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월세는 40만 원인데 관리비가 15만 원. 그런데 그 15만 원이 정확히 어디에 쓰이는지는 계약서에 도장을 찍고 나서야 알게 되는 경우가 많았습니다. 이런 ‘깜깜이 관리비’ 관행에 제동이 걸립니다.

국토교통부는 2026년 8월 11일 국무회의에서 「공인중개사법 시행령」 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 같은 날 개정·공포된 「공인중개사법 시행규칙」과 함께 2026년 8월 28일부터 시행됩니다.

이번 개정의 핵심은 세 가지입니다.

1. 공인중개사의 확인·설명 항목에 ‘공동관리비’ 추가
2. 한국공인중개사협회의 법정 단체화에 따른 조직·임원 규정 정비
3. 주거용 오피스텔 중개보수를 협의로 결정한다는 조문 명확화

하나씩 짚어보겠습니다.

1. 계약 전에 ‘공동관리비’까지 설명받게 됩니다

무엇이 문제였나

원룸이나 소형 오피스텔 같은 소규모 주택은 아파트와 달리 관리사무소 같은 별도의 관리주체가 없는 경우가 대부분입니다. 그러다 보니 임차인이 관리비 내역을 확인할 방법이 마땅치 않았습니다.

특히 문제가 된 건 공용부분에 쓰이는 비용이었습니다. 전기·수도처럼 세대별 계량기로 사용량이 찍히는 항목은 그나마 검증이 되는데, 복도 청소비·공용 전기료·승강기 유지비 같은 항목은 얼마가 어떻게 책정됐는지 알기 어려웠습니다. 이 틈을 이용해 임차료는 그대로 두고 관리비만 과도하게 올리는 사례가 반복적으로 지적돼 왔습니다. 보증금·월세는 시세 비교가 되지만 관리비는 비교 자체가 어렵다는 점을 노린 것이죠.

이번에 달라지는 것

기존에도 공인중개사는 주택 임대차를 중개할 때 ‘관리비 금액과 그 산출내역’을 확인·설명할 의무가 있었습니다(2024년 4월 9일 개정 시행령, 2024년 7월 10일 시행). 다만 이는 관리비 총액 중심이었습니다.

8월 28일부터는 여기에 더해 ‘공동관리비 금액’도 확인·설명해야 합니다.

공동관리비란? 검침기 등을 통해 세대별로 사용량을 알 수 있거나, 비용을 고정적으로 정해두어 확인이 가능한 비목(TV수신료, 인터넷 사용료 등)을 제외한 금액들의 합을 말합니다.

쉽게 말해 “내가 쓴 만큼 내는 돈”과 “정해진 금액으로 내는 돈”을 걷어내고 남는, 공용으로 부과되는 불투명한 부분이 얼마인지를 계약 전에 알 수 있게 된 것입니다.

이에 맞춰 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용 건축물) 서식에도 공동관리비 금액 기재란이 추가됩니다.

임차인 체크포인트

· 계약 전 확인·설명 단계에서 관리비 총액과 공동관리비 금액을 나눠서 확인하세요.

· 총 관리비에서 전기·수도·가스 등 개별 사용분과 TV수신료·인터넷료 등 고정 비목을 뺐을 때, 남는 금액이 비정상적으로 크다면 그 근거를 물어보는 것이 좋습니다.

· 설명받은 내용은 중개대상물 확인·설명서에 기재된 것을 눈으로 확인하고 교부받으세요. 구두 설명만으로는 나중에 다툼이 생겼을 때 근거가 남지 않습니다.

2. 한국공인중개사협회, 임의 단체에서 법정 단체로

2026년 2월 「공인중개사법」이 개정되면서 한국공인중개사협회에 법정 지위가 부여됐습니다. 이번 시행령·시행규칙 개정은 그 후속 조치로, 하위 법령에 법적 명칭인 ‘한국공인중개사협회’를 반영하고 조직 운영·임원 구성 등 협회 운영 전반에 필요한 사항을 규정했습니다.

임의 단체에서 법정 단체로 전환되는 만큼 협회의 기존 정관도 체계적으로 정비되며, 회원이 지켜야 할 직업윤리에 관한 윤리규정도 국토교통부장관의 승인을 얻어 제정될 예정입니다.

소비자 입장에서는 중개사의 자질과 윤리에 대한 관리 체계가 한 단계 공식화된다는 의미가 있습니다.

3. 주거용 오피스텔 중개보수도 ‘협의’로 결정합니다

그동안의 혼선

중개보수는 원래 정해진 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 협의하여 결정하는 것이 원칙입니다. 그런데 주거용 오피스텔의 경우 조문에 상한요율만 적혀 있고 ‘협의하여 결정한다’는 문구가 빠져 있었습니다.

그러다 보니 “상한요율이 곧 정해진 금액”이라는 식으로 해석되는 경우가 있었고, 현장에서 서로 다른 해석이 부딪히며 분쟁이 생기기도 했습니다.

개정 내용

법제처는 유권해석(25-0969)을 통해 주거용 오피스텔 중개보수도 협의하여 결정함이 원칙이라고 정리했습니다. 중개보수는 권한을 위임받아 일을 하고 그 책임의 대가로 받는 금품이므로, 계약 당사자인 중개의뢰인과 공인중개사 간의 협의로 정하는 것이 타당하다는 취지입니다. 이번 개정은 이 원칙을 조문에 명확히 규정했습니다.

오피스텔 중개보수 요율 정리

· 주거용 오피스텔 (아래 요건 모두 충족)
– 매매·교환 : 0.5% 이내
– 임대차 등 : 0.4% 이내

· 그 밖의 오피스텔
– 매매·교환 : 0.9% 이내
– 임대차 등 : 0.9% 이내

※ 주거용 오피스텔 요건 — 전용면적 85㎡ 이하이면서, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔

여기서 중요한 건 위 숫자가 ‘상한’이라는 점입니다. 0.5%가 자동으로 확정되는 금액이 아니라, 그 이내에서 협의로 정하는 구조입니다. 이번 개정으로 이 점이 조문상 분명해졌습니다.

시행일과 적용

· 시행일 : 2026년 8월 28일
· 시행령은 2026년 8월 11일 국무회의 의결, 시행규칙은 같은 날 개정·공포

8월 28일 이후 중개하는 주택 임대차 계약부터는 공동관리비 확인·설명이 의무입니다. 계약을 앞두고 계시다면 시행일 전후로 확인·설명서 서식이 달라진다는 점을 알아두시면 좋겠습니다.

정리하며

이번 개정은 규제를 크게 바꾸는 내용이라기보다, 소비자가 계약 전에 알아야 할 정보를 한 칸 더 넓힌 개정에 가깝습니다. 특히 사회초년생이나 1인 가구가 많이 찾는 원룸·소형 오피스텔 시장에서 체감되는 변화가 클 것으로 보입니다.

국토교통부 신윤근 토지정책관은 “이번 공인중개사법 하위법령 개정은 주택임대차 계약 과정에서 관리비에 대한 정보를 미리 알려 소비자들의 편익을 증진시킬 것으로 기대한다”고 밝혔습니다.

계약 전 확인·설명은 형식적인 절차가 아니라 분쟁을 막는 가장 확실한 근거 자료입니다. 설명을 충분히 듣고, 확인·설명서에 기재된 내용을 꼼꼼히 확인한 뒤 서명하시기 바랍니다.

출처

· 국토교통부 보도자료, 「공인중개사법」 시행령 및 시행규칙 개정안··· 28일부터 시행 (2026. 8. 11. 배포, 토지정책관 부동산개발산업과)

· 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명), 공인중개사법 시행규칙 제20조 및 별표 오피스텔 중개보수 요율 — 국가법령정보센터

· 법제처 유권해석 25-0969

본 글은 2026년 8월 14일 기준으로 작성되었습니다. 개별 사안의 적용 여부는 관할 지자체 또는 공인중개사에게 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요! 오늘은 현업에서 고생하시는 개업공인중개사분들께 정말 반가운 소식을 전해드리려고 합니다. 그동안 계약된 매물의 광고를 깜빡하고 내리지 못해 과도한 과태료를 물어야 했던 억울한 사례들이 많았는데요.

국토교통부에서 드디어 현장의 목소리를 반영하여 단순 실수로 인한 과태료 부담을 줄이는 합리적인 제도 개선안을 발표했습니다.

2026년 7월 3일부터 바로 시행되는 「부당한 중개대상물 표시·광고 행위의 유형 및 기준」 일부 개정안, 블로그 포스팅으로 알기 쉽게 정리해 드립니다!

🛑 그동안 무엇이 문제였을까요? (기존 제도의 한계)

현재 규정에 따르면, 개업공인중개사는 계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 표시나 광고를 ‘지체없이’ 삭제하지 않을 경우 무려 250만원의 과태료를 부과받았습니다.

문제는 ‘지체없이’라는 기준이 너무 엄격하여, 정말 피치 못할 사정이나 단순 실수까지 징벌적으로 제재를 받았다는 점입니다. 대표적인 억울한 사례들은 다음과 같습니다.

사고 및 입원: 사고로 입원하는 바람에 광고 삭제가 단 3일 늦어졌는데 과태료 부과

밤늦은 계약: 밤늦게 계약이 체결되어 여러 플랫폼의 광고를 당일에 모두 내리지 못해 과태료 부과

가족상 (부친상): 부친상을 당해 경황이 없어 10일 정도 삭제가 지연되었으나 구제받지 못함

✨ 무엇이 달라지나요? (핵심 개선 내용)

이번 개정안의 핵심은 “단순 실수와 악의적 허위매물의 분리”입니다. 개선되는 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 단순 실수 시 “3일의 유예기간” 부여 🗓️

이제 ‘지체없이’ 삭제해야 한다는 모호하고 팍팍한 기준 대신 절차적 합리성이 도입됩니다. 단순 실수로 광고를 제때 삭제하지 못한 경우, 바로 과태료를 때리는 것이 아니라 등록관청 등으로부터 (우편, 교부, 정보통신망 등을 통해) 삭제 요청 통보를 받은 날부터 3일 이내에 삭제하면 과태료가 부과되지 않습니다.

2. 허위·미끼 매물은 여전히 “엄정 대응” 🚫

물론 중개대상물을 미끼로 사용하여 실질적으로 소비자의 피해를 유발하고 부동산 시장을 교란하는 행위는 얄짤없습니다. 계약이 완료된 물건을 이용해 손님을 유인하는 등 악의적인 허위매물에 대해서는 지속적으로 엄정하게 제재가 가해집니다.

💡 요약 및 마무리

국토교통부 안진애 부동산개발산업과장의 말처럼, 이번 개정은 단순 실수까지 과도하게 제재하던 불합리한 규제를 풀면서도, 소비자를 기만하는 미끼매물 관리체계는 확고히 유지하는 데 큰 의미가 있습니다.

바쁘게 일하시다 보면 여러 플랫폼에 올린 매물 하나를 깜빡하는 실수는 누구나 할 수 있습니다. 이번 조치로 인해 선량한 공인중개사분들이 과도한 스트레스와 억울한 금전적 피해에서 벗어나, 더욱 안심하고 중개업에 전념하실 수 있기를 바랍니다!

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🏘 국토교통부, ‘부동산 가격 띄우기’ 의심 거래 수사의뢰

— 부동산 시장 교란 행위 근절에 강력 대응

안녕하세요. 인천·부천·시흥 지역에서 법원 매수신청대리 및 경매대리입찰을 진행하고 있는 원리얼티입니다.

오늘은 10월 13일자 국토교통부 보도자료 내용을 바탕으로, 최근 부동산 시장의 ‘가격 띄우기’ 의심 거래에 대한 정부의 대응 소식을 전해드립니다.

📍 “가격 띄우기”란 무엇인가?

‘가격 띄우기’란 재산상의 이득을 취할 목적으로 실제 거래가 없는 허위계약을 신고하거나,

거래 신고를 거짓으로 하는 행위를 말합니다.

2023년 4월 개정된 「부동산거래신고법」 제26조에 따라,

이러한 허위 신고를 한 공인중개사나 일반인은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

즉, 단순한 ‘시세 조작’이 아니라 명백한 형사처벌 대상 범죄행위입니다.

🔍 국토부·경찰청 합동조사 결과

국토교통부는 최근 **서울 지역의 아파트 거래 중 ‘가격 띄우기’가 의심되는 사례 425건(’23.3~’25.8월 거래분)**을 대상으로 기획 조사를 진행 중이라고 밝혔습니다.

그 결과, 8건의 명백한 의심 정황이 확인되었으며,

이 중 2건은 이미 10월 10일 경찰청에 수사의뢰가 이루어졌습니다.

나머지 6건도 곧 수사의뢰 절차가 마무리될 예정입니다.

⚠️ 대표적인 의심 사례

사례 ①

20억 원대에 거래되던 아파트를 22억 원으로 허위 신고 후 계약을 해제하고,

이후 제3자에게 22억 7천만 원에 실제 매도한 사례입니다.

매수인 사유로 해제 신고를 했지만, 매도인이 오히려 계약금과 중도금을 돌려주며 금전을 제공한 정황이 드러났습니다.

사례 ②

친족 간 거래 및 해제 후, 1억 원 더 높은 가격으로 제3자에게 매도한 경우로,

가격 조작을 통한 시세 왜곡 정황이 뚜렷합니다.

🤝 국토부와 경찰청의 공조 강화

이상경 국토부 제1차관은 10월 10일 경찰청을 방문해

박성주 국가수사본부장과 함께 부동산 불법행위 근절 방안을 논의했습니다.

이 자리에서 양 기관은 “의도적인 시세조작 등 시장 교란 행위에 대해

철저하고 신속한 수사를 진행하고,

국세청 등 관계기관과의 협력을 강화해

공정하고 투명한 부동산 시장 질서를 확립하겠다”고 밝혔습니다.

🔎 앞으로의 정부 대응

국토교통부는 이번 조사에서 확인된 불법 정황뿐 아니라,

세금 탈루나 편법 증여 등 기타 위반 사항도 국세청 등 관계기관과 즉시 공유하여 철저한 조사를 이어간다고 밝혔습니다.

이상경 차관은 “악의적인 허위 신고는 내 집 마련 의욕을 꺾는 심각한 범죄행위”라며

“경찰청, 국세청과 협력해 투기 세력을 반드시 뿌리뽑겠다”는 강한 의지를 전했습니다.

🧭 원리얼티의 생각

최근 부동산 시장은 금리, 정책, 수요 위축 등으로 인해 민감하게 움직이고 있습니다.

이런 상황에서 허위 신고나 시세 조작이 일어나면 시장 신뢰가 무너집니다.

저희 원리얼티는 항상 법과 절차를 준수하는 투명한 거래를 최우선으로 하고 있습니다.

부동산 경매, 공매, 매수대리 등 실제 거래 과정에서도

모든 절차와 서류를 철저히 검증하여 고객이 안심할 수 있도록 돕고 있습니다.

📌 정리하자면

‘가격 띄우기’는 단순한 장난이 아니라 징역형이 가능한 범죄

국토부·경찰청이 합동으로 수사 착수

허위 거래나 친족 거래를 통한 시세조작은 철저히 적발 예정

정부는 국세청·경찰청 등과 공조체계를 강화 중

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🔥 국가정보자원관리원 화재 이후 중단되었던 토지(임야)대장 인터넷 발급 등 서비스 10월10일 재개

안녕하세요.

인천·부천 지역에서 경매 대리입찰 및 부동산 실무를 진행하고 있는 원리얼티(금강 다온 공인중개사사무소) 입니다.

지난 9월 26일 저녁 발생한 국가정보자원관리원 화재로 인해, 전국적으로 토지(임야)대장과 지적도 등 부동산 관련 온라인 발급 서비스가 중단되었었죠.

그 여파로 현장에서는 부동산 거래 신고나 각종 서류 발급이 원활히 되지 않아 많은 불편이 있었습니다.

다행히 국토교통부 발표에 따르면, **10월 10일(금)**부터 주요 서비스들이 정상적으로 재개된다고 합니다.

✅ 재개되는 주요 서비스

복구가 완료된 부동산종합공부시스템(‘일사편리’) 을 통해 아래 8종의 민원서류가 다시 온라인으로 발급됩니다.

📄 온라인 발급 가능 서류 (10월 10일 오전 9시부터)

토지(임야)대장

지적(임야)도

공동소유자명부

대지권등록부

경계점좌표등록부

부동산종합증명서 등

📍 발급 방법

정부 민원통합서비스 정부24(https://plus.gov.kr/) 를 통해 발급할 수 있습니다.

단순 열람만 필요한 경우에는 각 17개 광역시·도 부동산정보 통합열람서비스에서도 가능합니다.

🏠 부동산 거래 신고 서비스도 재개

그동안 중단되었던 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 접속도

10월 10일(금) 오후 1시부터 정상화됩니다.

이에 따라

부동산 거래신고

주택임대차계약 온라인 신고

모두 기존처럼 온라인으로 처리할 수 있습니다.

💰 수수료 면제 종료 안내

화재로 인한 시스템 중단 기간 동안은 불편을 감안해

주민센터 방문 발급 시 수수료가 한시적으로 면제되었지만,

10월 10일(금)부터 면제 조치가 종료됩니다.

이제 다시 온라인으로 빠르게 발급받으실 수 있으니

현장 방문보다 정부24를 통한 비대면 발급을 이용하시는 것이 효율적입니다.

🧭 향후 조치

국토교통부는 서비스 재개 이후에도 시스템 안정화를 위해

지속적으로 모니터링을 진행한다고 밝혔습니다.

이번 사태를 통해 국가 전산 인프라의 중요성이 다시금 부각된 만큼,

앞으로는 재해복구 체계가 더욱 강화될 것으로 보입니다.

📌 정리

10월 10일(금) 09시 : 토지대장 등 8종 부동산 서류 온라인 발급 재개

10월 10일(금) 13시 : 부동산거래 및 임대차 신고 서비스 재개

정부24 또는 일사편리 시스템 이용 가능

주민센터 수수료 면제 종료

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금강다온공인중개사사무소 – 경기도 시흥시 장현천로 133 623동 B202호 (네이버지도에서 보기)

안녕하세요, 금강 다온 부동산 원리얼티입니다. 오늘은 국토교통부에서 발표한 외국인 주택 취득 제한 정책 소식을 전해드립니다. 최근 몇 년간 외국인의 수도권 주택 거래가 꾸준히 증가하면서 해외자금을 통한 투기 우려가 커지고 있었는데요, 정부가 이를 차단하기 위해 강력한 조치를 내놓았습니다.

📌 주요 내용 정리

1. 수도권 전역 외국인 토지거래허가구역 지정

서울시 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군이 허가구역으로 지정되었습니다.

지정 기간: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(1년간)

지정 기간은 시장 상황에 따라 연장될 수 있습니다.

2. 주택 취득 조건 강화

외국인은 허가구역 내에서 주택을 매입하려면 사전 허가를 받아야 합니다.

취득 후 4개월 이내 입주해야 하고, 2년간 실거주 의무가 있습니다.

이를 지키지 않으면 시·군·구청에서 이행명령 → 미이행 시 이행강제금(최대 취득가의 10%) 부과됩니다.

3. 자금 출처와 비자유형 의무 신고

외국인이 주택을 살 경우 자금조달계획서 + 입증자료 제출이 필수입니다.

해외 송금, 차입, 외화 반입 내역까지 상세히 기재해야 합니다.

자금세탁이나 불법 해외자금 유입이 의심될 경우 FIU(금융정보분석원) 및 해외 당국에 통보됩니다.

4. 위탁관리인 제도 및 조사 강화

비거주 외국인은 주택 취득 시 위탁관리인을 지정해야 합니다.

국토부와 국세청은 실거주 여부·양도차익 조사를 강화하여 불법 거래 시 세금 추징이나 허가 취소까지 가능합니다.

📊 외국인 주택거래 동향

2022년 이후 외국인의 수도권 주택거래는 매년 26% 이상 증가했습니다.

2025년 7월까지 거래량은 이미 4,400건을 넘어서 증가세가 이어지고 있습니다.

국적별 비중: 중국인 73%, 미국인 14%

주택유형: 아파트 59%, 다세대주택 33%

현금 위주의 고가주택 거래, 미성년자 명의 거래 등 투기성 거래 사례도 다수 확인되었습니다.

💡 해외 사례 비교

중국: 토지 소유 불가, 1년 이상 실거주해야 주택 취득 가능

호주: 2025년 4월부터 2년간 외국인의 기존주택 취득 금지

캐나다: 2023년부터 2년간 외국인 주거용 부동산 취득 금지, 이후 연장

🏠 마무리

이번 대책은 외국인의 투기성 거래를 차단하고, 우리 국민의 주거 안정에 기여하기 위한 조치입니다.

실거주 목적이 없는 외국인은 수도권에서 주택을 살 수 없으며, 허가를 받아도 반드시 입주와 실거주 요건을 충족해야 한다는 점이 핵심입니다.

앞으로도 정부는 해외자금 유입을 통한 투기를 철저히 관리하고, 불법 거래가 적발될 경우 국내외 당국과 협력해 강력히 대응할 방침입니다.

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