왜 지금? — 수급 진단
수도권 적정 연간 착공 25만 호로 추정. 최근 3년 평균은 15.8만 호에 그쳐 연 9.2만 호 부족(서울은 2.6만 호 부족). 추가 대책이 필수라는 결론.
공급 목표·원칙
’26~’30년 수도권 연 27만 호, 총 135만 호 착공(“착공 기준”으로 관리).
정책 추진은 공공 주도 / 공공·민간 협조 / 민간 주도+공공지원 3트랙으로 병행.
1) 수도권 주택공급 ‘확대·조기화’
① LH 직접시행 전면 전환·비주택 용도전환
공공택지는 민간→LH 직접시행 전환, 비주택용지의 주택 전환 정례화로 ’30년까지 수도권 7.5만 호+α 추가 착공 목표.
② 사업 속도 패키지(이주·철거~문화재·환경, 통합 심의)
이주단지·대체서식지 기준 유연화, 절차 간 연계 전담TF로 시차 단축(이주·철거→문화재→부지조성→주택건설).
통합심의 확대(환경·소방 등 포함), 지구지정·사업승인 등 단계별 병목 개선.
③ 우수입지 공공택지 분양
’25년 4분기 0.5만 호, ’26년 2.7만 호 분양(3기 신도시 ’25.4Q 0.9천 호: 왕숙 A24 393호·B17 499호).
④ 공급 여력 확충(서울 남부권·신규 택지)
서울 서초 서리풀(2만 호), 과천 과천(1만 호) 등은 ’29년 착공 차질 없이 추진. 추가로 수도권 신규 공공택지 3만 호 ’25년 하반기 검토 발표.
2) 도심 내 공급 확대(유휴부지·공공자산·정비)
① 국공유지·유휴부지 복합개발
서울 4천 호 목표. 성대야구장(도봉) 1,800호, 위례 업무용지(송파) 1,000호, 한국교육개발원(서초) 700호, 강서구 보건소 등 558호.
② 철도역·철도 유휴부지 복합개발
GTX-C 창동역, 대장홍대선 원종역 등 역사 복합, 금천구청역 등 유휴부지로 청년·1인 특화 공급.
③ 학교·대학 부지 활용
장기 미사용 학교용지 선도사업 3,000호+α 추진, 특별법으로 지속 발굴.
대학 연합기숙사 5년간 수도권 4개소(개소당 500명), 일반 사립대 기숙사 대비 약 20% 저렴.
④ 노후 공공자산 재정비
노후 공공청사: 국토부 0.8만 호, 기재부 2.0만 호 공급 추진(’30.12까지).
노후 공공임대 재건축 지속, 이주대책 협의체 구성.
⑤ 공공 도심복합 ‘시즌2’
동의율 절차 명확화(입안요청 30%→입안제안 50%→주민회의 50%→구역지정→시행자 67%), 공공역량 확충·갈등 방지 병행, 상설화(일몰폐지) 추진.
⑥ 1기 신도시 등 정비사업 개선
이주관리: 허용정비물량 통제로 시장안정, 미이행 지자체는 HUG 사업비대출 보증 제한·미래도시펀드 공사비 미지원. 상가쪼개기 금지(권리산정 기준일 이후 이상행위 입주권 제한).
⑦ 빈집 정비 ‘촉진지역’ 신설
용적률·건폐율 법정상한의 1.3배, 소재불명 세대는 동의율 모수 제외, 면적은 10만㎡ 미만까지 확대.
⑧ 소규모 주택정비 활성화
‘가로구역’ 요건을 설치 예정 기반시설도 인정, 신탁사 지정요건 완화, **임대 10~20% 공급 시 기금융자 60%**까지.
⑨ 정비사업 제도·리모델링 개선
전자의결 보안 강화·부정행위 처벌, 정비사업 통합정보체계 구축, 임대주택 공개추첨 의무화.
리모델링: 85㎡ 초과 세대 분할 일반분양 시 세대수 증가 5% 범위 허용, 총회 전자투표 허용, 의제 25→28개로 확대.
3) 민간 주택공급 여건 개선
① 인허가 제도개선·지원센터
통합심의 확대(교육·재해·소방 포함), 지자체 자율 기부채납 상한 설정, 신속 인허가 지원센터 시범 운영(’25.11~’26.6).
② 환경·학교 규제 합리화
환경영향평가 소음기준에 주택법 기준 적용 허용(도시·교통소음지역), 공공주택은 면적과 무관하게 주택법 기준만 평가 가능 특례.
학교용지 기부채납: 법적 근거 없는 요구 제한, 가이드라인으로 합리화.
③ 자금지원 패키지
공적보증 확대: HUG 보증 공급 연 86조→100조(향후 5년), PF보증 한도 총사업비 50%→70%, 브릿지론 이자 상환 2→5년.
임대전환 종합보증 신설: 공정률 30%↑ 사업장에 총사업비 50% 한도 PF보증, 기금 대출(호당 최대 1.2억) 일괄심사.
민간소유 공공택지: ’26년 착공 시 미분양 매입확약(평균분양가 85~89%), 매입대금 조기 지급(준공 전 6개월), 토지대금 납입 이연, HUG 보증료 할인(~’26.12).
④ 非아파트·대체공급 활성화
신축매입임대: 수도권 ’30년까지 14만 호, 이 중 7만 호를 향후 2년 집중·수도권 약정물량 연 80%·입지평가 강화.
공실 상가·업무시설 → 주거: ’26.2 제도개선안, 생숙→오피스텔 전환 동의요건 100%→수분양자 80%+면적 2/3, 복도폭 가이드 마련(’25.8).
모듈러 주택: ’26년 상반기 가이드·가격산정 마련 후 하반기 시범, OSC·모듈러 특별법 제정 추진.
非아파트 기금지원: 금리 20~30bp 인하, 한도 +2천만 원. (유형별 금리·한도 조정 표 참고)
4) 부동산 거래질서 확립(감독·수사·신고·투명성)
감독 강화: 국토부 특사경 설치, 기관 간 정례 협의체(MOU), AI 기반 불법패턴 분석 고도화.
매매계약 신고 강화: 공인중개사 신고 시 계약서·계약금 입금증빙 의무화.
세무조사·기획조사 확대: 고가·신고가·법인자금 유용 의심 집중 조사, 수도권 과열지역까지 현장점검·기획조사 확대.
자금출처 투명성: 자금조달계획서 양식 세분화(사업자·해외대출·가상자산 등), 토지거래허가구역 거래에도 제출 의무화.
5) 수요관리(대출·허가구역)
규제지역 LTV 상한 40%로 강화(현 50%). 시행: ’25.9.8 행정지도 후 규정 개정.
주택매매·임대사업자 주담대 제한: 수도권·규제지역 LTV=0(예외 인정 시 종전규정). 시행: ’25.9.8.
전세대출한도 일원화: 1주택자 수도권·규제지역 2억 원으로 통일(기존 SGI 3억/HF 2.2억/HUG 2억). 시행: ’25.9.8.
주신보 출연요율 차등: 평균 대출액 대비 금액 구간별 요율(예: 평균 이하 0.05% / 2배 초과 0.30%)로 조정(’26.4 시행).
토지거래허가구역 지정권한 확대: 국토부 장관이 동일 시·도 내에서도 시장 과열 시 지정 가능하도록 법 개정.
기대효과·로드맵(달력에 체크!)
수도권 연 27만 호, 5년 134.9만 호(’26~’30) 착공으로 공급난 완화(‘착공 기준’ 관리).
주요 일정(예시)
’25.9.8: LTV 강화, 사업자 LTV=0, 전세한도 일원화 행정지도.
’25.12: 신규 공공택지 3만 호 발표 등.
’26.1: 자금조달계획서 개정·제출의무 확대(허가구역 포함).
’26.4: 주신보 출연요율 차등 시행.
’26.6: 환경영향평가 안내서·주택기준 개정.
현장에서 바로 쓰는 체크리스트(사업자·투자자 관점)
공공택지 민간 보유지: ’26년 착공 시 미분양 매입확약(85~89%) + 대금 조기지급 + 보증료 할인 가능성 검토.
비아파트 사업: 금리 인하·한도 상향, 생숙→오피스텔 전환 요건 완화(80% 동의+면적 2/3).
정비사업: 전자의결·정보체계·임대공개추첨 의무화 트랙 숙지(사업 속도·투명성↑).
자금조달: HUG 보증 확대·PF보증 70%·브릿지 이자 5년 상환 지원, 임대전환 보증 신설(공정률 30%↑).
수요규제: 규제지역 LTV 40%, 사업자 LTV=0, 전세한도 2억—자금계획 선반영.
