시가격 합계 9억원 초과 (시가 약 13억원 초과)

기본공제금액 — 거주 여부로 갈립니다

1세대 1주택자 현행 12억원 → 개정안 거주 14억원 / 비거주 9억원

그 외 현행 9억원 → 개정안 4억원 + 5억원 × (거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)

1세대 1주택자라도 실거주하지 않으면 공제가 12억에서 9억으로 줄어듭니다. 다주택자는 거주 비중이 낮을수록 공제가 4억원에 수렴합니다.

공정시장가액비율 인상

법정 범위 자체가 60~100%에서 60~70%로 조정되고, 주택분 비율은 단계적으로 오릅니다.

3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외): 2027년 70% → 2028년 이후 80%

그 외: 70%

현행 60%에서 한 번에 10~20%p가 올라가는 셈입니다. 공시가격이 그대로여도 과세표준이 커집니다.

세율 — 주택 수 차등이 없어지고, 세율은 오릅니다

2027년 (2주택 이하 기준 인상), 과세표준별 현행 → 2027년:

3억원 이하 0.5% → 0.5% / 3억~6억원 0.7% → 0.7% / 6억~12억원 1.0% → 1.3% / 12억~25억원 1.3% → 1.5% / 25억~50억원 1.5% → 2.0% / 50억~94억원 2.0% → 2.7% / 94억원 초과 2.7% → 3.5%

2028년 이후에는 주택 수 구분이 완전히 사라지고, 현행 3주택 이상 세율(0.5%~5.0%)로 일원화됩니다. 법인은 2027년 3.5%, 2028년 이후 5.0% 단일세율입니다.

즉, 2028년부터는 1주택자든 3주택자든 과세표준이 같으면 같은 세율입니다. 대신 그 세율이 지금의 다주택자 세율입니다.

1세대 1주택 세액공제 — 보유공제가 거주공제로

연령공제(60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%)는 그대로입니다. 바뀌는 건 보유공제입니다.

5~10년 보유공제(신설·경과용) 10% / 거주공제 20%

10~15년 보유공제 20% / 거주공제 40%

15년 이상 보유공제 25% / 거주공제 50%

2027년은 보유공제(거주공제의 1/2)와 거주공제 중 높은 쪽, 2028년 이후는 거주공제만 적용합니다. 여기에도 부득이한 사유 이사(최장 3년)와 재개발·재건축 공사기간 50% 인정이 동일하게 들어갑니다.

그리고 금액 한도가 새로 생깁니다. 공제율 합계 최대 80%는 유지되지만, 금액으로는 2027년 800만원 → 2028년 이후 600만원까지만 공제됩니다. 고가주택 장기 거주자에게는 이 한도가 실질적 제약이 됩니다.

세부담 상한 150% → 200%

직전연도 총 보유세(재산세+종부세)의 150%까지만 부과하던 상한이 200%로 올라갑니다. 위 인상 요인들이 겹쳐도 완충 장치가 약해진다는 뜻입니다. 사실상 인상분이 그대로 반영되는 구조입니다.

대신, 납부유예는 넓혀줍니다

소득 요건이 완화됩니다. 직전연도 총급여 7천만원 → 8천만원, 종합소득금액 6천만원 → 7천만원.

여기에 새 트랙이 추가됐습니다. 만 65세 이상 + 10년 이상 거주이면서, 직전연도 총급여(또는 종합소득금액) 대비 당해연도 보유세(재산세+종부세, 부가세 포함) 비중이 10% 이상이면 연령·보유기간 요건 없이 유예가 가능합니다.

또 납세보증보험증권을 담보로 제출하면 유예기간 이자상당가산액(국세기본법상 이자율 3.1%)을 감면해 줍니다(한도: 유예기간 중 납부한 보증보험료). 은퇴 후 소득은 없는데 집값만 오른 분들을 위한 장치입니다.

3. 그래서 팔라는 겁니다 — 한시 특례 3종

보유세를 올리는 대신, 정부는 2027~2028년에 매도 출구를 열어뒀습니다.

① 다주택자 조정대상지역 중과 한시 완화 (2027. 1. 1.~)

보유기간 2년 이상인 경우에 한정합니다.

1세대 2주택 현행 기본세율 +20%p → 2027년 +5%p → 2028년 +10%p

1세대 3주택 이상 현행 기본세율 +30%p → 2027년 +10%p → 2028년 +15%p

주목할 부분은 특례규정입니다. 2026년에 중과세율로 양도한 분도 2027. 1. 1. 이후 예정·확정신고 시 완화된 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용받습니다. 올해 이미 파신 분이라면 신고 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.

② 고령 1주택자 한시 감면 — 수도권을 떠나면 깎아줍니다 (신설)

새로 만들어진 조항이고, 조건이 꽤 구체적입니다.

요건 (모두 충족)

양도일 기준 만 65세 이상 / 1세대 1주택자로서 양도 / 양도일 현재 2년 계속 거주 중이고, 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택 / 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도(직계비속 등 친족, 지배법인 제외) / 양도 후 6개월 내 비수도권으로 이주(본인·배우자 주민등록 이전 + 실제 거주)

감면

2027년: 양도소득세 50% 감면 (한도 5억원) / 2028년: 양도소득세 30% 감면 (한도 3억원) / 적용기한: 2028. 12. 31.

사후관리 — 아래 사유 발생 시 2개월 내 감면세액과 이자상당가산액(1일 0.022%)을 납부해야 합니다.

양도 후 6개월 내 비수도권 미이주 / 양도 후 5년 내 수도권 주택 취득 또는 수도권으로 이주 / 감면받고 처분한 주택을 양도 후 5년 내 세대원이 재매수

5년 사후관리가 붙어 있다는 점이 중요합니다. “세금 감면받고 잠깐 내려갔다가 돌아온다”는 설계는 불가능합니다.

③ 장기 거주 1세대 1주택 양도소득 기본공제 확대 (2027. 1. 1.~)

10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택을 양도하면, 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올라갑니다. 250만원 초과분은 해당 1주택 양도분에서만 공제됩니다.

인별·양도물건별로 안분 적용되므로 부부 공동명의는 각각 적용됩니다. 특수관계인 간 양도와 비거주자는 제외입니다.

4. 당장 급한 건 이겁니다 — 2026. 10. 1. 시행

국회를 거치지 않는 시행령 개정 사항이라 가장 빨리, 가장 확실하게 옵니다.

조정대상지역 일시적 2주택 — 3년이 2년으로

종전주택도 조정대상지역, 신규주택도 조정대상지역인 경우, 종전주택 양도기한이 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 단축됩니다. 양도세 비과세 특례(소득령 §155①)와 종부세 1세대 1주택 특례(종부령 §4의2①) 모두 동일합니다.

신규주택 취득 요건(종전주택 취득일부터 1년 이상 경과)은 그대로입니다.

경과조치가 핵심입니다. 2026. 8. 3. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전 규정(3년)이 적용됩니다.

지금 갈아타기 진행 중이신 분은 계약금 지급일이 2026. 8. 3. 이전인지를 계약서로 확인하는 게 최우선입니다. 하루 차이로 1년이 왔다 갔다 합니다.

상생임대주택 — 양도기한이 생깁니다

지금은 요건만 갖추면 기한 없이 2년 거주요건 면제를 받았지만, 앞으로는 양도기한 내에 팔아야 합니다.

이전 상생임대차계약 종료 → 2027. 12. 31.까지 양도

이후 종료 → 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도

조정대상지역 매입임대 아파트 — 혜택이 단계적으로 사라집니다

임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트(4년 단기·8년 장기일반)에 대해:

양도세 중과배제 / 법인세 추가과세 배제: 2027. 12. 31. 이전 양도분으로 한정

2028년 양도분은 조특법 §97의11(신설)에 따라 중과·추가과세 세율의 1/2 적용 (개인 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p, 법인 추가과세 10%), 장특공제 우대는 50%에서 30%로 축소

2029년 이후에는 특례 없음

다만 ① 2027. 1. 1. 기준 의무임대 진행 중, ② 신규 조정대상지역 지정, ③ 재건축·재개발 진행 중인 경우에는 각각 의무임대종료일 / 지정 공고일 / 이전고시일 중 가장 늦은 날을 기산일로 삼아 기한을 계산합니다.

5. 임대주택·미분양주택 과세특례 정비

과거 제도들에 일제히 양도기한이 설정됩니다. “언제까지든 들고 있으면 감면”이던 구조가 닫힙니다.

장기임대주택 감면(조특법 §97) 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.

신축임대주택 감면(조특법 §97의2) 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.

미분양주택 과세특례(조특법 §98) 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.

비거주자 주택취득 감면 10%(조특법 §98의4) 2028. 12. 31. 이전 양도

여기에 장기임대주택 장특공제 과세특례(조특법 §97의4)의 적용 대상에서 비거주자가 제외됩니다(2029. 1. 1. 이후 양도분). 국내에 주소나 183일 이상 거소를 두지 않은 개인은 임대기간별 2~10%p 가산 우대를 못 받게 됩니다.

6. 지방은 반대로 넓혀줍니다 — 세컨드홈 특례 확대

수도권을 조이는 만큼 지방은 풉니다. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도세·종부세 특례가 확대됩니다(2027. 1. 1. 이후 취득분).

대상지역 확대

➊ 비수도권(광역시 제외, 광역시 내 군지역 포함) 인구감소지역 — 좌동

➋ 수도권(접경지역) 인구감소지역 및 비수도권 인구감소관심지역 — 좌동

➌ ➊·➋ 외의 비수도권(광역시 제외) 지역 신규 추가 (세부 범위는 대통령령)

주택가액 상한(공시가격 기준)

➊ 9억원 (유지) / ➋ 4억원 → 6억원 / ➌ 4억원 (신설)

적용기간: 2026. 12. 31. → 2029. 12. 31. 취득분까지 연장

혜택은 두 갈래입니다. 1주택자가 해당 주택을 취득하면 기존 보유주택에 1주택 특례가 유지되고(조특법 §71의2), 다주택자의 경우 조정대상지역 주택 양도 시 중과 배제 및 주택 수 산정 제외, 종부세 주택 수 산정 제외가 적용됩니다(소득령 §167의3①, 종부령 §4의3③). 단, 종전 주택과 같은 시·군·구 소재 주택 취득은 제외입니다.

7. 토지 — 비사업용 토지 과세가 크게 강화됩니다 (2028. 1. 1.~)

경매·공매로 토지를 보시는 분들은 여기를 꼭 확인하셔야 합니다.

장기보유 소득공제 배제 대상에 비사업용 토지 추가 — 지금까지 미등기 양도자산, 조정대상지역 중과 주택만 배제 대상이었는데 비사업용 토지가 들어갑니다. 아무리 오래 보유해도 공제가 0입니다.

개인 양도소득세 중과세율: 기본세율 +10%p → +20%p

법인세 추가과세: 양도소득의 10% → 20%

종합합산토지 종부세: 과세표준 45억원 초과 구간 3% → 4% (15억 이하 1%, 15억~45억 2%는 유지)

장특공제 배제와 중과세율 인상이 동시에 걸리기 때문에, 실효세율 상승폭이 상당합니다. 나대지·잡종지를 장기 보유하는 전략은 2028년부터 수지가 크게 나빠집니다.

반대로 공급 쪽은 지원합니다.

공공매입임대주택 건설용 토지 양도 감면: 10% → 15% (감면한도 연 2억원·5년 합계 3억원 신설, 적용기한 2028. 12. 31.)

주택신축용 토지 종부세 합산배제: 종합합산 과세대상 토지에 더해 별도합산 과세대상 토지까지 확대

실무 관점에서 정리하면

발표문 전체를 관통하는 메시지는 하나입니다. “보유는 비싸게, 거주는 유리하게, 처분은 지금.”

몇 가지 체크포인트를 남깁니다.

1주택 실거주자 — 대체로 유리하거나 중립입니다. 거주공제가 최대 80%까지 올라가고, 10년 이상 거주 시 기본공제 2,500만원, 종부세 기본공제 14억원이 적용됩니다. 다만 공시가격 14억(시가 약 20억) 초과 구간부터는 세율·공정시장가액비율 인상 영향을 받습니다.

1주택 비거주자(갭 보유) — 가장 불리합니다. 종부세 기본공제가 9억으로 줄고, 2029년부터는 양도세 장기거주 공제가 0입니다. 실거주 전환이든 처분이든 3년 안에 판단하셔야 합니다.

다주택자 — 2027~2028년이 사실상 정해진 매도 창구입니다. 중과세율이 절반 이하로 내려가는 2027년이 세부담 측면에서 가장 유리합니다. 다만 매물이 동시에 쏟아질 수 있다는 점은 가격 측면에서 고려하셔야 합니다.

갈아타기 진행 중 — 조정대상지역 간 이동이라면 계약금 지급일 2026. 8. 3. 이 기준선입니다. 오늘 계약서부터 확인하세요.

정비사업 조합원 — 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중이어야 공사기간 50%를 거주로 인정받습니다. 이주 계획을 세우실 때 인가일과의 관계를 반드시 따져보세요.

토지 투자자 — 비사업용 토지는 2028년부터 장특공제 배제 + 중과 20%p입니다. 사업용 전환 요건 검토를 서두르시는 게 좋습니다.

마무리 — 결국 날짜 싸움입니다

세제 개편은 시행 시기와 경과조치에서 실제 세금이 갈립니다. 같은 물건, 같은 가격이어도 계약금을 언제 넣었는지, 신고를 언제 하는지에 따라 수천만 원이 달라지는 구조입니다. 세율표보다 내 계약서의 날짜를 먼저 확인하세요.

금강다온공인중개사사무소는 시흥 장현·능곡 일대 아파트 중개와 함께, 법원 경매·공매 대리입찰을 진행하고 있습니다. 수원지방법원 본원 및 안산·안양지원, 인천지방법원 본원 및 부천지원은 정액 99,000원으로 대리입찰을 대행해 드립니다. 원유호 대표는 법원에 등록된 매수신청대리인입니다.

취득 단계의 세금 시뮬레이션이나 보유·처분 시나리오 비교가 필요하시면 편하게 문의 주세요. 개별 사안의 최종 세액 판단은 세무사·회계사 상담을 함께 권해 드립니다.

출처: 기획재정부, 「2026년 세제개편안」 상세본(2026. 7. 31.) 중 Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 > 1. 부동산세제 합리화 (56~96쪽) 본 글은 정부 발표안을 정리한 것으로, 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.

원본 파일 첨부 합니다.

6월 말에 잔금 친 상가인데, 재산세가 나왔다고요? 🤔

안녕하세요, 원리얼티입니다.

지난 6월, 인천 영종구에 있는 1층 상가를 하나 매수했습니다. 법인 명의로 취득했고, 지금은 임차인을 맞추기 위해 준비 중인데요.

오늘은 투자 이야기보다는, 그 과정에서 겪은 다소 황당했던 사건 하나를 공유해 드리려고 합니다.

. . .

💳 “세금 나왔네?” 그리고 3초 만에 카드 결제

가끔 법인 명의로 놓친 세금이 없나 싶어 위택스(Wetax) 에 법인으로 로그인해 봅니다.

7월 중순쯤이었을 겁니다. 로그인해 보니 법인 명의 상가에 대한 7월분 재산세가 떡하니 조회되더군요.

저는 세금이 나오면 미루지 않고 바로 내는 편입니다. 그래서 별 고민 없이 20여만 원을 카드로 결제해 버렸습니다.

그리고 결제창이 닫히고 몇 분 뒤… 문득 이상한 생각이 들었습니다.

“잠깐, 이 상가 잔금 6월 말에 치렀는데?”

. . .

📅 재산세의 절대 원칙, ‘6월 1일’

부동산을 해보신 분들은 다 아시는 내용이지만 짚고 갈게요.

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준, 그날의 소유자에게 부과됩니다.

날짜 하루 차이로 세금 주인이 바뀌는, 나름 무서운 규정이죠.

6월 1일에 소유자였다 → 1년치 재산세 내 몫

6월 2일에 소유권 이전받았다 → 올해는 전 소유자 몫

그런데 저는 6월 말에 잔금을 치렀습니다. 즉, 6월 1일 기준 그 상가는 명백히 타인 명의였다는 이야기입니다.

세금이 저한테 올 이유가 없는 거죠. 🧐

. . .

☎️ 영종구청 세무과에 전화를 겁니다

바로 구청 세무과로 전화를 걸었습니다.

“6월 말에 잔금 치른 상가인데 재산세가 부과됐습니다.”

그런데 돌아온 답변이 또 반전이었습니다.

“취득세 납부 기준일이 5월 14일로 되어 있는데요?”

순간 머리가 하얘집니다. ‘혹시 법무사 사무실에서 등기 접수하며 날짜를 잘못 기재했나?’

곧바로 법무사 사무실 여기저기 전화를 돌리며 확인에 들어갔습니다.

. . .

🙋 그런데… 구청에서 다시 전화가 왔습니다

한창 확인 중인데, 영종구청에서 먼저 연락이 왔습니다.

“담당자가 실수로 날짜를 한 달 앞으로 기입했습니다.”

…네, 그렇습니다. 법무사 실수도, 제 착각도 아니고 입력 오류였던 겁니다. 😅

이미 납부한 재산세는 환급해 주겠다며 환급 계좌를 물어보시더군요.

그리고 며칠이 지난 지금, 납부했던 재산세는 환급 처리가 완료되었습니다.

. . .

✅ 이번 일로 얻은 교훈

1. 세금 고지서도 100% 정답은 아닙니다 공무원도 사람인지라 가끔 실수를 합니다. 금액이 크지 않아도 한 번은 따져볼 만합니다.

2. 재산세는 무조건 ‘6월 1일’부터 확인 고지서를 받았다면 먼저 물어보세요. “6월 1일 기준, 이게 내 명의였나?”

3. 잔금일과 등기 접수일은 기록해 두세요 이번처럼 날짜 하나로 세금 주인이 바뀝니다. 매매 계약서와 등기필증 날짜는 꼭 보관해 두시길.

4. 이상하면 바로 전화 구청 세무과는 생각보다 빠르게 확인해 주고, 오부과면 환급도 어렵지 않습니다.

. . .

혹시 최근에 부동산을 매수하셨다면, 재산세 고지서 한 번 다시 들여다보세요. 저처럼 안 내도 될 세금을 내고 계실지도 모릅니다. 😄

궁금하신 점은 댓글로 남겨주세요!

현성리얼티 / 금강다온공인중개사사무소 📍 아파트 중개 · 법원 경매 & 공매 대리입찰

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안녕하세요, 시흥 장현지구 금강다온공인중개사사무소입니다.

부동산 광고를 하다 보면 중개사 입장에서 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 바로 ‘계약 완료된 매물 광고 삭제’입니다. 계약이 체결되면 네이버 부동산, 자체 블로그, 전단지 등 여기저기 올려둔 광고를 일일이 내려야 하는데, 솔직히 매물이 많고 광고 채널이 여러 개일 때는 하나쯤 놓치는 일이 생기기 마련이거든요. 저희 사무소도 계약 마무리하고 정신없이 서류 정리하다가 “아, 그 광고 아직 안 내렸네” 하고 뒤늦게 발견한 경험이 있습니다.

그런데 지금까지는 이런 ‘단순 실수’조차 과태료 부과 대상이 될 수 있었습니다. 이 부분이 2026년 7월 3일자로 개정됐습니다. 오늘은 국토교통부 고시 제2026-345호, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 일부개정 내용을 실무자 시각에서 정리해 드리겠습니다.

1. 왜 개정됐을까요?

국토교통부가 밝힌 개정 이유는 명확합니다.

“계약 완료된 중개대상물의 표시·광고를 단순 실수로 제때 삭제하지 못하여 과태료가 부과되는 사례를 방지하기 위하여, 계약 체결된 중개대상물을 허위·미끼 매물로 활용한 경우에만 과태료가 부과되도록” 하는 것입니다.

기존 고시에서는 “계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 불구하고 지체 없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우”가 그 자체로 부당 광고 유형에 해당했습니다. ‘지체 없이’라는 기준이 모호하다 보니, 미끼매물로 쓸 의도가 전혀 없었던 개업공인중개사도 삭제가 며칠 늦었다는 이유만으로 과태료 처분을 받는 억울한 사례가 있었던 거죠.

이번 개정은 제재의 초점을 ‘삭제 지연’ 자체가 아니라 ‘미끼매물로의 악용’으로 옮긴 것이 핵심입니다.

2. 개정 내용 핵심 3가지

① 단순 미삭제, 그 자체로는 제재 유형에서 빠졌습니다

기존 제5조제3항에 있던 두 개의 유형(중개 요청에 응하지 않고 다른 매물을 권유하는 경우 / 계약 체결 사실을 알고도 지체 없이 삭제하지 않는 경우)이 삭제되고, 제3항은 “실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시·광고”의 정의 규정으로 정비됐습니다.

즉, 계약이 끝난 매물 광고를 미처 못 지웠더라도, 그것을 미끼로 활용하지 않았다면 이 고시상 부당 광고 유형에 바로 해당하지는 않게 된 것입니다.

② 다만, ‘미끼매물 활용’은 명확하게 과태료 대상입니다 (제5조제2항제4호 신설)

계약이 체결된 사실을 알면서도 광고를 삭제하지 않은 개업공인중개사가, 그 광고를 보고 문의한 의뢰인에게 다른 중개대상물을 권유하는 경우 — 이것이 바로 전형적인 미끼매물 수법이고, 신설된 제4호에 따라 부당 표시·광고에 해당합니다.

단, 예외가 있습니다. 의뢰인이 먼저 “그 매물이 나갔으면 비슷한 다른 물건 있나요?”라고 요청해서 대체 매물을 안내하는 것은 제외됩니다. 실무에서 아주 흔한 상황인데, 이 부분을 명문화해 준 것은 다행스러운 대목입니다.

③ 계약체결 통보받고 3일 이내 미삭제도 과태료 대상입니다 (제5조제2항제5호 신설)

국토교통부장관, 시·도지사, 등록관청 등으로부터 해당 매물의 계약 체결 사실을 우편, 교부, 정보통신망 등으로 통보받았다면, 통보받은 날부터 3일 이내에 광고를 삭제해야 합니다. 이를 어기면 부당 표시·광고에 해당합니다.

여기서 실무 포인트 하나 — 정보통신망(이메일, 시스템 알림 등)을 통한 통보는 통보받을 자가 동의한 경우에만 유효합니다. 즉, 동의 없이 온 전자 통보만으로 3일 기산이 시작되지는 않는다는 뜻입니다.

3. 실무자 입장에서 정리하면

개업공인중개사 입장에서 이번 개정 이후 행동 기준은 이렇게 요약됩니다.

첫째, 계약이 체결되면 광고는 여전히 빨리 내리는 것이 원칙입니다. 제재 유형에서 빠졌다고 해서 방치해도 된다는 의미가 아닙니다. 고시 제4조 일반원칙에도 나와 있듯, 고시에 열거되지 않은 행위라고 해서 법 위반이 아니라고 단정할 수 없습니다.

둘째, 계약 완료된 매물 광고로 들어온 문의에 다른 매물을 먼저 권유하는 것은 절대 금물입니다. 이제는 이 행위가 명시적인 과태료 유형입니다. 반드시 “해당 매물은 계약이 완료됐습니다”라고 먼저 고지하고, 의뢰인이 원할 때만 대체 매물을 안내하세요.

셋째, 등록관청 등에서 오는 계약체결 통보는 놓치지 말고 3일 이내에 처리해야 합니다. 사무소 차원에서 통보 수신 채널(우편함, 이메일)을 정기 확인하는 루틴을 만들어 두는 것을 권합니다.

저희 사무소는 계약 체결 당일에 광고 채널별 삭제 체크리스트를 돌리는 방식으로 관리하고 있습니다. 네이버 부동산, 블로그, 현수막까지 채널이 늘어날수록 이런 체계가 꼭 필요하더라고요.

4. 소비자(매수인·임차인) 입장에서는요?

이번 개정이 소비자 보호를 약화시키는 것 아니냐고 볼 수도 있지만, 실제로는 반대에 가깝습니다. 제재의 칼날이 ‘실수한 중개사’가 아니라 ‘의도적으로 미끼매물을 운영하는 중개사’에게 정확히 향하도록 정비된 것이기 때문입니다.

광고를 보고 방문했는데 “그 물건은 나갔고요, 이건 어떠세요?”라며 처음부터 다른 매물로 유도한다면, 그 자체가 과태료 대상 행위라는 점을 기억해 두시면 좋습니다. 반대로, 소비자가 먼저 대체 매물을 요청하는 것은 자연스러운 거래 과정입니다.

시행일은 발령한 날(2026년 7월 3일)부터이며, 시행 이후 이루어지는 표시·광고부터 적용됩니다.

마치며

이번 개정은 성실하게 영업하는 개업공인중개사의 부담은 덜어주고, 미끼매물이라는 시장 교란 행위에는 제재를 명확히 한 균형 잡힌 개정이라고 평가하고 싶습니다. 다만 고시는 어디까지나 예시 규정이므로, 열거되지 않은 행위라도 소비자를 오인시킬 우려가 있다면 법 위반이 될 수 있다는 점은 변함이 없습니다.

시흥 장현지구 아파트 매매·전월세, 그리고 법원경매·공매 대리입찰 관련 궁금한 점이 있으시면 언제든 금강다온공인중개사사무소로 문의 주세요. 정확한 정보와 투명한 광고로 신뢰를 지키겠습니다.

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지난 2026년 7월 1일, 인천광역시에 1995년 이후 무려 31년 만에 찾아온 커다란 변화가 있었죠!

기존 ‘2군 8구’ 체제에서 ‘2군 9구’ 체제로 전환되면서, 동네 이름과 관할 구역이 크게 달라졌습니다. 무엇이 어떻게 바뀌었는지 한눈에 쏙 들어오게 블로그 포스팅 형식으로 정리해 드릴게요.

🗺️ 무엇이 바뀌었을까요? (핵심 요약)

가장 큰 변화는 중구·동구의 생활권 맞춤 재편과 인구가 과밀화되었던 서구의 분리 및 명칭 변경입니다.

기존 행정구역

개편 후 행정구역 (2026. 7. 1. 출범)

분리 및 통합 기준

중구 (내륙) + 동구

제물포구 (신설 통합)

바다를 경계로 내륙 원도심 지역 통합

중구 (영종 지역)

영종구 (신설 분리)

생활권이 단절된 영종·용유도 단독 분리

서구 (북부 지역)

검단구 (신설 분리)

경인 아라뱃길 이북 지역

서구 (남부 지역)

서해구 (명칭 변경)

경인 아라뱃길 이남 지역

💡 핵심 포인트: 기존 ‘서구’라는 이름은 38년 만에 역사 속으로 사라졌습니다. 아라뱃길 이남 지역은 해양도시의 정체성을 담은 **’서해구’**라는 새로운 이름으로 간판을 바꿔 달았습니다.

🔍 지역별 개편 내용 자세히 보기

1. 중구·동구 ➡️ 제물포구 & 영종구

과거 중구는 내륙 지역과 영종도 지역으로 나뉘어 있어, 영종 주민들이 구청 업무를 보려면 배나 영종대교를 건너야 하는 불편함이 컸습니다.

제물포구: 지리적으로 연결되어 있고 생활권이 같았던 중구 내륙 지역과 동구를 하나로 합쳤습니다. 인천 제물포 르네상스 등 원도심의 부흥을 이끌게 됩니다.

영종구: 영종도, 용유도 등 섬 지역만 따로 떼어내어 독립했습니다. 항공·물류 중심 도시로서의 특화 발전이 기대됩니다.

2. 서구 ➡️ 서해구 & 검단구

인구 60만 명을 훌쩍 넘기며 과밀화 현상을 겪던 서구는 경인 아라뱃길을 기준으로 남북으로 나뉘었습니다.

검단구: 아라뱃길 북쪽인 검단 신도시 일대가 독립하여, 급증하는 인구에 맞춘 밀착형 행정 서비스를 제공받게 됩니다.

서해구: 아라뱃길 남쪽(청라 등 기존 서구 본청 관할) 지역은 단순한 방위식 이름이었던 ‘서구’를 버리고 주민 투표를 거쳐 ‘서해구(西海區)’로 새 출발했습니다. 서해안의 중심도시로 도약하겠다는 포부가 담겨 있습니다.

✨ 이번 개편, 왜 중요할까요?

맞춤형 행정 서비스 제공: 생활권과 행정구역이 불일치해서 겪었던 주민들의 오랜 불편이 획기적으로 해소됩니다.

지역 맞춤형 발전: 원도심(제물포구), 항공(영종구), 해양(서해구), 신도시(검단구) 등 각 자치구가 지닌 고유한 특성에 맞춰 독립적인 발전 전략을 세울 수 있습니다.

행정 효율성 극대화: 비대해진 자치구의 행정 수요를 분산시켜, 주민들에게 더 빠르고 질 높은 민원 서비스 제공이 가능해집니다.

새로운 이름, 새로운 체제로 힘차게 닻을 올린 인천광역시의 ‘2군 9구’ 시대!

현재 달라진 구 명칭에 맞춰 도로표지판, 주민등록 주소, 행정 시스템 등이 순차적으로 업데이트되고 있습니다. 앞으로 4개의 새로운 자치구가 어떤 다채로운 매력으로 발전해 나갈지 인천의 미래를 함께 응원해 주세요!

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안녕하세요! 오늘은 현업에서 고생하시는 개업공인중개사분들께 정말 반가운 소식을 전해드리려고 합니다. 그동안 계약된 매물의 광고를 깜빡하고 내리지 못해 과도한 과태료를 물어야 했던 억울한 사례들이 많았는데요.

국토교통부에서 드디어 현장의 목소리를 반영하여 단순 실수로 인한 과태료 부담을 줄이는 합리적인 제도 개선안을 발표했습니다.

2026년 7월 3일부터 바로 시행되는 「부당한 중개대상물 표시·광고 행위의 유형 및 기준」 일부 개정안, 블로그 포스팅으로 알기 쉽게 정리해 드립니다!

🛑 그동안 무엇이 문제였을까요? (기존 제도의 한계)

현재 규정에 따르면, 개업공인중개사는 계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 표시나 광고를 ‘지체없이’ 삭제하지 않을 경우 무려 250만원의 과태료를 부과받았습니다.

문제는 ‘지체없이’라는 기준이 너무 엄격하여, 정말 피치 못할 사정이나 단순 실수까지 징벌적으로 제재를 받았다는 점입니다. 대표적인 억울한 사례들은 다음과 같습니다.

사고 및 입원: 사고로 입원하는 바람에 광고 삭제가 단 3일 늦어졌는데 과태료 부과

밤늦은 계약: 밤늦게 계약이 체결되어 여러 플랫폼의 광고를 당일에 모두 내리지 못해 과태료 부과

가족상 (부친상): 부친상을 당해 경황이 없어 10일 정도 삭제가 지연되었으나 구제받지 못함

✨ 무엇이 달라지나요? (핵심 개선 내용)

이번 개정안의 핵심은 “단순 실수와 악의적 허위매물의 분리”입니다. 개선되는 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 단순 실수 시 “3일의 유예기간” 부여 🗓️

이제 ‘지체없이’ 삭제해야 한다는 모호하고 팍팍한 기준 대신 절차적 합리성이 도입됩니다. 단순 실수로 광고를 제때 삭제하지 못한 경우, 바로 과태료를 때리는 것이 아니라 등록관청 등으로부터 (우편, 교부, 정보통신망 등을 통해) 삭제 요청 통보를 받은 날부터 3일 이내에 삭제하면 과태료가 부과되지 않습니다.

2. 허위·미끼 매물은 여전히 “엄정 대응” 🚫

물론 중개대상물을 미끼로 사용하여 실질적으로 소비자의 피해를 유발하고 부동산 시장을 교란하는 행위는 얄짤없습니다. 계약이 완료된 물건을 이용해 손님을 유인하는 등 악의적인 허위매물에 대해서는 지속적으로 엄정하게 제재가 가해집니다.

💡 요약 및 마무리

국토교통부 안진애 부동산개발산업과장의 말처럼, 이번 개정은 단순 실수까지 과도하게 제재하던 불합리한 규제를 풀면서도, 소비자를 기만하는 미끼매물 관리체계는 확고히 유지하는 데 큰 의미가 있습니다.

바쁘게 일하시다 보면 여러 플랫폼에 올린 매물 하나를 깜빡하는 실수는 누구나 할 수 있습니다. 이번 조치로 인해 선량한 공인중개사분들이 과도한 스트레스와 억울한 금전적 피해에서 벗어나, 더욱 안심하고 중개업에 전념하실 수 있기를 바랍니다!

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안녕하세요! 금강다온공인중개사사무소입니다.

최근 수도권 일부 지역의 집값이 큰 폭으로 상승하면서, 국토교통부에서 주거정책심의위원회를 거쳐 새로운 규제지역 추가 지정 소식을 발표했습니다. 해당 지역에 부동산 거래나 경매 입찰을 계획 중이셨던 분들은 대출과 세제 요건이 크게 달라지므로 반드시 확인하셔야 할 내용입니다.

오늘은 새롭게 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶인 곳은 어디인지, 그리고 어떤 규제들이 적용되는지 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

1. 신규 지정 지역 및 효력 발생일

이번에 새롭게 규제지역으로 포함된 곳은 경기 남부와 동북부의 주요 도심 3곳입니다.

신규 지정 지역: 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시

투기과열지구 및 조정대상지역 효력 발생: 2026년 7월 1일부터 적용 완료

토지거래허가구역 지정: 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지

이미 7월 1일 자로 투기과열지구 및 조정대상지역 규제는 효력이 발생했으며, 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로도 묶이게 되었습니다.

2. 규제지역 지정 배경

그렇다면 왜 이 세 곳이 타깃이 되었을까요?

화성시 동탄구 & 용인시 기흥구: 최근 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감과 더불어 GTX-A 개통 등 굵직한 교통 인프라 개선 호재가 크게 작용했습니다.

구리시: 서울과 인접한 지리적 이점과 역세권 수요가 몰리면서 가격 상승세가 지속되고 있기 때문입니다.

국토교통부는 이러한 주택 시장 과열에 대응하고 실수요자를 보호하기 위해 선제적으로 투기적 매수를 차단하려는 목적이라고 밝혔습니다.

3. 주요 규제 효과 (무엇이 달라지나?)

투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되면 대출, 세제, 청약, 정비사업 등 다방면에서 강력한 제한을 받게 됩니다.

대출 규제 강화

주택담보대출(LTV): 무주택자는 40%로 제한되며, 유주택자는 아예 주담대(0%)를 받을 수 없습니다. 최대한도 역시 6억 원으로 제한되고, 6개월 이내 전입의무가 부과됩니다.

전세대출: 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됩니다.

신용대출: 1억 원 초과 신용대출을 받은 상태에서 1년 내에 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다.

세제 및 전매 제한

세금 중과: 다주택자의 경우 취득세와 양도소득세가 중과되며, 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다.

1세대 1주택 비과세 요건: 기존 요건에 더해 ‘2년 보유 및 2년 거주’ 요건이 필수로 적용됩니다.

전매 제한: 주택의 경우 수도권은 3년의 전매제한이 걸리며, 100실 이상 오피스텔도 1년간 전매가 제한됩니다.

청약 및 정비사업

청약 1순위 자격 강화: 청약통장 가입 후 2년 경과, 세대주 요건, 과거 5년 이내 당첨 이력 없음 등의 까다로운 조건이 붙습니다.

가점제 확대: 85㎡ 초과 주택의 경우 투기과열지구는 가점제 50%, 조정대상지역은 30%가 적용되는 등 가점제 비율이 늘어납니다.

조합원 지위 양도 제한: 재건축은 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 막힙니다.

이번 규제지역 추가 지정으로 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 지역의 부동산 거래 환경이 크게 타이트해졌습니다. 자금 조달 계획서 및 입주 계획 신고 의무도 추가되므로, 해당 지역에서 실거주 목적의 매수나 경매 입찰을 준비하셨던 분들은 바뀐 대출 한도와 세금 요건을 보수적으로 재점검하셔야 합니다.

복잡해진 부동산 시장, 전문가의 꼼꼼한 권리 분석과 자금 플랜 컨설팅이 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 현장 상황이나 입찰 대행과 관련하여 궁금하신 점이 있다면 언제든지 금강다온공인중개사사무소로 문의해 주시기 바랍니다. 명쾌하고 안전한 솔루션을 제공해 드리겠습니다!

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원본

요즘 경제 뉴스를 보고 있노라면, 깊은 한숨부터 나옵니다. 매일같이 쏟아지는 주식 시장의 광풍, 과연 우리가 지금 보고 있는 이 모습이 ‘건강한 투자’의 범주에 들어가는 것인지 의문이 들기 때문입니다.

### **너도나도 빚내어 투자하는 ‘빚투’의 시대**

주변을 둘러보면 너도나도 주식 이야기에 열을 올립니다. 저마다 ‘이번에는 정말 다르다’, ‘계속 우상향할 것’이라며 자신 있게 말하지만, 그 이면에는 소위 ‘빚투(빚내서 투자)’가 가득합니다.

감당할 수 있는 범위 내에서의 투자는 성장의 동력이 될 수 있습니다. 하지만 지금의 모습은 어떠한가요? 자신의 자산 규모를 넘어서는 과도한 레버리지를 일으켜 시장에 뛰어드는 이들이 너무나 많습니다. 마치 끝이 보이지 않는 파티장을 즐기는 것처럼 보이지만, 파티는 언젠가 끝나기 마련입니다. 역사가 증명하듯 버블은 결국 터지게 되어 있고, 그 끝에는 항상 ‘곡소리’가 뒤따른다는 사실을 우리 모두는 알고 있습니다.

### **부동산은 투기, 주식은 투자?**

가장 아이러니한 것은 현 정부의 정책적 시선입니다. 부동산 시장은 언제나 ‘투기와의 전쟁’이라는 프레임 속에 갇혀 온갖 규제와 세금으로 강도 높게 압박받고 있습니다. 물론 주거 안정을 위한 정책은 필요합니다. 하지만 부동산은 실물 자산이라는 기반이라도 있지, 실체 없는 거품에 올라탄 주식 시장의 과열은 왜 이토록 방치되거나 장려되는 것일까요?

부동산이 조금만 들썩여도 투기 세력으로 몰아세우며 때려잡기 바쁜데, 지금의 주식 시장이야말로 가장 위험하고 투기적인 양상을 보이고 있는 것이 아닌지 묻고 싶습니다.

### **한심한 현실, 그리고 남겨진 고민**

이런 시장의 불균형을 바라보고 있자니, 과연 우리 사회가 무엇을 ‘가치 있는 투자’로 정의하고 있는지 의구심이 듭니다. 안정적인 자산 관리를 고민하는 사람들에게는 규제라는 족쇄를 채우고, 위험천만한 도박판에는 불을 지피는 듯한 현실이 참으로 한심하게 느껴지는 밤입니다.

시장은 언제나 순환합니다. 화려해 보이는 불빛에 취해 있는 이들에게, 그 불빛이 꺼졌을 때 마주할 어둠이 얼마나 깊을지 경고해 주는 이는 드뭅니다. 부디 많은 분이 눈앞의 유혹에 흔들리기보다, 자신의 자산을 지키는 건강하고 냉철한 기준을 세우셨으면 좋겠습니다.

여러분은 지금의 시장을 어떻게 보고 계신가요? 정말 우리가 가고 있는 이 길이 올바른 투자의 길일까요?

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안녕하세요! 시흥 금강다온 공인중개사사무소입니다.

최근 국토교통부에서 무주택 실수요자분들과 매도를 고민하시던 분들이 꼭 확인하셔야 할 중요한 보도자료를 발표했습니다. 바로 토지거래허가구역 내 실거주 유예 확대에 관한 내용인데요.

어떤 내용이 어떻게 바뀌었는지, 핵심만 쏙쏙 뽑아 정리해 드리겠습니다!

🔎 무엇이 달라졌나요?

기존 토지거래허가제도에서는 허가 이후 4개월 내에 입주하여 2년간 실거주를 해야 하는 의무가 있었습니다. 임대 중인 주택의 경우, 일부 다주택자가 매도한 주택에만 실거주 유예가 적용되어 형평성 문제가 제기되어 왔는데요.

이번 조치를 통해 비거주 1주택을 포함한 ‘세입자 있는 주택 전체’로 실거주 유예 대상이 확대되었습니다. 관련된 「부동산거래신고법 시행령」은 2026년 5월 13일부터 입법예고 되었습니다.

📌 핵심 체크 포인트 4가지

매수자 자격 요건: 갈아타기 목적을 방지하기 위해, 매수자는 ‘발표일(2026년 5월 12일)부터 계속 무주택을 유지한 자’로 엄격히 제한됩니다. 만약 발표일 이후에 기존 주택을 처분하여 무주택자가 되었다면 이번 유예 대상에 포함되지 않습니다.

신청 기한 및 취득: 이번 혜택을 받으려면 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해야 합니다. 또한, 허가를 받은 후 4개월 이내에 반드시 주택 취득(등기)을 완료해야 합니다.

실거주 유예 기간: 실거주 의무는 현재 체결되어 있는 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 유예됩니다. 단, 아무리 늦어도 2028년 5월 11일 이내에는 반드시 실거주를 위해 입주를 마쳐야 합니다.

주택담보대출 혜택: 토지거래허가 대상 주택을 매입할 때 주택담보대출을 실행하더라도, 매수자에게 추후 실거주 의무가 발생하는 점을 고려하여 전입신고 의무를 적용하지 않습니다.

⚠️ 주의! 갭투자가 허용된 것은 아닙니다

가장 주의하셔야 할 점은 이번 조치가 갭투자를 허용하는 것이 아니라는 점입니다. 발표일 기준으로 현재 임대 중인 주택에 대해서만 한시적으로 유예를 해주는 것일 뿐입니다. 따라서 실거주 유예를 받더라도, 임차기간이 종료되는 시점에는 반드시 입주하여 2년간의 실거주 의무를 채워야 합니다.

이번 국토교통부의 조치로 세입자가 있어 매도를 망설였던 집주인분들의 매도 편의가 개선되고, 무주택 실수요자분들에게는 내 집 마련의 기회가 조금 더 넓어질 것으로 기대됩니다.

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