블로그

시흥 장현지구를 알아보시는 분들이 공통으로 막히는 지점이 있습니다.

“장현지구 아파트인데 왜 주소가 군자동이지?”
“제일풍경채가 두 개던데 뭐가 다른 거지?”
“동원로얄듀크는 왜 두 개지?”

장현지구는 행정동 기준으로 장현동·장곡동·능곡동·군자동·광석동 다섯 개 동에 걸쳐 있습니다. 단지 이름만 보고 찾으면 절반은 놓치게 됩니다.

오늘은 다섯 개 동을 전부 훑어서 국토교통부 실거래가 기준으로 가격을 비교해 드립니다. 미리 결론 하나만 말씀드리면, 같은 초등학교에 보내면서 2억원을 아끼는 선택지가 실제로 존재합니다.

정리 기준

· 최근 6개월(2026년 2월 말 ~ 8월 21일) 매매 신고분만
· 전월세는 제외, 매매만
· 이 기간에 매매 거래가 없는 단지는 제외

그 결과 매매 거래가 있는 22개 단지가 남았습니다.

전용 84㎡ 종합 순위

가장 표본이 많은 전용 84㎡(구 34평형)입니다. 신축·구축 구분 없이 한 줄로 세웠습니다.

1위 금강펜테리움센트럴파크 … 7억 2,940만원 [군자동] 5건
2위 제일풍경채센텀 ………. 7억 1,050만원 [능곡동] 4건
3위 예다음아르테 ………… 7억 175만원 [장곡동] 6건
4위 유승한내들퍼스트파크 ….. 6억 9,250만원 [장곡동] 2건
5위 동원로얄듀크 1차 …….. 6억 450만원 [광석동] 2건
6위 네이처뷰 ……………. 6억원 [장현동] 2건
7위 장현호반써밋 ………… 5억 8,780만원 [장현동] 5건
8위 모아미래도에듀포레 ……. 5억 5,725만원 [장현동] 4건
9위 동원로얄듀크 2차 …….. 5억 2,350만원 [군자동] 3건
10위 리슈빌퍼스트클래스 ……. 5억 1,200만원 [장현동] 4건

─────────────── 이하 구축 ───────────────

11위 우남퍼스트빌 (2011년) … 4억 5,800만원 [능곡동] 1건
12위 새재마을청구 (2001년) … 4억 4,300만원 [장현동] 1건
13위 진말삼환한진 (1999년) … 4억 450만원 [장곡동] 2건
14위 삼성래미안 (1999년) ….. 3억 5,000만원 [장곡동] 2건

※ 금액은 6개월 평균, 오른쪽은 전용 84㎡ 신고 건수입니다. (단지별 상세의 건수는 전 평형 합계라 숫자가 다릅니다)

1위와 14위의 차이가 3억 7,940만원입니다. 신축끼리만 봐도 1위와 10위가 2억 1,740만원 벌어져 있습니다.

여기서 짚어둘 점 세 가지

첫째, 상위 4개 중 장현동 소재가 하나도 없습니다. ‘장현지구’라는 이름만 보고 장현동만 찾아보시면 정작 비싼 단지들을 다 놓치게 됩니다.

둘째, 같은 군자동인데 1위(금강펜테리움)와 9위(동원로얄듀크 2차)가 2억원 넘게 차이 납니다. 준공연도도 둘 다 2021년으로 같습니다.

셋째, 동원로얄듀크는 두 개이고 가격이 다릅니다. ‘시흥시청역 동원로얄듀크'(1차, 광석동)가 5위, ‘장현 동원로얄듀크 메트로포레'(2차, 군자동)가 9위로 8,100만원 차이가 납니다. 이름이 비슷해 매물을 잘못 보시는 경우가 많으니 꼭 구분하세요.

거래 건수도 함께 보셔야 합니다

1건짜리 단지는 그 한 건이 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다. 층·향·동에 따라 편차가 크기 때문입니다.

이번 6개월 기준으로 표본이 두터운 단지는 이렇습니다.

· 리슈빌퍼스트클래스 .. 8건
· 제일풍경채센텀 ….. 7건
· 금강펜테리움 ……. 7건
· 예다음아르테 ……. 6건
· 숲속마을 ………. 6건
· 장현호반써밋 ……. 6건

반대로 1건뿐인 단지는 제일풍경채에듀, 연성대우3, 장현I·II엔플러스빌입니다. 이 단지들은 참고치로만 보시기 바랍니다.

능곡동

제일풍경채센텀 (능곡동 894 / 2020년) 거래 7건

전용 84㎡ : 평균 7억 1,050만원 (6억 5,700만~7억 4,500만원)
전용 75㎡ : 평균 6억 7,200만원 (6억 5,600만~6억 9,000만원)

· 2026.06.27 / 20층 / 84㎡ / 7억 4,500만원
· 2026.05.31 / 10층 / 84㎡ / 7억 3,500만원
· 2026.06.27 / 12층 / 75㎡ / 6억 9,000만원
· 2026.05.21 / 23층 / 75㎡ / 6억 7,000만원
· 2026.04.20 / 14층 / 75㎡ / 6억 5,600만원

→ 단일 최고가 7억 4,500만원은 이번 조사 전체 1위입니다. 다만 84㎡ 밴드가 6억 5,700만~7억 4,500만원으로 넓어 평균으로는 금강펜테리움에 근소하게 밀립니다.

시흥능곡역 3번 출구까지 도보 실측 454m, 약 7분으로 이 지구에서 역과 가장 가까운 단지입니다. 한여울초등학교도 가깝습니다.

※ 장현동 ‘제일풍경채에듀’와는 다른 단지입니다. 이름이 비슷해 혼동하기 쉬우니 주소를 꼭 확인하세요.

시흥시청역트리플포레 (능곡동 864 / 2020년) 거래 3건

전용 59㎡ : 평균 4억 9,300만원 (4억 8,600만~5억 500만원)

· 2026.06.29 / 4층 / 4억 8,800만원
· 2026.05.29 / 5층 / 5억 500만원
· 2026.03.24 / 9층 / 4억 8,600만원

→ 소형 단일 평형 단지입니다. 59㎡가 4억 9,300만원이면 3.3㎡당 약 2,720만원으로 단가가 꽤 높은 편입니다.

소형인데 단가가 이렇게 높은 이유가 있습니다. 거리는 좀 있지만 한여울초등학교 배정 단지입니다. 초등 자녀를 둔 실수요가 소형까지 받쳐 주고 있다는 뜻입니다.

우남퍼스트빌 (능곡동 493·802 / 2011년·2008년) 거래 2건

전용 84㎡ : 4억 5,800만원
전용 120㎡ : 6억 3,500만원

· 2026.07.18 / 4층 / 84㎡ / 4억 5,800만원
· 2026.04.20 / 7층 / 120㎡ / 6억 3,500만원

→ 능곡동 구축 라인입니다. 전용 120㎡가 6억 3,500만원, 3.3㎡당 약 1,750만원으로 면적당 단가가 이 일대에서 가장 낮은 축입니다. “무조건 넓은 집”이 조건이면 눈여겨볼 단지입니다.

군자동

시흥장현금강펜테리움센트럴파크 (군자동 819 / 2021년) 거래 7건

전용 84㎡ : 평균 7억 2,940만원 (7억 2,000만~7억 4,000만원)
전용 79㎡ : 평균 6억 7,250만원 (6억 4,700만~6억 9,800만원)

· 2026.08.19 / 13층 / 84㎡ / 7억 3,500만원
· 2026.08.18 / 19층 / 84㎡ / 7억 2,500만원
· 2026.07.07 / 22층 / 84㎡ / 7억 4,000만원
· 2026.08.12 / 13층 / 79㎡ / 6억 9,800만원
· 2026.05.28 / 7층 / 79㎡ / 6억 4,700만원

→ 평균가 1위 단지입니다. 84㎡ 밴드가 7억 2,000만~7억 4,000만원으로 매우 좁아 시세가 단단하게 형성돼 있습니다. 8월에만 3건이 신고될 만큼 거래도 활발합니다.

값을 끌어올린 요인이 둘입니다. 하나는 교통입니다. 주소는 군자동이지만 시흥능곡역 3번 출구까지 도보 실측 647m, 약 9분으로 이 지구에서 두 번째로 역과 가깝습니다.

다른 하나는 학교입니다. 한여울초등학교가 아주 가깝습니다. 한여울초 학군권 안에서 역까지 가장 가까운 단지가 바로 이 금강펜테리움입니다.

장현동원로얄듀크메트로포레 [로얄듀크 2차] (군자동 827 / 2021년) 거래 4건

전용 84㎡ : 평균 5억 2,350만원 (5억 500만~5억 3,800만원)
전용 101㎡ : 5억 5,500만원

· 2026.08.18 / 3층 / 101㎡ / 5억 5,500만원
· 2026.08.15 / 19층 / 84㎡ / 5억 2,750만원
· 2026.04.25 / 11층 / 84㎡ / 5억 3,800만원
· 2026.04.29 / 16층 / 84㎡ / 5억 500만원 ← 급매

▶ 현재 호가는 전용 84㎡ 기준 5억 4,000만원 이상입니다.

※ 4월의 5억 500만원 거래는 시세보다 크게 싼 급매입니다. 실거래가 조회 사이트에서는 이 건이 최저가로 잡히지만 이 가격에 매물이 나오는 상황은 아닙니다. 이 건을 빼면 84㎡ 평균은 5억 3,275만원으로 올라갑니다.

→ 바로 옆 금강펜테리움과 같은 2021년 준공인데 전용 84㎡ 기준 2억원 넘게 저렴합니다. 학군은 같습니다. 이 단지도 한여울초등학교가 가깝습니다.

갈린 지점은 역까지의 거리입니다. 금강펜테리움이 능곡역 3번 출구까지 647m(약 9분)인데 이 단지는 같은 출구까지 1,280m(약 19분)입니다. 10분 차이가 2억원의 가격차로 나타난 셈입니다.

주목할 점은 전용 101㎡(30.7평)입니다. 5억 5,500만원이면 3.3㎡당 약 1,810만원으로, 같은 단지 84㎡보다 면적당 단가가 220만원 이상 쌉니다.

광석동

시흥시청역동원로얄듀크 [로얄듀크 1차] (광석동 542 / 2020년) 거래 3건

전용 84㎡ : 평균 6억 450만원 (5억 9,000만~6억 1,900만원)
전용 73㎡ : 5억 8,000만원

· 2026.07.29 / 6층 / 73㎡ / 5억 8,000만원
· 2026.05.31 / 5층 / 84㎡ / 5억 9,000만원
· 2026.05.30 / 15층 / 84㎡ / 6억 1,900만원

→ 광석동에 있는 유일한 아파트 단지입니다.

로얄듀크 1차 vs 2차, 꼭 구분하세요

정식 명칭 — 1차: 시흥시청역 동원로얄듀크 / 2차: 장현동원로얄듀크 메트로포레
주소 — 1차: 광석동 542 / 2차: 군자동 827
준공 — 1차: 2020년 / 2차: 2021년
전용 84㎡ — 1차: 평균 6억 450만원 / 2차: 평균 5억 2,350만원
전용 73㎡ — 1차: 5억 8,000만원 / 2차: —
전용 101㎡ — 1차: — / 2차: 5억 5,500만원
3.3㎡당(84㎡) — 1차: 약 2,350만원 / 2차: 약 2,040만원

전용 84㎡ 기준 1차가 2차보다 8,100만원 비쌉니다. 2차의 4월 급매를 빼고 비교해도 7,200만원 차이입니다. 준공은 1차가 1년 빠른데도 가격은 1차가 위입니다.

1차는 시흥시청역 2번 출구까지 도보 실측 861m, 약 14분입니다. 이름값은 어느 정도 하는 셈인데, 매일 걸어 다니기에는 조금 부담스러운 거리입니다.

1차가 2차보다 비싼 이유는 역세권 때문이 아니라 단지 구성·평형·주변 여건 차이로 보입니다. 두 단지는 위치가 꽤 떨어져 있으니 반드시 현장을 각각 확인하고 비교하시기 바랍니다.

장현동

네이처뷰 (장현동 656 / 2019년) 거래 2건

전용 84㎡ : 6억원

· 2026.03.30 / 15층 / 6억원 (2건)

→ 같은 날 같은 층에서 2건이 신고됐고, 이후 거래가 없습니다. 표본이 얇으니 참고치로만 보시기 바랍니다.

장현호반써밋 (장현동 591 / 2020년) 거래 6건

전용 84㎡ : 평균 5억 8,780만원 (5억 6,000만~6억원)
전용 73㎡ : 5억 4,500만원

· 2026.08.19 / 5층 / 84㎡ / 5억 9,600만원
· 2026.05.31 / 9층 / 84㎡ / 5억 9,800만원
· 2026.05.30 / 21층 / 84㎡ / 5억 8,500만원
· 2026.05.15 / 10층 / 84㎡ / 6억원
· 2026.04.21 / 11층 / 73㎡ / 5억 4,500만원

→ 장현동 신축 중 가장 높은 가격대입니다. 84㎡가 5억 6,000만~6억원으로 밴드가 좁아 시세 파악이 쉬운 편입니다.

시흥능곡역 모아미래도 에듀포레 (장현동 608 / 2020년) 거래 4건

전용 84㎡ : 평균 5억 5,725만원 (5억 5,000만~5억 7,300만원)
전용 105㎡ : 5억 9,900만원

· 2026.08.18 / 17층 / 84㎡ / 5억 7,300만원
· 2026.07.28 / 9층 / 84㎡ / 5억 5,400만원
· 2026.06.30 / 6층 / 84㎡ / 5억 5,200만원
· 2026.06.24 / 8층 / 84㎡ / 5억 5,000만원
· 2026.06.27 / 15층 / 105㎡ / 5억 9,900만원

→ 밴드가 2,300만원 안에 들어올 만큼 좁습니다. 이 일대에서 시세가 가장 명확한 단지입니다.

눈여겨볼 부분은 전용 105㎡(32평형)입니다. 5억 9,900만원으로, 84㎡ 최고가와 2,600만원밖에 차이가 안 납니다. 넓은 집을 원하신다면 이 단지 대형 평형의 가성비가 좋습니다.

시흥능곡역 장현리슈빌 퍼스트클래스 (장현동 636 / 2020년) 거래 8건

전용 84㎡ : 평균 5억 1,200만원 (5억~5억 3,000만원)
전용 69㎡ : 4억 5,000만원
전용 112㎡ : 평균 5억 7,500만원 (5억 6,500만~5억 8,500만원)

· 2026.08.20 / 18층 / 84㎡ / 5억원
· 2026.07.30 / 21층 / 84㎡ / 5억 1,500만원
· 2026.06.29 / 13층 / 84㎡ / 5억 3,000만원
· 2026.08.20 / 6층 / 69㎡ / 4억 5,000만원
· 2026.07.31 / 16층 / 112㎡ / 5억 8,500만원

→ 장현지구 신축 중 가장 저렴합니다. 전용 112㎡(33.9평)가 평균 5억 7,500만원인데, 3.3㎡당 약 1,700만원으로 신축 전체에서 최저 단가입니다. “장현지구에서 넓은 집을 가장 싸게”라는 조건이면 1순위로 봐야 할 단지입니다.

※ 6월 26일 84㎡ 3억 3,600만원 신고 건이 있으나 직거래로 추정되는 이례적 저가라 위 가격대에서 제외했습니다.

제일풍경채에듀 (장현동 632 / 2020년) 거래 1건

전용 75㎡ : 5억 2,700만원

· 2026.08.15 / 10층 / 5억 2,700만원

※ 능곡동 ‘제일풍경채센텀’과 다른 단지입니다. 6개월 신고가 1건뿐이라 참고치로만 보시기 바랍니다.

엘에이치트리플센텀 (장현동 580 / 2022년) 거래 3건

전용 55㎡ : 평균 4억 6,666만원 (4억 5,500만~4억 8,000만원)

· 2026.07.18 / 14층 / 4억 8,000만원
· 2026.05.30 / 4층 / 4억 6,500만원
· 2026.04.21 / 7층 / 4억 5,500만원

포레미엘더파크 (장현동 588 / 2022년) 거래 3건

전용 55.93㎡ : 4억 5,000만~4억 5,700만원
전용 55.62㎡ : 4억 7,900만원

· 2026.08.21 / 10층 / 4억 5,700만원
· 2026.06.30 / 16층 / 4억 7,900만원
· 2026.06.29 / 15층 / 4억 5,000만원

새재마을청구 (장현동 540 / 2001년) 거래 3건

전용 84㎡ : 4억 4,300만원
전용 59㎡ : 평균 3억 3,750만원 (3억 2,700만~3억 4,800만원)

· 2026.06.29 / 16층 / 84㎡ / 4억 4,300만원
· 2026.04.24 / 13층 / 59㎡ / 3억 4,800만원
· 2026.03.30 / 3층 / 59㎡ / 3억 2,700만원

→ 장현동 구축 중 가장 비쌉니다. 바로 옆 신축과 같은 생활권을 쓰면서 1억 가까이 저렴합니다.

장현I엔플러스빌 (장현동 541-4 / 2004년) 거래 1건 · 장현II엔플러스빌 (장현동 542 / 2004년) 거래 1건

· 2026.06.29 / 10층 / 59㎡ / 2억 3,500만원 (I차)
· 2026.06.27 / 2층 / 59㎡ / 2억 3,000만원 (II차)

→ 이번 조사에서 가장 저렴한 단지입니다. 3.3㎡당 약 1,300만원으로, 최고가 단지의 절반도 안 됩니다.

장곡동

시흥장현예다음아르테 (장곡동 924 / 2022년) 거래 6건

전용 84㎡ : 평균 7억 175만원 (6억 7,250만~7억 3,300만원)

· 2026.08.13 / 19층 / 7억 3,300만원
· 2026.07.30 / 22층 / 7억 2,000만원
· 2026.07.24 / 4층 / 6억 8,700만원
· 2026.06.20 / 3층 / 6억 8,000만원
· 2026.08.15 / 1층 / 6억 7,250만원

→ 층별 차이가 뚜렷합니다. 19~22층이 7억 2,000만~7억 3,300만원, 1~4층이 6억 7,250만~6억 8,700만원으로 저층과 고층이 6,000만원 가까이 벌어집니다. 이 단지는 층수를 반드시 확인하셔야 합니다.

가격을 끌어올린 요인은 두 가지입니다. 하나는 장곡초·장곡고가 도보권인 학군, 다른 하나는 월곶판교선 장곡역 예정지까지 도보 실측 396m, 약 7분이라는 점입니다.

유승한내들퍼스트파크 (장곡동 936 / 2022년) 거래 2건

전용 84㎡ : 평균 6억 9,250만원 (6억 7,000만~7억 1,500만원)

· 2026.07.31 / 1층 / 6억 7,000만원
· 2026.05.16 / 18층 / 7억 1,500만원

→ 예다음아르테와 같은 가격대입니다. 1층 6억 7,000만원, 18층 7억 1,500만원으로 여기도 층별 차이가 4,500만원 납니다. 학군 조건도 같고, 장곡역 예정지까지 442m(약 7분)로 예다음아르테와 사실상 같은 거리입니다.

연성대우3 (장곡동 824 / 2000년) 거래 1건

전용 79㎡ : 4억 8,000만원

· 2026.06.29 / 14층 / 4억 8,000만원

→ 장곡동 구축 중 가장 비쌉니다. 79㎡가 4억 8,000만원이면 장현동 신축 소형(55㎡)과 같은 값인데 면적은 1.4배 넓습니다.

그리고 이 단지의 진짜 포인트는 위치입니다. 월곶판교선 장곡역 예정지까지 도보 실측 425m, 약 7분. 바로 옆 예다음아르테(396m)·유승한내들(442m)과 사실상 같은 거리입니다. 장곡역 개통을 보고 들어가시는 관점이라면 7억대 신축 대신 이 단지를 4억 8,000만원에 잡는 선택지가 있습니다.

진말삼환한진아파트 (장곡동 829 / 1999년) 거래 3건

전용 84㎡ : 평균 4억 450만원 (3억 8,900만~4억 2,000만원)
전용 59㎡ : 3억 2,000만원

· 2026.08.13 / 4층 / 84㎡ / 3억 8,900만원
· 2026.05.29 / 11층 / 84㎡ / 4억 2,000만원
· 2026.03.04 / 14층 / 59㎡ / 3억 2,000만원

→ 장곡동 구축 84㎡ 중 가장 비쌉니다. 1999년 단지인데 4억을 넘겼습니다.

삼성래미안 (장곡동 805 / 1999년) 거래 2건

전용 84㎡ : 평균 3억 5,000만원 (3억 4,200만~3억 5,800만원)

· 2026.08.18 / 6층 / 3억 5,800만원
· 2026.04.23 / 13층 / 3억 4,200만원

→ 이번 조사에서 전용 84㎡ 최저가입니다. 3.3㎡당 약 1,360만원입니다.

숲속마을 (장곡동 806·807 / 1999년) 거래 6건

전용 88㎡ : 3억 9,000만원
전용 59㎡ : 평균 2억 6,360만원 (2억 4,900만~2억 7,900만원)

· 2026.07.24 / 16층 / 88㎡ / 3억 9,000만원
· 2026.07.22 / 8층 / 59㎡ / 2억 7,900만원
· 2026.06.27 / 6층 / 59㎡ / 2억 4,900만원
· 2026.04.28 / 16층 / 59㎡ / 2억 6,500만원
· 2026.04.14 / 6층 / 59㎡ / 2억 6,000만원

→ 장곡동 구축 중 거래가 가장 많습니다(6건). 장곡초·장곡고가 도보 3~4분으로, 바로 옆 예다음아르테와 학군이 똑같은데 88㎡가 3억 9,000만원입니다. 학군만 보고 들어가신다면 가장 저렴한 선택지입니다. 장곡역 예정지까지도 869m, 약 13분으로 도보권입니다.

여기가 진짜 핵심입니다 : 3.3㎡당 단가

절대 금액이 아니라 면적당 단가로 환산하면 시장이 완전히 거꾸로 보입니다.

비싼 순

제일풍경채센텀 75㎡ ……… 약 2,930만원
포레미엘더파크 55.62㎡ …… 약 2,850만원
금강펜테리움 84㎡ ……….. 약 2,840만원
제일풍경채센텀 84㎡ ……… 약 2,770만원
엘에이치트리플센텀 55㎡ ….. 약 2,760만원
예다음아르테 84㎡ ……….. 약 2,750만원
시흥시청역트리플포레 59㎡ … 약 2,720만원
유승한내들퍼스트파크 84㎡ … 약 2,700만원
포레미엘더파크 55.93㎡ …… 약 2,680만원
로얄듀크 1차 73㎡ ……….. 약 2,590만원

싼 순

엔플러스빌 59㎡ …………. 약 1,300만원
삼성래미안 84㎡ …………. 약 1,360만원
숲속마을 59㎡ …………… 약 1,450만원
숲속마을 88㎡ …………… 약 1,460만원
진말삼환한진 84㎡ ……….. 약 1,580만원
리슈빌퍼스트클래스 112㎡ …. 약 1,700만원
새재마을청구 84㎡ ……….. 약 1,730만원
우남퍼스트빌 120㎡ ………. 약 1,750만원
우남퍼스트빌 84㎡ ……….. 약 1,780만원
로얄듀크 2차 101㎡ ………. 약 1,810만원
모아미래도 105㎡ ………… 약 1,870만원

최고 2,930만원, 최저 1,300만원. 같은 지구 안에서 면적당 값어치가 2.3배 차이납니다.

첫째, 소형이 싼 게 아닙니다

전용 55㎡ 신축은 4억 5,000만~4억 8,000만원이라 절대 금액은 싸 보입니다. 그런데 3.3㎡당으로 환산하면 2,680만~2,850만원으로, 전용 84㎡ 신축(리슈빌 약 1,990만원)보다 40% 이상 비쌉니다.

1~2인 가구 실수요가 몰려 소형이 강세인 구조인데, “면적당 값어치”를 따진다면 같은 돈으로 더 넓은 집을 사는 쪽이 유리할 수 있습니다.

둘째, 대형이 압도적으로 쌉니다

· 리슈빌 112㎡ …… 평균 5억 7,500만원 (3.3㎡당 1,700만원)
· 로얄듀크 2차 101㎡ . 5억 5,500만원 (3.3㎡당 1,810만원)
· 모아미래도 105㎡ … 5억 9,900만원 (3.3㎡당 1,870만원)
· 우남퍼스트빌 120㎡ . 6억 3,500만원 (3.3㎡당 1,750만원)

모두 5억 중반~6억 초반에 30평대 중후반을 잡을 수 있습니다. 같은 값이면 같은 지구 55㎡ 소형보다 두 배 가까이 넓습니다.

한여울초등학교 학군

이 일대에서 가장 중요한 학군 변수입니다. 동 경계와 상관없이 한여울초를 끼고 있는 단지가 따로 있습니다.

· 금강펜테리움센트럴파크 (군자동) ….. 인접
· 제일풍경채센텀 (능곡동) ………… 인접
· 동원로얄듀크 2차 (군자동) ………. 인접
· 시흥시청역트리플포레 (능곡동) …… 거리는 있으나 배정

가격이 어떻게 갈리는지 보시면 흥미롭습니다.

· 금강펜테리움 84㎡ ……. 평균 7억 2,940만원 (능곡역 9분)
· 제일풍경채센텀 84㎡ ….. 평균 7억 1,050만원 (능곡역 7분)
· 동원로얄듀크 2차 84㎡ … 평균 5억 2,350만원 (능곡역 19분)
· 트리플포레 59㎡ ……… 평균 4억 9,300만원 (능곡역 12분, 소형)

같은 초등학교를 보내는데 84㎡ 기준 2억원 넘게 벌어집니다. 즉 한여울초 학군은 이 일대 프리미엄의 ‘입장권’이고, 그 안에서 순위를 가르는 건 역까지의 거리입니다.

바꿔 말하면, 같은 학교를 보내면서 2억원을 아끼는 선택지가 동원로얄듀크 2차입니다.

다른 학군

장곡동 : 장곡초 · 장곡고
→ 예다음아르테·유승한내들·숲속마을·진말삼환한진·연성대우3

장현동 : 시흥가온중 / 장현1고 2030년 3월 개교 예정
능곡동 : 시흥능곡고 · 승지초
광석동 : 연성초 · 시흥고

장현동은 고등학교가 2030년 3월 개교 예정입니다. 현재 중학생 자녀가 있으시면 배정 학교를 반드시 확인하셔야 합니다.

교통 : 가장 가까운 출구까지 직접 쟀습니다

이 부분은 특히 주의해서 보셔야 합니다. 부동산 앱이 보여주는 ‘역까지 몇 분’은 단지 정문이 아니라 행정동 대표 지점에서 잰 값인 경우가 많습니다. 같은 동 단지들이 전부 똑같은 분·미터로 표시되는 이유입니다.

게다가 역까지의 거리는 역 중심이 아니라 그 단지에서 가장 가까운 출구까지 재야 실제와 맞습니다. 서해선은 출구가 지상에 흩어져 있어 출구를 어디로 잡느냐에 따라 150m 넘게 차이가 납니다.

그래서 카카오맵 도보 길찾기로 단지마다 ‘가장 가까운 출구’까지 직접 다시 쟀습니다. 아래가 그 실측값입니다.

역까지 도보 실측 — 가까운 순

제일풍경채센텀 ……… 능곡역 3번 454m / 약 7분
금강펜테리움 ……….. 능곡역 3번 647m / 약 9분
시흥시청역트리플포레 … 능곡역 4번 761m / 약 12분
새재마을청구 ……….. 시청역 3번 835m / 약 13분
동원로얄듀크 1차 ……. 시청역 2번 861m / 약 14분
엘에이치트리플센텀 ….. 시청역 3번 1,038m / 약 16분
제일풍경채에듀 ……… 능곡역 4번 1,108m / 약 18분
모아미래도에듀포레 ….. 능곡역 4번 1,177m / 약 19분
동원로얄듀크 2차 ……. 능곡역 3번 1,280m / 약 19분
리슈빌퍼스트클래스 ….. 능곡역 4번 1,334m / 약 21분
우남퍼스트빌 ……….. 능곡역 2번 1,403m / 약 22분
장현호반써밋 ……….. 능곡역 4번 1,532m / 약 25분
포레미엘더파크 ……… 시청역 3번 1,625m / 약 26분
유승한내들퍼스트파크 … 시청역 3번 1,910m / 약 30분
예다음아르테 ……….. 시청역 3번 1,926m / 약 30분
네이처뷰 ………….. 능곡역 4번 2,393m / 약 37분
숲속마을 ………….. 시청역 3번 2,663m / 약 42분

이렇게 놓고 보면 이야기가 완전히 달라집니다.

진짜 도보 역세권은 두 곳뿐입니다

제일풍경채센텀(7분)과 금강펜테리움(9분). 이 두 단지만 매일 걸어서 지하철을 탈 만한 거리입니다. 그리고 이 두 단지가 정확히 84㎡ 가격 1·2위입니다. 7억 2,940만원과 7억 1,050만원.

세 번째로 가까운 트리플포레(12분)부터는 체감이 확 달라집니다.

이름에 ‘역’이 붙었다고 역세권이 아닙니다

이 지구에서 가장 조심하셔야 할 부분입니다.

· 시흥능곡역 모아미래도 에듀포레 → 능곡역까지 19분
· 시흥능곡역 장현리슈빌 퍼스트클래스 → 능곡역까지 21분
· 시흥시청역 트리플포레 → 시청역이 아니라 능곡역이 가깝습니다(12분)

단지 이름에 ‘시흥능곡역’이 붙어 있는데 정작 능곡역까지 20분 안팎을 걸어야 합니다. 반대로 이름에 역이 안 들어간 제일풍경채센텀이 실제로는 능곡역 3번 출구에서 454m, 약 7분으로 가장 가깝습니다. 단지명만 보고 역세권으로 판단하시면 안 됩니다.

같은 군자동, 10분 차이에 2억원

금강펜테리움은 능곡역 3번 출구까지 647m, 약 9분입니다. 동원로얄듀크 2차는 같은 3번 출구까지 1,280m, 약 19분입니다. 준공연도도 같고, 한여울초 학군도 같습니다. 다른 건 역까지 10분입니다. 그 10분이 84㎡ 기준 2억원의 차이로 나타났습니다.

구축이 신축보다 역에 가까운 경우도 있습니다

새재마을청구(2001년)는 시흥시청역 3번 출구까지 835m, 약 13분입니다. 장현동 신축 대부분보다 역에 가깝습니다. 가격은 4억 4,300만원으로 신축의 6할 수준입니다. “역까지 걸어서 15분 안쪽, 예산 4억 중반”이라는 조건이면 이 단지가 답이 될 수 있습니다.

장곡동은 지금 지하철이 없고, 장곡역을 기다리는 자리입니다

예다음아르테는 시흥시청역까지 1,926m(약 30분), 유승한내들퍼스트파크는 1,910m(약 30분)입니다. 지금은 걸어서 지하철을 탈 수 있는 거리가 아닙니다. 그런데도 7억대를 형성하는 이유가 월곶판교선 장곡역입니다.

장곡역은 아직 없어 출구가 없습니다. 그래서 역이 들어설 자리인 장현장곡로와 황고개로가 만나는 사거리를 기준으로 쟀습니다.

예다음아르테 ……….. 396m / 약 7분
연성대우3 (2000년) ….. 425m / 약 7분
유승한내들퍼스트파크 … 442m / 약 7분
진말삼환한진 (1999년) .. 602m / 약 10분
포레미엘더파크 ……… 781m / 약 13분
숲속마을 (1999년) …… 869m / 약 13분
삼성래미안 (1999년) .. 1,022m / 약 15분
장현호반써밋 ……… 1,039m / 약 17분
엘에이치트리플센텀 … 1,142m / 약 19분
제일풍경채에듀 ……. 1,310m / 약 21분
모아미래도에듀포레 … 1,435m / 약 23분
새재마을청구 ……… 1,456m / 약 23분
리슈빌퍼스트클래스 … 1,476m / 약 23분

장곡역 도보 7분 자리에 4억 8,000만원짜리 구축이 있습니다

예다음아르테 396m, 유승한내들 442m. 그런데 연성대우3가 425m입니다. 세 단지가 장곡역 예정지에서 사실상 같은 거리입니다. 셋 다 도보 7분입니다.

가격은 이렇습니다.

· 예다음아르테 84㎡ ….. 7억 175만원 (2022년)
· 유승한내들 84㎡ ……. 6억 9,250만원 (2022년)
· 연성대우3 79㎡ …….. 4억 8,000만원 (2000년)

장곡역이 실제로 개통된다면 그 수혜는 세 단지가 함께 받습니다. 연식과 신축 프리미엄의 차이일 뿐, 역까지의 거리는 같습니다.

진말삼환한진(10분), 숲속마을(13분), 삼성래미안(15분)도 장곡역 도보권 안에 들어옵니다. 이 구축들은 3억 5,000만~4억 450만원입니다. “장곡역 개통을 보고 들어간다”는 관점이시라면 7억을 주고 신축을 사는 것만이 답은 아니라는 뜻입니다.

철도 계획은 냉정하게 보셔야 합니다

시흥시청역은 서해선에 더해 신안산선·월곶판교선이 계획된 ‘트리플 역세권’ 예정지입니다. 장곡역도 그 월곶판교선 노선에 들어갑니다.

다만 신안산선은 당초 2025년 개통 목표였으나 광명 공사현장 붕괴사고로 공사가 중단됐고, 2026년 8월 현재 재개를 앞둔 상태입니다. 언론 보도(2026.8.21)에 따르면 공사기간 연장과 전동차 납기 문제로 2030년 개통조차 장담하기 어렵다는 전망이 나오고 있습니다.

월곶판교선도 2029~2030년 개통 예정이고, 아직 삽을 뜬 단계가 아니라 계획 단계입니다. 개통 전까지는 예다음아르테도, 유승한내들도, 연성대우3도 시흥시청역까지 30분 가까이 걸어야 합니다. 버스나 차량이 사실상 전제입니다.

즉 장곡역 프리미엄은 ‘이미 값에 반영된 기대감’이지 ‘곧 실현될 일정’은 아닙니다. 개통 일정이 더 밀릴 가능성까지 감안하셔야 합니다.

반대로 지금 바로 지하철을 써야 하는 상황이라면 금강펜테리움이나 제일풍경채센텀처럼 서해선 능곡역이 걸어서 닿는 단지가 현실적인 선택입니다.

목적별 정리

지금 당장 지하철이 필요하다

제일풍경채센텀 (능곡동) — 능곡역 7분, 평균 7억 1,050만원
금강펜테리움센트럴파크 (군자동) — 능곡역 9분, 평균 7억 2,940만원
※ 이 두 곳만 매일 걸어서 지하철을 탈 만한 거리입니다

역까지 15분 안쪽, 예산을 줄이고 싶다면

새재마을청구 (장현동, 2001년) — 시청역 13분, 4억 4,300만원
동원로얄듀크 1차 (광석동) — 시청역 14분, 평균 6억 450만원

한여울초 배정을 원한다면

금강펜테리움 / 제일풍경채센텀 / 동원로얄듀크 2차 (인접)
시흥시청역트리플포레 (거리는 있으나 배정)
※ 7억대부터 4억대까지 선택 폭이 넓습니다

학군 + 미래 역세권(월판선 장곡역)

예다음아르테 (장곡역 예정지 396m·7분) / 유승한내들 (442m·7분)
※ 장곡역은 2029~2030년 예정 — 당분간 도보권 지하철 없음

장곡역 수혜를 싸게 사려면 (구축)

연성대우3 79㎡ …… 4억 8,000만원 — 장곡역 예정지 425m·7분
진말삼환한진 84㎡ … 평균 4억 450만원 — 602m·10분
숲속마을 88㎡ ……. 3억 9,000만원 — 869m·13분
삼성래미안 84㎡ ….. 평균 3억 5,000만원 — 1,022m·15분

가성비 신축

리슈빌퍼스트클래스 (장현동) — 84㎡ 평균 5억 1,200만원
동원로얄듀크 2차 (군자동) — 84㎡ 평균 5억 2,350만원, 호가 5억 4,000만원대

넓은 집 최우선

리슈빌 112㎡ …….. 평균 5억 7,500만원
로얄듀크 2차 101㎡ … 5억 5,500만원
모아미래도 105㎡ ….. 5억 9,900만원
우남퍼스트빌 120㎡ … 6억 3,500만원 (구축)

예산 4억 초반

새재마을청구 84㎡ … 4억 4,300만원 [장현동]
진말삼환한진 84㎡ … 평균 4억 450만원 [장곡동]

예산 4억 이하

숲속마을 88㎡ ……. 3억 9,000만원 [장곡동]
삼성래미안 84㎡ ….. 평균 3억 5,000만원 [장곡동]

3억 이하

숲속마을 59㎡ ……. 평균 2억 6,360만원
엔플러스빌 59㎡ ….. 2억 3,000만~2억 3,500만원

이번 조사에서 빠진 단지

최근 6개월간 매매 신고가 없어 제외했습니다. 매물을 찾으실 때 참고하시기 바랍니다.

· 시흥장현서희스타힐스 (장곡동, 2022년) — 임대만
· e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴 (군자동, 2024년) — 매매 미형성
· 새재마을대동 (장현동, 1999년) — 임대만
· 신일해피트리 (능곡동, 2009년) — 최종 매매 2026년 2월
· 현진에버빌 (능곡동, 2010년) — 임대만
· 장현마을2단지 / 엘에이치4단지 / 휴먼시아13단지 (능곡동) — 공공임대

e편한세상 퍼스트베뉴는 이 일대 최신축(2024년)이고 한여울초도 가깝지만, 아직 매매 시장이 형성되지 않았습니다. 시세 판단은 조금 더 지켜보셔야 합니다.

정리하면

장현지구는 같은 지구, 같은 학군, 같은 준공연도라도 역까지 10분이 2억원을 가른 시장입니다. 그래서 단지명에 붙은 ‘역’ 이름이나 동 이름이 아니라, 직접 잰 도보 거리와 3.3㎡당 단가로 봐야 판단이 흔들리지 않습니다.

한 줄 조언을 드리자면, 예산은 실거래가 조회 사이트의 ‘최저가’가 아니라 현재 호가로 잡으십시오. 최저가는 급매 한 건이 그대로 찍히는 경우가 많고, 그 가격에 매물이 나온다는 뜻이 아닙니다.

참고사항

본 글은 최근 6개월(2026년 2월 말~8월 21일) 국토교통부 실거래가 매매 신고분만 정리한 것입니다. 전월세는 포함하지 않았습니다.

거래가 1~2건뿐인 단지는 그 값이 그 단지의 시세라고 보기 어렵습니다. 층수·향·동에 따라 편차가 크므로 참고치로만 보시기 바랍니다. 직거래로 추정되는 이례적 저가 신고분은 가격대 산정에서 제외했습니다.

역까지의 도보 거리·시간은 부동산 앱 수치를 그대로 옮기지 않고 카카오맵 도보 길찾기로 단지마다 직접 측정했습니다. 측정은 역 중심이 아니라 그 단지에서 가장 가까운 출구까지 했습니다. 역 중심으로 재면 실제보다 100~200m 길게 나옵니다.

월곶판교선 장곡역은 아직 없어 출구가 없습니다. 그래서 역이 들어설 자리인 장현장곡로와 황고개로가 만나는 사거리를 기준으로 쟀습니다. 다만 실측값도 단지 정문을 어디로 잡느냐에 따라 달라집니다. 최종 확인은 직접 걸어보시길 권합니다.

매수·매도 결정 전에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 거치시기 바랍니다. 궁금하신 단지나 평형이 있으시면 댓글로 남겨 주세요. 확인해서 답변드리겠습니다.

“재계약인데 왜 복비를 다 내나요?”

부동산을 운영하다 보면 기존 세입자와의 재계약서를 대신 써달라는 의뢰가 심심찮게 들어옵니다. 저희 사무소 원칙은 하나입니다. “재계약서는 중개사무소 직인을 빼고, 당사자 계약으로, 무료로 작성해 드린다.”

오늘도 그런 날이었는데, 끝이 영 개운치 않았습니다. 돈을 안 받겠다는데 의심을 받았거든요. 그런데 하루를 넘기고 생각해보니, 그 의심이 아주 근거 없는 것도 아니었습니다.

왜 도장을 빼느냐

중개사무소 도장이 들어가는 순간, 그 건은 정식 중개가 됩니다.

정식 중개가 되면 따라붙는 일이 많습니다. 현장을 확인해야 하고, 중개대상물 확인·설명서를 써서 교부해야 하고, 권리관계도 다시 들여다봐야 합니다. 계약서에 서명·날인한다는 건 그 절차를 다 밟았다는 증명이지, 도장 하나 쿡 찍는 일이 아닙니다.

그런데 여기서 벽에 부딪힙니다. 그 절차를 다 밟고 법정 중개보수를 정상적으로 청구하면, 고객께서는 “재계약인데 왜 복비를 다 내냐”며 납득을 못 하십니다.

심정적으로는 저도 이해합니다. 새로 집을 구해드린 것도 아니고, 살던 분이 그대로 사시는 것이니까요.

참고로 현행 공인중개사법에는 재계약 시 중개보수에 관한 명시적 규정이 없습니다. 그래서 이 문제는 업계의 해묵은 분쟁거리입니다.

“그럼 5만원, 10만원만 받으면 되지 않나”

저도 그 생각을 안 해본 게 아닙니다. 도장은 찍어드리고 작성비 명목으로 조금만 받으면 서로 좋을 것 같지요. 그런데 그게 위험합니다.

2024년 대법원 판결이 말하는 것

어느 공인중개사가 어린이집 임차권 양도를 중개하면서, 별도로 ‘컨설팅계약서’라는 이름의 권리금계약서를 써주고 250만원을 받았습니다. 대법원은 이를 행정사법 위반으로 보고 벌금 100만원 선고유예를 확정했습니다.

핵심은 이겁니다. 임대차 중개보수를 받는 건 문제가 없지만, 중개대상물이 아닌 서류를 작성해주고 그 대가를 따로 받는 건 행정사의 고유 업무를 침해한다는 것이죠.

행정사법 제3조는 행정사가 아닌 사람이 ‘권리·의무나 사실증명에 관한 서류 작성’을 업으로 하는 걸 금지하고, 위반하면 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금입니다.

금액이 적다고 안전한 게 아닙니다. 구조가 걸리는 겁니다.

그래서 무료로 합니다

결론은 오히려 단순해졌습니다.

중개를 안 하니 직인을 안 넣고, 대가를 안 받으니 서류 작성으로 돈을 번 것도 아닙니다. 당사자끼리 맺는 계약이고, 저희는 양식 갖춰 대신 적어드리는 봉사를 하는 겁니다. 도장은 계약 당사자 두 분만 찍으십니다.

중개사도 안전하고 고객도 비용을 아낍니다. 나쁠 게 없다고 생각했습니다.

오늘 있었던 일

오늘 그 의뢰가 들어왔습니다.

처음에 담당 실장님이 사안을 잘못 파악하시고 “작성비 10만원”을 말씀드렸던 모양입니다. 손님은 그것도 비싸다며 5만원에 하자고 하셨답니다.

제가 쿨하게 말씀드렸습니다. 그냥 돈 받지 마시고, 직인 빼고 진행하시라고.

그렇게 양 당사자 모셔놓고 진행하려는데, 임대인 측 사모님이 자꾸 의심을 하십니다.

“왜 중개사 도장을 빼느냐. 문제 있는 거 아니냐.”

어차피 중개가 아니라 당사자 도장만 들어가는 것이고, 계약서 작성은 무료로 봉사해 드리는 것이며, 아무런 법적 하자가 없다고 누차 말씀드렸습니다.

그럼에도 본인은 찜찜하다시며, 임차인분을 데리고 나가시더군요.

솔직한 심정

싫으셔서 나가시는 거야 본인 판단입니다.

다만 좀 허탈했습니다. 중개사의 역할과 도장을 원하시면 그에 맞는 중개보수를 지불하시면 됩니다. 그게 정당한 거래니까요. 그렇게 안 하시고 저렴하게 하시겠다기에, 아예 무료로 저희 직인 빼고 해드린다는데 그것도 마음에 안 드시나 봅니다.

돈을 더 받겠다는 것도 아니고, 안 받겠다는데 의심을 받으니 말문이 막히더군요.

이 건으로 저희 직원과도 서로 입장이 달라 논쟁을 좀 했습니다. 그래도 저는 제 생각대로 사무소를 운영하겠노라 말씀드렸습니다. 원칙 없이 그때그때 다르게 처리하는 게 오히려 사고를 부른다고 믿기 때문입니다. 오늘 손님 한 팀 놓쳤다고 그 원칙을 바꿀 생각은 없습니다.

좋은 일 하려다 기분 안 좋아진 하루였습니다.

그래도 하나는 배웠습니다

하루를 넘기고 곰곰이 생각해보니, 사모님의 찜찜함이 아주 근거 없는 건 아니었습니다.

중개사 직인에는 비용만 따라오는 게 아니라 책임도 따라옵니다. 개업공인중개사는 중개행위 중 고의·과실로 손해를 끼치면 배상 책임을 지고, 그걸 담보하려고 공제에 가입되어 있습니다. 계약서에 중개사 도장이 찍혀 있다는 건, 사고가 났을 때 기댈 언덕이 있다는 뜻입니다.

직인을 빼면 그 보호장치도 같이 빠집니다.

두 갈래 선택지

▶ 정식 중개 (직인 있음)

· 법정 중개보수 발생
· 현장확인, 확인설명서 교부
· 사고 시 중개사 배상책임 + 공제 보장 있음

▶ 당사자 계약 (직인 없음)

· 무료
· 현장확인, 확인설명서 없음
· 사고 시 중개사 책임 없음, 보호장치도 없음

어느 쪽이 옳고 그르다기보다, 무엇을 얻고 무엇을 포기하느냐가 다른 선택입니다.

다만 도장은 받으면서 돈은 조금만 내는 선택지, 그건 법이 허용하지 않습니다.

마무리 — 다음엔 이렇게 하겠습니다

다음에 같은 상황이 오면 “왜 도장을 빼는지” 변명하듯 설명하기 전에, 이 두 갈래를 먼저 보여드려야겠다 싶습니다. 그러면 최소한 의심은 안 받겠지요.

재계약을 앞두고 계신 분이라면, “싸게 해달라”가 아니라 “책임을 살 것인가 말 것인가”를 먼저 정하시길 권합니다. 그 결정만 서면 비용 이야기는 저절로 정리됩니다.

※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 구체적 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.

월세는 40만 원인데 관리비가 15만 원. 그런데 그 15만 원이 정확히 어디에 쓰이는지는 계약서에 도장을 찍고 나서야 알게 되는 경우가 많았습니다. 이런 ‘깜깜이 관리비’ 관행에 제동이 걸립니다.

국토교통부는 2026년 8월 11일 국무회의에서 「공인중개사법 시행령」 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 같은 날 개정·공포된 「공인중개사법 시행규칙」과 함께 2026년 8월 28일부터 시행됩니다.

이번 개정의 핵심은 세 가지입니다.

1. 공인중개사의 확인·설명 항목에 ‘공동관리비’ 추가
2. 한국공인중개사협회의 법정 단체화에 따른 조직·임원 규정 정비
3. 주거용 오피스텔 중개보수를 협의로 결정한다는 조문 명확화

하나씩 짚어보겠습니다.

1. 계약 전에 ‘공동관리비’까지 설명받게 됩니다

무엇이 문제였나

원룸이나 소형 오피스텔 같은 소규모 주택은 아파트와 달리 관리사무소 같은 별도의 관리주체가 없는 경우가 대부분입니다. 그러다 보니 임차인이 관리비 내역을 확인할 방법이 마땅치 않았습니다.

특히 문제가 된 건 공용부분에 쓰이는 비용이었습니다. 전기·수도처럼 세대별 계량기로 사용량이 찍히는 항목은 그나마 검증이 되는데, 복도 청소비·공용 전기료·승강기 유지비 같은 항목은 얼마가 어떻게 책정됐는지 알기 어려웠습니다. 이 틈을 이용해 임차료는 그대로 두고 관리비만 과도하게 올리는 사례가 반복적으로 지적돼 왔습니다. 보증금·월세는 시세 비교가 되지만 관리비는 비교 자체가 어렵다는 점을 노린 것이죠.

이번에 달라지는 것

기존에도 공인중개사는 주택 임대차를 중개할 때 ‘관리비 금액과 그 산출내역’을 확인·설명할 의무가 있었습니다(2024년 4월 9일 개정 시행령, 2024년 7월 10일 시행). 다만 이는 관리비 총액 중심이었습니다.

8월 28일부터는 여기에 더해 ‘공동관리비 금액’도 확인·설명해야 합니다.

공동관리비란? 검침기 등을 통해 세대별로 사용량을 알 수 있거나, 비용을 고정적으로 정해두어 확인이 가능한 비목(TV수신료, 인터넷 사용료 등)을 제외한 금액들의 합을 말합니다.

쉽게 말해 “내가 쓴 만큼 내는 돈”과 “정해진 금액으로 내는 돈”을 걷어내고 남는, 공용으로 부과되는 불투명한 부분이 얼마인지를 계약 전에 알 수 있게 된 것입니다.

이에 맞춰 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용 건축물) 서식에도 공동관리비 금액 기재란이 추가됩니다.

임차인 체크포인트

· 계약 전 확인·설명 단계에서 관리비 총액과 공동관리비 금액을 나눠서 확인하세요.

· 총 관리비에서 전기·수도·가스 등 개별 사용분과 TV수신료·인터넷료 등 고정 비목을 뺐을 때, 남는 금액이 비정상적으로 크다면 그 근거를 물어보는 것이 좋습니다.

· 설명받은 내용은 중개대상물 확인·설명서에 기재된 것을 눈으로 확인하고 교부받으세요. 구두 설명만으로는 나중에 다툼이 생겼을 때 근거가 남지 않습니다.

2. 한국공인중개사협회, 임의 단체에서 법정 단체로

2026년 2월 「공인중개사법」이 개정되면서 한국공인중개사협회에 법정 지위가 부여됐습니다. 이번 시행령·시행규칙 개정은 그 후속 조치로, 하위 법령에 법적 명칭인 ‘한국공인중개사협회’를 반영하고 조직 운영·임원 구성 등 협회 운영 전반에 필요한 사항을 규정했습니다.

임의 단체에서 법정 단체로 전환되는 만큼 협회의 기존 정관도 체계적으로 정비되며, 회원이 지켜야 할 직업윤리에 관한 윤리규정도 국토교통부장관의 승인을 얻어 제정될 예정입니다.

소비자 입장에서는 중개사의 자질과 윤리에 대한 관리 체계가 한 단계 공식화된다는 의미가 있습니다.

3. 주거용 오피스텔 중개보수도 ‘협의’로 결정합니다

그동안의 혼선

중개보수는 원래 정해진 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 협의하여 결정하는 것이 원칙입니다. 그런데 주거용 오피스텔의 경우 조문에 상한요율만 적혀 있고 ‘협의하여 결정한다’는 문구가 빠져 있었습니다.

그러다 보니 “상한요율이 곧 정해진 금액”이라는 식으로 해석되는 경우가 있었고, 현장에서 서로 다른 해석이 부딪히며 분쟁이 생기기도 했습니다.

개정 내용

법제처는 유권해석(25-0969)을 통해 주거용 오피스텔 중개보수도 협의하여 결정함이 원칙이라고 정리했습니다. 중개보수는 권한을 위임받아 일을 하고 그 책임의 대가로 받는 금품이므로, 계약 당사자인 중개의뢰인과 공인중개사 간의 협의로 정하는 것이 타당하다는 취지입니다.

이번 개정은 이 원칙을 조문에 명확히 규정했습니다.

오피스텔 중개보수 요율 정리

· 주거용 오피스텔 (아래 요건 모두 충족)
– 매매·교환 : 0.5% 이내
– 임대차 등 : 0.4% 이내

· 그 밖의 오피스텔
– 매매·교환 : 0.9% 이내
– 임대차 등 : 0.9% 이내

※ 주거용 오피스텔 요건 — 전용면적 85㎡ 이하이면서, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔

여기서 중요한 건 위 숫자가 ‘상한’이라는 점입니다. 0.5%가 자동으로 확정되는 금액이 아니라, 그 이내에서 협의로 정하는 구조입니다. 이번 개정으로 이 점이 조문상 분명해졌습니다.

시행일과 적용

· 시행일 : 2026년 8월 28일
· 시행령은 2026년 8월 11일 국무회의 의결, 시행규칙은 같은 날 개정·공포

8월 28일 이후 중개하는 주택 임대차 계약부터는 공동관리비 확인·설명이 의무입니다. 계약을 앞두고 계시다면 시행일 전후로 확인·설명서 서식이 달라진다는 점을 알아두시면 좋겠습니다.

정리하며

이번 개정은 규제를 크게 바꾸는 내용이라기보다, 소비자가 계약 전에 알아야 할 정보를 한 칸 더 넓힌 개정에 가깝습니다. 특히 사회초년생이나 1인 가구가 많이 찾는 원룸·소형 오피스텔 시장에서 체감되는 변화가 클 것으로 보입니다.

국토교통부 신윤근 토지정책관은 “이번 공인중개사법 하위법령 개정은 주택임대차 계약 과정에서 관리비에 대한 정보를 미리 알려 소비자들의 편익을 증진시킬 것으로 기대한다”고 밝혔습니다.

계약 전 확인·설명은 형식적인 절차가 아니라 분쟁을 막는 가장 확실한 근거 자료입니다. 설명을 충분히 듣고, 확인·설명서에 기재된 내용을 꼼꼼히 확인한 뒤 서명하시기 바랍니다.

출처

· 국토교통부 보도자료, 「공인중개사법」 시행령 및 시행규칙 개정안··· 28일부터 시행 (2026. 8. 11. 배포, 토지정책관 부동산개발산업과)

· 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명), 공인중개사법 시행규칙 제20조 및 별표 오피스텔 중개보수 요율 — 국가법령정보센터

· 법제처 유권해석 25-0969

본 글은 2026년 8월 14일 기준으로 작성되었습니다. 개별 사안의 적용 여부는 관할 지자체 또는 공인중개사에게 확인하시기 바랍니다.

📎 260811(보도자료) 공인중개사법 시행령 및 시행규칙 개정안 28일부터 시행(부동산개발산업과).pdf

“지금 팔아야 하나, 버텨야 하나.”

요즘 시흥 장현 사무실에 오시는 분들 질문이 거의 이 한 문장으로 수렴합니다. 아파트 중개와 법원경매 대리입찰을 함께 하다 보니 매도·보유·갈아타기 상담이 하루에도 몇 건씩 들어오는데, 2026년 7월 31일 발표된 정부의 「2026년 세제개편안」이 그 판단 기준을 통째로 바꿔놨기 때문입니다.

Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 > 1. 부동산세제 합리화 부분에만 총 22개 항목이 담겨 있습니다. 부동산을 보유하고 계신 분이라면 사실상 전부 해당된다고 보셔도 무방할 만큼 개편 폭이 큽니다. 그래서 조문 순서 그대로 나열하기보다는, 의사결정에 영향을 주는 순서로 다시 묶어서 정리했습니다.

⚠️ 먼저 짚고 갑니다. 이건 정부안입니다. 국회 논의 과정에서 수치가 바뀔 수 있습니다. 다만 시행령 개정 사항(일시적 2주택, 상생임대, 매입임대 아파트 등)은 국회를 거치지 않고 2026년 중 개정 예정이라 확정 가능성이 높습니다.

한눈에 보는 시행 시기

개편안을 관통하는 핵심은 “언제부터냐” 입니다. 시기별로 성격이 완전히 다릅니다.

2026. 10. 1. — 조정대상지역 일시적 2주택 기간 3년→2년, 상생임대주택 양도기한 신설, 매입임대 아파트 중과배제 기한 설정 (시행령 개정, 즉시 압박)

2027. 1. 1. — 종합부동산세 전면 개편, 다주택 중과 한시완화, 고령 1주택자 감면, 장기거주 기본공제 2,500만원 (보유세 인상 + 매도 유인)

2028. 1. 1. — 장기보유특별공제 → 장기거주 소득공제 전환, 공제한도 신설, 비사업용 토지 과세 강화 (양도세 구조 자체 변경)

2029. 1. 1. — 거주공제 완성(보유공제 완전 소멸), 공제한도 축소 (최종 정착)

정리하면 이렇습니다. 2027~2028년 2년간은 “지금 정리하면 깎아준다”는 한시 특례 구간이고, 2029년부터는 완전히 새로운 판이 됩니다. 정부가 매도 타이밍을 사실상 지정해 준 셈입니다.

1. 가장 큰 변화 — 장기보유특별공제가 ‘장기거주 소득공제’로 바뀝니다

제도가 둘로 쪼개집니다 (2028. 1. 1.~)

지금은 토지·건물·조합원입주권을 묶어 하나의 장기보유특별공제로 처리하지만, 개편안은 이를 이원화합니다.

장기거주 소득공제 — 주택, 조합원입주권(관리처분계획인가 전 주택인 경우)

장기보유 소득공제 — 토지, 주택 외 건물, 조합원입주권(인가 전 주택 외 건물·토지인 경우)

이름만 바뀌는 게 아닙니다. 주택은 ‘얼마나 오래 갖고 있었나’가 아니라 ‘얼마나 오래 살았나’로 공제가 결정됩니다.

1세대 1주택자 — 보유공제가 3년에 걸쳐 사라집니다

~2027. 12. 31. 거주공제 연 4%(최대 40%) / 보유공제 연 4%(최대 40%)

2028. 1. 1.~2028. 12. 31. 거주공제 연 6%(최대 60%) / 보유공제 연 2%(최대 20%)

2029. 1. 1.~ 거주공제 연 8%(최대 80%) / 보유공제 없음

최대 80%라는 총량은 유지되지만, 그 80%를 거주로만 채워야 합니다. 10년을 보유했어도 실거주가 없으면 2029년부터 공제가 0입니다. 전세 끼고 사둔 이른바 ‘갭 물건’에는 직격탄입니다.

다주택자 — 2년 이상 거주해야 공제를 줍니다

~2027. 12. 31. 거주공제 없음 / 보유공제 연 2%(최대 30%)

2028년 거주공제(2년 이상 거주 시) 연 2%(최대 30%) / 보유공제 연 1%(최대 15%) — 둘 중 높은 쪽 적용

2029. 1. 1.~ 거주공제(2년 이상 거주 시) 연 2%(최대 30%) / 보유공제 없음

공제한도가 새로 생깁니다 (신설)

지금은 공제율만 있고 금액 상한이 없습니다. 앞으로는 두 가지 한도가 각각 걸립니다.

인별 연간 한도: 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원

양도 물건별 한도: 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원

공동소유이거나 시점을 나눠 분할양도하는 경우, 지분 비율·분할양도 비율로 안분해 한도를 적용합니다. “부부 공동명의로 쪼개고 여러 해에 나눠 팔면 한도를 피할 수 있지 않나”를 막아둔 조항입니다.

거주기간을 인정해 주는 예외 4가지

거주 중심으로 바뀌다 보니, “살고 싶어도 못 산 기간”을 구제하는 장치가 함께 신설됐습니다. 모두 2028. 1. 1. 이후 양도분부터입니다.

① 부득이한 사유로 이사한 경우 (최장 3년) 이사 시점에 1년 이상 계속 거주 중이던 주택이어야 하고, 타 시·군으로 이전해야 합니다. 인정 사유는 고등학교·대학교 취학, 직장 변경·전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학, 국외 취학·근무로 인한 출국, 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가 등입니다.

② 특례주택을 함께 보유한 기간 인구감소관심지역 주택, 농어촌·고향주택, 지방저가주택, 소형 신축주택(전용 60㎡ 이하), 준공 후 미분양주택을 기존 주택과 함께 보유한 기간은 거주기간으로 봅니다.

③ 등록임대주택 임대기간 임대기간을 거주기간으로 인정하되, 공제율은 연 2%·최대 30%입니다(조정대상지역 매입임대 아파트는 제외).

④ 재개발·재건축 공사기간의 50% 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중이던 주택이어야 합니다. 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 기간의 절반을 거주로 쳐주고, 1주택은 연 8%·최대 80%, 그 외는 연 2%·최대 30%를 적용합니다. 청산금 납부분은 거주공제율을 적용하되 2028년만 보유공제율(1주택 연 2%·최대 20%, 그 외 연 1%·최대 15%)을 씁니다.

정비사업 조합원 입장에서 ④는 굉장히 중요합니다. “인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중”이라는 요건이 붙었기 때문에, 이주 시점 관리를 잘못하면 공사기간이 통째로 날아갑니다.

단, 위 인정 기간들은 공제율 산정에만 적용됩니다. 1세대 1주택 우대공제 요건이나 조정대상지역 취득 주택의 2년 거주요건(비과세 요건)에는 쓸 수 없습니다.

상가로 용도변경 후 양도 시 계산법 신설

주택을 상가 등 주택 외로 용도변경해 파는 경우, 보유기간은 ① 주택으로 보유한 기간 중 실제 거주한 기간 + ② 주택 외로 보유한 기간으로 계산합니다. 다만 양도 시점에 용도변경 전 주택이 중과대상(다주택자의 조정대상지역 소재 주택)이었다면 ②만 인정합니다. 양도 직전 근생 전환으로 세금을 줄이던 방식이 막힙니다.

2. 종합부동산세 — 사실상 재설계 수준입니다 (2027. 1. 1.~)

여기가 이번 개편안에서 체감 부담이 가장 크게 늘어나는 영역입니다.

과세대상 기준 신설

1세대 1주택자: 공시가격 합계 14억원 초과 (시가 약 20억원 초과)

그 외: 공시가격 합계 9억원 초과 (시가 약 13억원 초과)

기본공제금액 — 거주 여부로 갈립니다

1세대 1주택자: 현행 12억원 → 개정안 거주 14억원 / 비거주 9억원

그 외: 현행 9억원 → 개정안 4억원 + 5억원 × (거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)

1세대 1주택자라도 실거주하지 않으면 공제가 12억에서 9억으로 줄어듭니다. 다주택자는 거주 비중이 낮을수록 공제가 4억원에 수렴합니다.

공정시장가액비율 인상

법정 범위 자체가 60~100%에서 60~70%로 조정되고, 주택분 비율은 단계적으로 오릅니다.

3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외): 2027년 70% → 2028년 이후 80%

그 외: 70%

현행 60%에서 한 번에 10~20%p가 올라가는 셈입니다. 공시가격이 그대로여도 과세표준이 커집니다.

세율 — 주택 수 차등이 없어지고, 세율은 오릅니다

2027년 기준(2주택 이하) 인상 내역입니다. 과세표준 3억원 이하 0.5% → 0.5%, 3억~6억원 0.7% → 0.7%, 6억~12억원 1.0% → 1.3%, 12억~25억원 1.3% → 1.5%, 25억~50억원 1.5% → 2.0%, 50억~94억원 2.0% → 2.7%, 94억원 초과 2.7% → 3.5%.

2028년 이후에는 주택 수 구분이 완전히 사라지고, 현행 3주택 이상 세율(0.5%~5.0%)로 일원화됩니다. 법인은 2027년 3.5%, 2028년 이후 5.0% 단일세율입니다.

즉, 2028년부터는 1주택자든 3주택자든 과세표준이 같으면 같은 세율입니다. 대신 그 세율이 지금의 다주택자 세율입니다.

1세대 1주택 세액공제 — 보유공제가 거주공제로

연령공제(60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%)는 그대로입니다. 바뀌는 건 보유공제입니다.

5~10년 보유공제(신설·경과용) 10% / 거주공제 20%

10~15년 보유공제 20% / 거주공제 40%

15년 이상 보유공제 25% / 거주공제 50%

2027년은 보유공제(거주공제의 1/2)와 거주공제 중 높은 쪽, 2028년 이후는 거주공제만 적용합니다. 여기에도 부득이한 사유 이사(최장 3년)와 재개발·재건축 공사기간 50% 인정이 동일하게 들어갑니다.

그리고 금액 한도가 새로 생깁니다. 공제율 합계 최대 80%는 유지되지만, 금액으로는 2027년 800만원 → 2028년 이후 600만원까지만 공제됩니다. 고가주택 장기 거주자에게는 이 한도가 실질적 제약이 됩니다.

세부담 상한 150% → 200%

직전연도 총 보유세(재산세+종부세)의 150%까지만 부과하던 상한이 200%로 올라갑니다. 위 인상 요인들이 겹쳐도 완충 장치가 약해진다는 뜻입니다. 사실상 인상분이 그대로 반영되는 구조입니다.

대신, 납부유예는 넓혀줍니다

소득 요건이 완화됩니다. 직전연도 총급여 7천만원 → 8천만원, 종합소득금액 6천만원 → 7천만원.

여기에 새 트랙이 추가됐습니다. 만 65세 이상 + 10년 이상 거주이면서, 직전연도 총급여(또는 종합소득금액) 대비 당해연도 보유세(재산세+종부세, 부가세 포함) 비중이 10% 이상이면 연령·보유기간 요건 없이 유예가 가능합니다.

또 납세보증보험증권을 담보로 제출하면 유예기간 이자상당가산액(국세기본법상 이자율 3.1%)을 감면해 줍니다(한도: 유예기간 중 납부한 보증보험료). 은퇴 후 소득은 없는데 집값만 오른 분들을 위한 장치입니다.

3. 그래서 팔라는 겁니다 — 한시 특례 3종

보유세를 올리는 대신, 정부는 2027~2028년에 매도 출구를 열어뒀습니다.

① 다주택자 조정대상지역 중과 한시 완화 (2027. 1. 1.~)

보유기간 2년 이상인 경우에 한정합니다.

1세대 2주택: 현행 기본세율 +20%p → 2027년 +5%p → 2028년 +10%p

1세대 3주택 이상: 현행 기본세율 +30%p → 2027년 +10%p → 2028년 +15%p

주목할 부분은 특례규정입니다. 2026년에 중과세율로 양도한 분도 2027. 1. 1. 이후 예정·확정신고 시 완화된 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용받습니다. 올해 이미 파신 분이라면 신고 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.

② 고령 1주택자 한시 감면 — 수도권을 떠나면 깎아줍니다 (신설)

새로 만들어진 조항이고, 조건이 꽤 구체적입니다.

요건 (모두 충족)

양도일 기준 만 65세 이상 / 1세대 1주택자로서 양도 / 양도일 현재 2년 계속 거주 중이고, 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택 / 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도(직계비속 등 친족, 지배법인 제외) / 양도 후 6개월 내 비수도권으로 이주(본인·배우자 주민등록 이전 + 실제 거주)

감면

2027년: 양도소득세 50% 감면 (한도 5억원) / 2028년: 양도소득세 30% 감면 (한도 3억원) / 적용기한: 2028. 12. 31.

사후관리 — 아래 사유 발생 시 2개월 내 감면세액과 이자상당가산액(1일 0.022%)을 납부해야 합니다.

양도 후 6개월 내 비수도권 미이주 / 양도 후 5년 내 수도권 주택 취득 또는 수도권으로 이주 / 감면받고 처분한 주택을 양도 후 5년 내 세대원이 재매수

5년 사후관리가 붙어 있다는 점이 중요합니다. “세금 감면받고 잠깐 내려갔다가 돌아온다”는 설계는 불가능합니다.

③ 장기 거주 1세대 1주택 양도소득 기본공제 확대 (2027. 1. 1.~)

10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택을 양도하면, 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올라갑니다. 250만원 초과분은 해당 1주택 양도분에서만 공제됩니다.

인별·양도물건별로 안분 적용되므로 부부 공동명의는 각각 적용됩니다. 특수관계인 간 양도와 비거주자는 제외입니다.

4. 당장 급한 건 이겁니다 — 2026. 10. 1. 시행

국회를 거치지 않는 시행령 개정 사항이라 가장 빨리, 가장 확실하게 옵니다.

조정대상지역 일시적 2주택 — 3년이 2년으로

종전주택도 조정대상지역, 신규주택도 조정대상지역인 경우, 종전주택 양도기한이 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 단축됩니다. 양도세 비과세 특례(소득령 §155①)와 종부세 1세대 1주택 특례(종부령 §4의2①) 모두 동일합니다.

신규주택 취득 요건(종전주택 취득일부터 1년 이상 경과)은 그대로입니다.

경과조치가 핵심입니다. 2026. 8. 3. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전 규정(3년)이 적용됩니다.

지금 갈아타기 진행 중이신 분은 계약금 지급일이 2026. 8. 3. 이전인지를 계약서로 확인하는 게 최우선입니다. 하루 차이로 1년이 왔다 갔다 합니다.

상생임대주택 — 양도기한이 생깁니다

지금은 요건만 갖추면 기한 없이 2년 거주요건 면제를 받았지만, 앞으로는 양도기한 내에 팔아야 합니다.

이전 상생임대차계약 종료 → 2027. 12. 31.까지 양도

이후 종료 → 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도

조정대상지역 매입임대 아파트 — 혜택이 단계적으로 사라집니다

임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트(4년 단기·8년 장기일반)에 대해:

양도세 중과배제 / 법인세 추가과세 배제: 2027. 12. 31. 이전 양도분으로 한정

2028년 양도분은 조특법 §97의11(신설)에 따라 중과·추가과세 세율의 1/2 적용(개인 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p, 법인 추가과세 10%), 장특공제 우대는 50%에서 30%로 축소

2029년 이후에는 특례 없음

다만 ① 2027. 1. 1. 기준 의무임대 진행 중, ② 신규 조정대상지역 지정, ③ 재건축·재개발 진행 중인 경우에는 각각 의무임대종료일 / 지정 공고일 / 이전고시일 중 가장 늦은 날을 기산일로 삼아 기한을 계산합니다.

5. 임대주택·미분양주택 과세특례 정비

과거 제도들에 일제히 양도기한이 설정됩니다. “언제까지든 들고 있으면 감면”이던 구조가 닫힙니다.

장기임대주택 감면(조특법 §97): 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.

신축임대주택 감면(조특법 §97의2): 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.

미분양주택 과세특례(조특법 §98): 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.

비거주자 주택취득 감면 10%(조특법 §98의4): 2028. 12. 31. 이전 양도

여기에 장기임대주택 장특공제 과세특례(조특법 §97의4)의 적용 대상에서 비거주자가 제외됩니다(2029. 1. 1. 이후 양도분). 국내에 주소나 183일 이상 거소를 두지 않은 개인은 임대기간별 2~10%p 가산 우대를 못 받게 됩니다.

6. 지방은 반대로 넓혀줍니다 — 세컨드홈 특례 확대

수도권을 조이는 만큼 지방은 풉니다. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도세·종부세 특례가 확대됩니다(2027. 1. 1. 이후 취득분).

대상지역 확대

➊ 비수도권(광역시 제외, 광역시 내 군지역 포함) 인구감소지역 — 좌동

➋ 수도권(접경지역) 인구감소지역 및 비수도권 인구감소관심지역 — 좌동

➌ ➊·➋ 외의 비수도권(광역시 제외) 지역 신규 추가 (세부 범위는 대통령령)

주택가액 상한(공시가격 기준)

➊ 9억원 (유지) / ➋ 4억원 → 6억원 / ➌ 4억원 (신설)

적용기간: 2026. 12. 31. → 2029. 12. 31. 취득분까지 연장

혜택은 두 갈래입니다. 1주택자가 해당 주택을 취득하면 기존 보유주택에 1주택 특례가 유지되고(조특법 §71의2), 다주택자의 경우 조정대상지역 주택 양도 시 중과 배제 및 주택 수 산정 제외, 종부세 주택 수 산정 제외가 적용됩니다(소득령 §167의3①, 종부령 §4의3③). 단, 종전 주택과 같은 시·군·구 소재 주택 취득은 제외입니다.

7. 토지 — 비사업용 토지 과세가 크게 강화됩니다 (2028. 1. 1.~)

경매·공매로 토지를 보시는 분들은 여기를 꼭 확인하셔야 합니다.

장기보유 소득공제 배제 대상에 비사업용 토지 추가 — 지금까지 미등기 양도자산, 조정대상지역 중과 주택만 배제 대상이었는데 비사업용 토지가 들어갑니다. 아무리 오래 보유해도 공제가 0입니다.

개인 양도소득세 중과세율: 기본세율 +10%p → +20%p

법인세 추가과세: 양도소득의 10% → 20%

종합합산토지 종부세: 과세표준 45억원 초과 구간 3% → 4% (15억 이하 1%, 15억~45억 2%는 유지)

장특공제 배제와 중과세율 인상이 동시에 걸리기 때문에, 실효세율 상승폭이 상당합니다. 나대지·잡종지를 장기 보유하는 전략은 2028년부터 수지가 크게 나빠집니다.

반대로 공급 쪽은 지원합니다.

공공매입임대주택 건설용 토지 양도 감면: 10% → 15% (감면한도 연 2억원·5년 합계 3억원 신설, 적용기한 2028. 12. 31.)

주택신축용 토지 종부세 합산배제: 종합합산 과세대상 토지에 더해 별도합산 과세대상 토지까지 확대

실무 관점에서 정리하면

발표문 전체를 관통하는 메시지는 하나입니다. “보유는 비싸게, 거주는 유리하게, 처분은 지금.”

몇 가지 체크포인트를 남깁니다.

1주택 실거주자 — 대체로 유리하거나 중립입니다. 거주공제가 최대 80%까지 올라가고, 10년 이상 거주 시 기본공제 2,500만원, 종부세 기본공제 14억원이 적용됩니다. 다만 공시가격 14억(시가 약 20억) 초과 구간부터는 세율·공정시장가액비율 인상 영향을 받습니다.

1주택 비거주자(갭 보유) — 가장 불리합니다. 종부세 기본공제가 9억으로 줄고, 2029년부터는 양도세 장기거주 공제가 0입니다. 실거주 전환이든 처분이든 3년 안에 판단하셔야 합니다.

다주택자 — 2027~2028년이 사실상 정해진 매도 창구입니다. 중과세율이 절반 이하로 내려가는 2027년이 세부담 측면에서 가장 유리합니다. 다만 매물이 동시에 쏟아질 수 있다는 점은 가격 측면에서 고려하셔야 합니다.

갈아타기 진행 중 — 조정대상지역 간 이동이라면 계약금 지급일 2026. 8. 3. 이 기준선입니다. 오늘 계약서부터 확인하세요.

정비사업 조합원 — 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중이어야 공사기간 50%를 거주로 인정받습니다. 이주 계획을 세우실 때 인가일과의 관계를 반드시 따져보세요.

토지 투자자 — 비사업용 토지는 2028년부터 장특공제 배제 + 중과 20%p입니다. 사업용 전환 요건 검토를 서두르시는 게 좋습니다.

마무리 — 세금은 ‘얼마짜리냐’가 아니라 ‘언제냐’로 갈립니다

세제 개편은 시행 시기와 경과조치에서 실제 세금이 갈립니다. 같은 물건, 같은 가격이어도 계약금을 언제 넣었는지, 신고를 언제 하는지에 따라 수천만 원이 달라지는 구조입니다. 오늘 당장 하실 일은 하나입니다. 보유하신 물건의 취득일·계약금 지급일·거주 시작일을 한 장에 적어보시는 것, 거기서부터 답이 나옵니다.

금강다온공인중개사사무소는 시흥 장현·능곡 일대 아파트 중개와 함께, 법원 경매·공매 대리입찰을 진행하고 있습니다. 수원지방법원 본원 및 안산·안양지원, 인천지방법원 본원 및 부천지원은 정액 99,000원으로 대리입찰을 대행해 드립니다. 원유호 대표는 법원에 등록된 매수신청대리인입니다.

취득 단계의 세금 시뮬레이션이나 보유·처분 시나리오 비교가 필요하시면 편하게 문의 주세요. 개별 사안의 최종 세액 판단은 세무사·회계사 상담을 함께 권해 드립니다.

출처: 기획재정부, 「2026년 세제개편안」 상세본(2026. 7. 31.) 중 Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 > 1. 부동산세제 합리화 (56~96쪽). 본 글은 정부 발표안을 정리한 것으로, 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.

원본 파일 첨부합니다.

📎 2026 세제개편안 인포그래픽.pdf

📎 0. 2026년 세제개편안 보도자료.pdf

📎 1. 2026년 세제개편안 개조식.pdf

📎 2. 2026년 세제개편안 상세본.pdf

📎 3. 2026년 세제개편안 문답자료.pdf

6월 말에 잔금 친 상가인데, 재산세가 나왔다고요? 🤔

안녕하세요, 원리얼티입니다.

지난 6월, 인천 영종구에 있는 1층 상가를 하나 매수했습니다. 법인 명의로 취득했고, 지금은 임차인을 맞추기 위해 준비 중인데요.

오늘은 투자 이야기보다는, 그 과정에서 겪은 다소 황당했던 사건 하나를 공유해 드리려고 합니다.

. . .

💳 “세금 나왔네?” 그리고 3초 만에 카드 결제

가끔 법인 명의로 놓친 세금이 없나 싶어 위택스(Wetax) 에 법인으로 로그인해 봅니다.

7월 중순쯤이었을 겁니다. 로그인해 보니 법인 명의 상가에 대한 7월분 재산세가 떡하니 조회되더군요.

저는 세금이 나오면 미루지 않고 바로 내는 편입니다. 그래서 별 고민 없이 20여만 원을 카드로 결제해 버렸습니다.

그리고 결제창이 닫히고 몇 분 뒤… 문득 이상한 생각이 들었습니다.

“잠깐, 이 상가 잔금 6월 말에 치렀는데?”

. . .

📅 재산세의 절대 원칙, ‘6월 1일’

부동산을 해보신 분들은 다 아시는 내용이지만 짚고 갈게요.

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준, 그날의 소유자에게 부과됩니다.

날짜 하루 차이로 세금 주인이 바뀌는, 나름 무서운 규정이죠.

6월 1일에 소유자였다 → 1년치 재산세 내 몫

6월 2일에 소유권 이전받았다 → 올해는 전 소유자 몫

그런데 저는 6월 말에 잔금을 치렀습니다. 즉, 6월 1일 기준 그 상가는 명백히 타인 명의였다는 이야기입니다.

세금이 저한테 올 이유가 없는 거죠. 🧐

. . .

☎️ 영종구청 세무과에 전화를 겁니다

바로 구청 세무과로 전화를 걸었습니다.

“6월 말에 잔금 치른 상가인데 재산세가 부과됐습니다.”

그런데 돌아온 답변이 또 반전이었습니다.

“취득세 납부 기준일이 5월 14일로 되어 있는데요?”

순간 머리가 하얘집니다. ‘혹시 법무사 사무실에서 등기 접수하며 날짜를 잘못 기재했나?’

곧바로 법무사 사무실 여기저기 전화를 돌리며 확인에 들어갔습니다.

. . .

🙋 그런데… 구청에서 다시 전화가 왔습니다

한창 확인 중인데, 영종구청에서 먼저 연락이 왔습니다.

“담당자가 실수로 날짜를 한 달 앞으로 기입했습니다.”

…네, 그렇습니다. 법무사 실수도, 제 착각도 아니고 입력 오류였던 겁니다. 😅

이미 납부한 재산세는 환급해 주겠다며 환급 계좌를 물어보시더군요.

그리고 며칠이 지난 지금, 납부했던 재산세는 환급 처리가 완료되었습니다.

. . .

✅ 이번 일로 얻은 교훈

1. 세금 고지서도 100% 정답은 아닙니다 공무원도 사람인지라 가끔 실수를 합니다. 금액이 크지 않아도 한 번은 따져볼 만합니다.

2. 재산세는 무조건 ‘6월 1일’부터 확인 고지서를 받았다면 먼저 물어보세요. “6월 1일 기준, 이게 내 명의였나?”

3. 잔금일과 등기 접수일은 기록해 두세요 이번처럼 날짜 하나로 세금 주인이 바뀝니다. 매매 계약서와 등기필증 날짜는 꼭 보관해 두시길.

4. 이상하면 바로 전화 구청 세무과는 생각보다 빠르게 확인해 주고, 오부과면 환급도 어렵지 않습니다.

. . .

혹시 최근에 부동산을 매수하셨다면, 재산세 고지서 한 번 다시 들여다보세요. 저처럼 안 내도 될 세금을 내고 계실지도 모릅니다. 😄

궁금하신 점은 댓글로 남겨주세요!

현성리얼티 / 금강다온공인중개사사무소 📍 아파트 중개 · 법원 경매 & 공매 대리입찰

#재산세 #재산세과세기준일 #6월1일 #상가매수 #영종도상가 #법인명의부동산 #위택스 #재산세환급 #부동산세금 #취득세 #현성리얼티 #금강다온공인중개사사무소

안녕하세요, 금강다온공인중개사사무소입니다.

지난 몇 달간 경매 현장 스케치를 쓰지 못했습니다. 그런데 오늘은 저에게 여러모로 의미가 있는 특별한 날이라, 다시 현장 스케치 포스팅을 시작해 보려고 합니다.

플랫폼을 떠나 홈페이지로, 그 첫 의뢰건

그동안 대리입찰 업무는 주로 법원 입찰대리 플랫폼을 통해 의뢰를 받아 진행해 왔습니다. 하지만 지난 6월부터는 플랫폼을 통한 의뢰는 받지 않기로 결정했습니다. 대신 저희 홈페이지를 통해 직접 홍보하고, 의뢰를 받는 방식으로 전환했습니다.

그리고 오늘, 홈페이지를 통해 접수된 첫 번째 대리입찰 의뢰건을 진행했습니다.

결과는? 극적인 낙찰입니다.

입찰 인원 16명 중 최고가매수인

물론 입찰가는 의뢰인께서 직접 정해 주셨습니다. 하지만 오늘 아침, 의뢰인과 긴밀하게 소통하며 발 빠르게 입찰가를 변경했고, 그 변경된 금액으로 입찰서를 제출했습니다.

개찰 결과, 무려 16명이 입찰에 참여한 물건에서 저희 의뢰인이 최고가매수인으로 호명되었습니다. 현장에서 이 순간의 짜릿함은 여러 번 경험해도 익숙해지지 않습니다. 의뢰인께 낙찰 소식을 전해 드릴 때의 기쁨은 이 일을 하는 가장 큰 보람이기도 합니다.

낙찰 후에는 집행관사무소에서 발급한 입찰보증금 영수증을 수령하여 의뢰인께 전달해 드렸습니다. 이 영수증은 재발급이 불가하기 때문에, 잔금 납부 시까지 잘 보관하셔야 하는 중요한 서류입니다.

오늘의 인천지방법원 본원 경매법정

오랜만에 방문한 인천지방법원 본원 219호 경매법정. 오늘은 경매2계 담당으로 총 35건이 진행되었습니다. 지난 7월 8일에 공고된 사건들로, 이 중에는 특별매각조건으로 보증금 20%가 적용되는 사건도 2건 포함되어 있었습니다.

재매각 사건의 경우 이렇게 보증금이 최저매각가격의 20%로 상향되는 경우가 있으니, 입찰 전 매각물건명세서와 특별매각조건을 반드시 확인하셔야 합니다. 보증금을 10%로 잘못 준비해 가시면 입찰 자체가 무효가 되니 주의가 필요합니다.

오늘의 매각허가결정기일은 7월 29일(수) 14시로 안내되었습니다. 낙찰을 받으셨다면 이 날 매각허가결정이 내려지고, 이후 잔금 납부 절차로 이어지게 됩니다.

전체 진행 건수가 많지 않은 편이어서, 저의 일정은 12시 전에 모두 마무리되었습니다.

이상, 7월 22일(수) 인천지방법원 본원 경매법정 현장 스케치였습니다.

대리입찰 의뢰 방법 안내

여기서 잠깐, 저희 사무소에 대리입찰을 의뢰하시는 방법을 안내해 드리겠습니다.

입찰 의뢰 접수 — 금강다온공인중개사 홈페이지에 입찰 의뢰를 남겨 주시면, 제가 스케줄을 확인한 후 카카오톡이나 문자로 연락을 드립니다.

신청 및 서류 작성 — 안내드린 절차에 맞추어 신청을 해 주시고, 홈페이지에서 기일입찰표와 위임장을 작성해 주세요.

전자본인서명확인서 발송 — 정부24에서 전자본인서명확인서를 발급·출력하셔서 저에게 메일로 보내 주시면 준비가 완료됩니다.

입찰 당일 — 제가 법원에 도착하면 의뢰인과 문자·카카오톡으로 현장 상황을 실시간으로 공유해 드립니다. 개찰 후에는 낙찰 시 보증금 영수증을 전달해 드리고, 패찰 시에는 보증금을 즉시 반환해 드립니다.

법원까지 오가는 시간이 부담되시거나, 입찰 절차가 낯설어 걱정되시는 분들께 특히 유용한 서비스입니다. 법원에 대리인 등록이 되어 있는 매수신청대리인이 직접 진행하니 안심하고 맡겨 주셔도 됩니다.

많은 이용 부탁드립니다. 감사합니다.

(참고: 인천지방법원 본원 단순 대리입찰 수수료는 99,000원 정액입니다. 자세한 내용은 홈페이지를 확인해 주세요.)

#인천지방법원경매 #법원경매 #부동산경매 #경매대리입찰 #대리입찰 #입찰대리 #경매낙찰 #최고가매수인 #기일입찰표 #경매위임장 #경매보증금 #재매각 #특별매각조건 #경매초보 #부동산투자 #인천경매 #경매현장스케치 #매수신청대리 #금강다온 #공인중개사

안녕하세요, 시흥 장현지구 금강다온공인중개사사무소입니다.

부동산 광고를 하다 보면 중개사 입장에서 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 바로 ‘계약 완료된 매물 광고 삭제’입니다. 계약이 체결되면 네이버 부동산, 자체 블로그, 전단지 등 여기저기 올려둔 광고를 일일이 내려야 하는데, 솔직히 매물이 많고 광고 채널이 여러 개일 때는 하나쯤 놓치는 일이 생기기 마련이거든요. 저희 사무소도 계약 마무리하고 정신없이 서류 정리하다가 “아, 그 광고 아직 안 내렸네” 하고 뒤늦게 발견한 경험이 있습니다.

그런데 지금까지는 이런 ‘단순 실수’조차 과태료 부과 대상이 될 수 있었습니다. 이 부분이 2026년 7월 3일자로 개정됐습니다. 오늘은 국토교통부 고시 제2026-345호, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 일부개정 내용을 실무자 시각에서 정리해 드리겠습니다.

1. 왜 개정됐을까요?

국토교통부가 밝힌 개정 이유는 명확합니다.

“계약 완료된 중개대상물의 표시·광고를 단순 실수로 제때 삭제하지 못하여 과태료가 부과되는 사례를 방지하기 위하여, 계약 체결된 중개대상물을 허위·미끼 매물로 활용한 경우에만 과태료가 부과되도록” 하는 것입니다.

기존 고시에서는 “계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 불구하고 지체 없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우”가 그 자체로 부당 광고 유형에 해당했습니다. ‘지체 없이’라는 기준이 모호하다 보니, 미끼매물로 쓸 의도가 전혀 없었던 개업공인중개사도 삭제가 며칠 늦었다는 이유만으로 과태료 처분을 받는 억울한 사례가 있었던 거죠.

이번 개정은 제재의 초점을 ‘삭제 지연’ 자체가 아니라 ‘미끼매물로의 악용’으로 옮긴 것이 핵심입니다.

2. 개정 내용 핵심 3가지

① 단순 미삭제, 그 자체로는 제재 유형에서 빠졌습니다

기존 제5조제3항에 있던 두 개의 유형(중개 요청에 응하지 않고 다른 매물을 권유하는 경우 / 계약 체결 사실을 알고도 지체 없이 삭제하지 않는 경우)이 삭제되고, 제3항은 “실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시·광고”의 정의 규정으로 정비됐습니다.

즉, 계약이 끝난 매물 광고를 미처 못 지웠더라도, 그것을 미끼로 활용하지 않았다면 이 고시상 부당 광고 유형에 바로 해당하지는 않게 된 것입니다.

② 다만, ‘미끼매물 활용’은 명확하게 과태료 대상입니다 (제5조제2항제4호 신설)

계약이 체결된 사실을 알면서도 광고를 삭제하지 않은 개업공인중개사가, 그 광고를 보고 문의한 의뢰인에게 다른 중개대상물을 권유하는 경우 — 이것이 바로 전형적인 미끼매물 수법이고, 신설된 제4호에 따라 부당 표시·광고에 해당합니다.

단, 예외가 있습니다. 의뢰인이 먼저 “그 매물이 나갔으면 비슷한 다른 물건 있나요?”라고 요청해서 대체 매물을 안내하는 것은 제외됩니다. 실무에서 아주 흔한 상황인데, 이 부분을 명문화해 준 것은 다행스러운 대목입니다.

③ 계약체결 통보받고 3일 이내 미삭제도 과태료 대상입니다 (제5조제2항제5호 신설)

국토교통부장관, 시·도지사, 등록관청 등으로부터 해당 매물의 계약 체결 사실을 우편, 교부, 정보통신망 등으로 통보받았다면, 통보받은 날부터 3일 이내에 광고를 삭제해야 합니다. 이를 어기면 부당 표시·광고에 해당합니다.

여기서 실무 포인트 하나 — 정보통신망(이메일, 시스템 알림 등)을 통한 통보는 통보받을 자가 동의한 경우에만 유효합니다. 즉, 동의 없이 온 전자 통보만으로 3일 기산이 시작되지는 않는다는 뜻입니다.

3. 실무자 입장에서 정리하면

개업공인중개사 입장에서 이번 개정 이후 행동 기준은 이렇게 요약됩니다.

첫째, 계약이 체결되면 광고는 여전히 빨리 내리는 것이 원칙입니다. 제재 유형에서 빠졌다고 해서 방치해도 된다는 의미가 아닙니다. 고시 제4조 일반원칙에도 나와 있듯, 고시에 열거되지 않은 행위라고 해서 법 위반이 아니라고 단정할 수 없습니다.

둘째, 계약 완료된 매물 광고로 들어온 문의에 다른 매물을 먼저 권유하는 것은 절대 금물입니다. 이제는 이 행위가 명시적인 과태료 유형입니다. 반드시 “해당 매물은 계약이 완료됐습니다”라고 먼저 고지하고, 의뢰인이 원할 때만 대체 매물을 안내하세요.

셋째, 등록관청 등에서 오는 계약체결 통보는 놓치지 말고 3일 이내에 처리해야 합니다. 사무소 차원에서 통보 수신 채널(우편함, 이메일)을 정기 확인하는 루틴을 만들어 두는 것을 권합니다.

저희 사무소는 계약 체결 당일에 광고 채널별 삭제 체크리스트를 돌리는 방식으로 관리하고 있습니다. 네이버 부동산, 블로그, 현수막까지 채널이 늘어날수록 이런 체계가 꼭 필요하더라고요.

4. 소비자(매수인·임차인) 입장에서는요?

이번 개정이 소비자 보호를 약화시키는 것 아니냐고 볼 수도 있지만, 실제로는 반대에 가깝습니다. 제재의 칼날이 ‘실수한 중개사’가 아니라 ‘의도적으로 미끼매물을 운영하는 중개사’에게 정확히 향하도록 정비된 것이기 때문입니다.

광고를 보고 방문했는데 “그 물건은 나갔고요, 이건 어떠세요?”라며 처음부터 다른 매물로 유도한다면, 그 자체가 과태료 대상 행위라는 점을 기억해 두시면 좋습니다. 반대로, 소비자가 먼저 대체 매물을 요청하는 것은 자연스러운 거래 과정입니다.

시행일은 발령한 날(2026년 7월 3일)부터이며, 시행 이후 이루어지는 표시·광고부터 적용됩니다.

마치며

이번 개정은 성실하게 영업하는 개업공인중개사의 부담은 덜어주고, 미끼매물이라는 시장 교란 행위에는 제재를 명확히 한 균형 잡힌 개정이라고 평가하고 싶습니다. 다만 고시는 어디까지나 예시 규정이므로, 열거되지 않은 행위라도 소비자를 오인시킬 우려가 있다면 법 위반이 될 수 있다는 점은 변함이 없습니다.

시흥 장현지구 아파트 매매·전월세, 그리고 법원경매·공매 대리입찰 관련 궁금한 점이 있으시면 언제든 금강다온공인중개사사무소로 문의 주세요. 정확한 정보와 투명한 광고로 신뢰를 지키겠습니다.

📎 (개정안)_부당한_중개대상물_표시ㆍ광고행위의_유형_및_기준_일부개정고시안.pdf

📎 (전문)부당한_중개대상물_표시ㆍ광고행위의_유형_및_기준_개정_전문.pdf

#부동산광고 #중개대상물표시광고 #미끼매물 #공인중개사법 #국토교통부고시 #부동산과태료 #허위매물 #부동산법령개정 #2026부동산 #개업공인중개사 #시흥부동산 #장현지구 #금강다온공인중개사 #부동산상식 #임장전필독

2025년 한 해 동안 전국 법원에서 진행된 경매 통계(법원별·용도별 매각통계)를 분석했습니다. 경매에 관심은 있지만 아직 낯선 분들도 이해할 수 있도록 핵심만 쉽게 풀었습니다.

■ 들어가며 — 숫자 두 개만 기억하세요

경매 통계를 볼 때 꼭 알아야 할 용어가 두 가지 있습니다.

· 매각율 : 경매에 나온 물건 중 실제로 낙찰(매각)된 비율입니다. 낮을수록 유찰이 많다는 뜻입니다.

· 매각가율 : 감정가 대비 낙찰가의 비율입니다. 80%라면 감정가 10억짜리 물건이 8억에 낙찰됐다는 의미입니다.

2025년 전국 법원경매의 성적표는 이렇습니다.

· 경매 진행건수 : 280,693건

· 매각(낙찰) 건수 : 63,561건

· 전국 평균 매각율 : 22.6%

· 전국 평균 매각가율 : 63.7%

· 감정가 총액 약 27.0조 원 → 매각가 총액 약 17.2조 원

경매에 나온 물건 10건 중 실제 낙찰까지 간 것은 2건 남짓이고, 낙찰된 물건도 평균적으로 감정가의 64% 수준에 팔렸습니다. “경매 = 시세보다 싸게 사는 시장”이라는 통념이 숫자로 확인되는 대목입니다.

■ 용도별 분석 — 아파트는 여전히 경매 시장의 최상위 인기 상품

① 아파트 — 매각가율 84.1%, 전국 평균보다 20%p 이상 높다

아파트는 부동산 유형 중 매각율(35.4%)과 매각가율(84.1%) 모두 1위입니다. 시세 파악이 쉽고, 권리분석이 비교적 단순하며, 환금성이 좋기 때문에 입찰 경쟁이 몰립니다. 바꿔 말하면 아파트 경매는 “싸게 사기”가 가장 어려운 종목이기도 합니다. 감정가의 84% 밑으로 사기가 쉽지 않다는 뜻이니까요.

② 토지 — 경매건수는 가장 많은데(75,739건) 매각가율은 절반 수준(51.7%)

경매 시장에 가장 많이 나오는 물건은 의외로 아파트가 아니라 토지입니다. 하지만 매각율 17.7%, 매각가율 51.7%로 낙찰까지 가기도 어렵고 가격도 감정가의 절반 수준입니다. 특히 임야는 매각가율이 42.8%까지 떨어집니다. 여러 번 유찰된 뒤에야 주인을 찾는 셈이라, 옥석을 가릴 수 있는 투자자에게는 저가 매수 기회가 열려 있는 영역입니다.

③ 상가·오피스텔 — 6만 건 넘게 쏟아졌지만 매각율 18.4%

상가·오피스텔·근린시설은 62,336건이 경매에 나와 아파트보다 많았습니다. 고금리와 상권 침체의 여파가 수익형 부동산에 집중된 모습입니다. 상가만 떼어 보면 매각가율이 47.5%로, 감정가 반값에도 낙찰이 쉽지 않은 상황입니다. 반면 같은 그룹의 오피스텔은 매각가율 70.3%로 상대적으로 선방했습니다.

용도 / 경매건수 / 매각율 / 매각가율

아파트 / 41,361건 / 35.4% / 84.1%

자동차·중기 / 9,327건 / 40.4% / 75.9%

연립·다세대 / 49,341건 / 24.0% / 70.3%

단독·다가구 / 14,385건 / 22.3% / 62.8%

상가·오피스텔 등 / 62,336건 / 18.4% / 56.4%

토지(대지·임야·전답) / 75,739건 / 17.7% / 51.7%

■ 법원별 분석 — 서울과 지방의 온도차가 뚜렷하다

전국 61개 법원 통계에서 확인되는 가장 큰 흐름은 수도권-지방 양극화입니다.

매각가율 TOP 5는 전부 서울 소재 법원입니다.

1위 서울동부지방법원 89.5%

2위 서울서부지방법원 81.6%

3위 서울남부지방법원 79.5%

4위 서울중앙지방법원 79.0%

5위 서울북부지방법원 78.9%

그 뒤를 안양(75.1%)·수원(72.0%)·성남(69.3%) 등 수도권 법원이 이었습니다. 서울 물건은 감정가의 80~90% 수준까지 낙찰가가 올라간다는 뜻으로, 그만큼 응찰 경쟁이 치열합니다.

반대편에는 감정가의 40%대에 낙찰되는 지역이 있습니다.

영월지원 38.4%, 홍성지원 39.5%, 통영지원 42.8%, 서산지원 43.0% 등은 매각가율이 전국 평균(63.7%)을 20%p 이상 밑돌았습니다. 토지·공장 등 비주거 물건 비중이 높은 지방 법원의 특성이 반영된 결과입니다.

물량은 인천이 압도적 1위입니다. 경매 진행건수는 인천지방법원이 22,986건으로 전국에서 가장 많았고, 서울남부(14,179건), 수원(11,970건)이 뒤를 이었습니다. 흥미로운 점은 이 세 법원 모두 매각율이 27~28.5%로 전국 최상위권이라는 것. 물건이 많이 나오는데 낙찰도 잘 되는, 수요와 공급이 모두 활발한 시장이라는 의미입니다.

■ 이 통계가 말해주는 세 가지 포인트

1. 안전한 물건일수록 싸게 사기 어렵다.

아파트(84.1%)와 서울 물건(79~89%)은 매각가율이 높아 경매의 가격 메리트가 크지 않습니다. 초보자에게 진입장벽이 낮은 종목일수록 경쟁이 심하다는 역설을 기억해야 합니다.

2. 저가 매수 기회는 토지·상가·지방에 있다.

매각가율 40~50%대 영역은 여러 번 유찰된 물건이 많다는 뜻입니다. 다만 권리분석·현장조사 난이도가 높은 만큼, 공부가 선행돼야 하는 시장입니다.

3. 유찰은 기본값이다.

전국 매각율이 22.6%라는 것은 경매 물건 대부분이 최소 한두 번 유찰을 거친다는 의미입니다. 관심 물건이 유찰됐다고 조급해할 필요 없이, 최저가가 내려오는 흐름을 지켜보며 입찰 타이밍을 잡는 것이 경매의 기본 전략입니다.

본 글은 2025년 법원별·용도별 매각통계(대한민국 법원 경매정보) 자료를 분석해 작성했습니다. 특정 물건에 대한 투자 권유가 아니며, 실제 입찰 전에는 반드시 개별 물건의 권리분석과 현장조사가 필요합니다.

#법원경매 #부동산경매 #경매통계 #매각가율 #매각율 #아파트경매 #토지경매 #경매초보 #부동산투자 #2025부동산