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금일도 부천지원 바토너 대리입찰을 다녀왔습니다.

지난 주에 경매법정은 이상하리 만큼 한가하다고 말씀 드렸는데요.

오늘은 사람이 많아도 너무 많습니다.

부천 지원 경매법정은 위쪽 사진에서 오른쪽에 보이는 별관건물 1층에 위치해 있습니다.

1층에 경매법정과 신한은행도 있으니 이용하시면 되겠습니다.

경매 사건 건수도 많기도 하지만 입찰자 수도 많았습니다.

지난 주와는 완전히 상반된 모습으로 경매 법정 안은 물론 이거니와 법정 밖 대기실에도 서서 있을 자리가 부족한 정도로 사람이 많았습니다.

제가 입찰했던 사건들은 모두 번호가 뒤쪽이어서 오랫동안 대기를 해야 하는 지라 밖에 나와서 한참을 있다가 법정쪽으로 다시 자리를 옮기기도 했네요.

오늘 제가 입찰했던 물건 중 사람이 가장 많았던 경매 물건 입니다.

20명이나 입찰했구요, 높은 가격으로 낙찰되었습니다.

오늘 진행했던 물건들 중 가장 높은 가격에 낙찰된 물건입니다.

김포시에 있는 다가구 건물인데요, 7명이나 입찰해서 14억2355만원에 낙찰되었네요.

오늘 좋은 결과 있으신 분들 모두 축하 드립니다.

9월에 부천 지원 경매 일정이 별로 없네요.

9월12일(목), 9월24일(화),9월26일(목) 부천지원에서 경매가 진행 됩니다.

아마도 그때 입찰차 방문하지 않을까 싶습니다.

다음에 또 법원 상황 전해드리겠습니다.

감사합니다.

인천지방법원 부천 지원을 주로 담당하고 있는 경매 매수신청대리 바토너 원유호 대표 입니다.

8월 마지막주는 8월 27일과 29일 화 , 목 두차례 부천지원 경매 법정을 방문 하였습니다.

8월 27일(화) 에는 총 14건의 경매가 진행되었습니다.

경매법정을 꽤 많이 다녔지만, 보기 힘들정도로 적은 사건 수 입니다.

진행 사건도 적었습니다만 응찰자수도 매우 적었습니다.

경매 법정안에 좌석이 남아도는 광경을 볼수 있었습니다.

가장 많은 응찰자수를 기록한 물건은 괴안동의 다세대 빌라가 10명으로 가장 많은 응찰자 수를 기록했습니다.

8월 29일(목) 에는 총 35건의 경매가 진행되었습니다.

지난 화요일 14건 보단 많지만 평소 진행되는 사건의 수보다는 현저히 줄어든 건수 입니다.

응찰자 수는 금주 화요일보다도 더 적은 느낌으로 법정은 여전히 한가하고 쾌적했습니다.

최다 응찰자수 물건도 대략 5~6명이 입찰한 물건이 최다 응찰자수로 생각되며, 경매진행도 상당히 빠르게 진행되어 오후 1시 이전에 모든 경매 절차를 마칠수 있었습니다.

경매 법정에 진행 건수나 응찰한 사람수가 이정도만 유지된다면 쾌적하기도 하거니와 경쟁도 널널하여 수익을 낼 수 있는 물건이 많을 것 같습니다.

의도적으로 경매 건수를 줄여 진행한 것인지 경매 진행 건수 자체가 줄은 것인지는 다음주가 되어 봐야 알 것 같습니다.

추측으로는 다음주는 여전히 치열한 경쟁이 예상 되긴 합니다만, 다음주에 인천지방법원 부천지원의 분위기를 전하겠습니다.

감사합니다.

저는 요즘 인천지방법원과 부천지원 2곳의 경매법정을 자주 드나듭니다.

인천지방법원 부천지원 – 경기도 부천시 원미구 상일로 129 (네이버지도에서 보기)

인천지방법원 – 인천광역시 미추홀구 소성로163번길 17 인천지방법원 (네이버지도에서 보기)

경매 낙찰현황을 지켜보고 있노라면

요즘 경매시장에 메기 같은 존재가 나타났습니다.

그 이름은 주택 도시보증공사 (HUG) 입니다.

위 기사는 정부에서 매입임대주택을 대거 늘린다는 기사인데요,

경매시장에서는 선순위 임차보증금이 들어 있는 주택을 주택도시보증공사가 엄청나게 매입하고 있습니다.

경매 시장에 주택보증공사 직원 두어명이서 빌라를 몇개씩, 심지어 수십개씩 낙찰받아 가는 풍경은 경매법정에서는 익숙한 풍경이 되었습니다.

우선 선순위 임차인이 주택 도시 보증 공사이고 상태가 비교적 멀쩡한 빌라이며, 건축물 위반사항이 없는 빌라 같은 경우엔 입찰에 주의 하시기 바랍니다.

복명, 주택 도시 보증공사가 높은 가격에 낙찰 받아가기 때문에 입찰 하신 여러분들은 헛수고 하시는 경우가 다반사로 보이네요.

바토너 경매 대리입찰 서비스의 경매 대리입찰을 진행한 지도 벌써 두달이 지나가네요.

오늘은 인천지방법원 부천지원 대리입찰을 다녀왔습니다.

인천지방법원 부천지원 – 경기도 부천시 원미구 상일로 129 (네이버지도에서 보기)

경매가 진행되는 날에 법원 주차장은 만차가 될 가능성이 높습니다.

경험상 대략 9시 30분 이전까지 법원 주차장에 도착하면 자리가 있더라구요.

저역시 일찍 도착하여 법원내의 신한은행에서 당일 입찰할 입찰 보증금을 수표 한장으로 찾습니다.

오늘은 세건의 대리입찰을 진행했습니다.

경매가 진행되는 경매법정은 본관이 아니고 별관 1층에 위치하고 있습니다.

별관의 안내판 입니다.

수표와 보증금 봉투, 인감증명서 또는 전자본인서명사실 확인서, 기일입찰표, 위임장을 잘 작성하여 입찰 봉투에 넣고 스테플러로 한번 찍어 봉하여 제출 합니다.

제가 입찰한 사건 세건 중 한건은 낙찰 될 줄 알았건만, 세건 모두 패찰입니다.

이웃 블로거도 언급을 했는데, 오늘은 주택도시보증공사에서 빌라를 싹쓸이를 해갔습니다.

공공 임대주택으로 활용할 계획인지, 재매각 하려는 건진 모르겠습니다만 제가 본 것만해도 빌라 10채는 넘게 갖고 간것 같습니다.

주택 보증공사의 낙찰 때문에 모든 물건의 경매 절차가 끝난 시간이 오후 1시가 넘었네요.

다음엔 법원 구내식당을 한번 이용해봐야겠습니다.

대리인에게 위임하여 어떤 업무를 처리 할때, 특히 대부분의 공공기관에서는 위임장에 인감도장 날인과 본인이 발급한 인감증명서가 첨부 되는 것이 거의 필수 였습니다.

하지만, 이일을 진행하기위하여는 “꼭” 본인이 인감증명서를 발급을 해야 했었고, 인감도장까지 날인을 해야 하니, 대리인과 거리가 멀리 있다면 문서의 물리적인 이동시간은 필수로 필요했습니다.

즉,퀵을 이용하거나 빠른 등기 같이 당일 즉시 처리하기는 힘들었습니다.

전자본인서명사실 확인서

이게 뭘까를 쉽게 풀어서 말하자면 , “갑”이 본인 , “을”이 대리인이라고 가정하여 봅니다.

예를 들어 본인 “갑”이 대리인 “을”에게 부탁하여 법원 경매 사건번호 “2024타경 9999” 입찰을 진행한다고 하면,

“갑”은 “을”에게 법원경매 사건번호 “2024타경9999″에 입찰하는 것에 위임 합니다.

라는 내용을 정부24에서 신청하는 것 입니다.

정확한 대리 행위, 위임인, 수임인을 명시하여 대리권을 수여행위를 인터넷으로 신청하는 것이지요.

신청 방법은 일단 본인 “갑”은 본인 거주지 행정복지센터에 전자본인서명 사실 확인 신청을 오프라인으로 진행해야 합니다.

즉, 신청인은 앞으로 정부24에 접속하여 누군가에게 대리권을 수여하는 행위를 하겠다라는 것을 신청하는 것 입니다.

우선, 전자본인서명사실확인서에 대하여 오프라인 신청을 완료 했다면 정부24에 접속을 합니다.

순서는 아래와 같습니다.

(1) 정부24접속

(2) 복합인증로그인(공인인증+전화인증)

(3) 전자본인서명확인서 신청

(4) 발급증출력

(5) 수요기관제출(공공기관만해당)

나머지 부분은 특별히 설명이 필요 없을 것 같으니 (3) 신청하는 화면을 예시로 설명 드리겠습니다.

정부24에 접속하여 “전자본인서명사실확인서”로 검색을 합니다.

신고하기를 클릭하여 진행합니다.

복합인증이 되어 있지 않다고 복합인증을 하라고 메뉴가 나옵니다.

복합인증을 클릭하여 등록된 휴대폰으로 복합인증을 진행합니다.

진행하고 다시 한번 전자본인서명사실확인서를 검색하여 클릭하면 주소지를 선택하라고 나옵니다.

본인의 주소지 시군구를 입력하고 검색하면 위 화면과 같이 신청인 정보가 기입되어 나옵니다.

위임하고자 하는 사항을 기입합니다.

위임받는 사람과 제출처를 검색하여 신청하면 전자 본인 서명 사실 확인서 신청이 끝이 납니다.

위임 받은 대리인은 첨부와 같은 전자본인서명확인서 발급증을 전달 받아 위임장에 위임한 본인 “갑”의 이름을 적고 위의 발급증을 제출하면 인감증명서를 제출 할 필요 없이 대리 행위를 할 수 있습니다.

설명이 이해가 되려나 모르겠습니다.

한번 해보면 이해가 되실 것이고 어렵지 않습니다.

도움 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요, 인천 남동구 진흥아파트 단지내 상가에서 중개업과 경매 매수 대리업을 하고 있는 원유호입니다.

오늘 소개 해드릴 물건은 바로 저희 사무실, 진흥아파트에 경매 물건이 나와 소개해 드리려 합니다.

우선 위치 부터 살펴 보시겠습니다.

진흥아파트 – 인천광역시 남동구 장승남로81번길 16 (네이버지도에서 보기)

이곳 입니다. 만수3지구라고 불리우는 이쪽 동네에는 인근에 운동이나 산책하기 좋은 인천 대공원도 있구요, 만수3지구 가장자리로는 아파트들이 포진해 있고 중심에는 나름 상업지역도 형성되어 거주하기 불편함이 없습니다.

대형 쇼핑몰이나 백화점은 승용차로 15분 거리에 롯데백화점 구월점과 홈플러스가 있고, 비슷한 거리에 대형병원인 길 병원이 있습니다.

진흥아파트는 전체 5동 300세대로 구성되어 있고, 1층 부터 6층까지 있습니다.

엘리베이터가 없는 아파트라 보통 다른 아파트와 달리 저층을 선호하는 입장입니다.

진흥 아파트는 73㎡(22평형) 과 107㎡(32평형)이 있는데, 이번에 경매 나온 물건은 32평형 물건이 되겠습니다.

진흥아파트 해당평형의 매매 거래 내역입니다. 2021년부터 현재까지 매매 내역이 11건 밖에 안 될 정도로 거래가 별로 없는 주택입니다.

2021년초에 2억 대 초반이었는데 2022년 3억을 넘긴 후 작년 여름에 2억 7천 정도 거래된 거래 사례가 있습니다.

진흥 아파트 해당 평형의 전월세 거래 내역입니다.

매매와 마찬가지로 전월세 거래도 드물고 현재 매물도 별로 없는 상태인데요,

월세는 대략 60~65만원선이구요, 전세는 1억대 중후반 정도가 적정 시세로 추정됩니다.

사건 번호는 인천지방법원 2022타경 534388번입니다.

소재지는 인천 남동구 만수동 1036 진흥아파트 2동 603호 이구요.

2023년 6월 26일에 첫번째 매각기일이었는데요.

채권자측에서 두차례 기일 연기 신청을 하여 이번달 4월 12일에 첫번째 기일로 정해졌습니다.

앞서 살펴본 바와 같이 감정가액이 현 아파트 매매시세보다 높은 편이라 특별한 사정이 있지 않는 한 4월 12일 기일은 유찰 될 것으로 예상 됩니다.

다음 입찰기일은 2024년 5월 17일 입니다.

임차인 현황입니다. 임대차 관계 없이 소유자 가족이 점유 하고 사용하고 있다는 내용입니다.

이어서 권리사항을 살펴보면, 2018년 국민은행 근저당이 말소기준 권리로 이후 후순위 근저당이나 가압류는 모두 말소 되는 사항으로 판단됩니다.

낙찰이후 낙찰대금을 배당권자에게 모두 배당하고 나면 소유자께서 받아가는 금액이 없거나 아주 적을 것으로 예상되어 명도가 용이해 보이지는 않습니다.

이상 2022타경534388 진흥아파트 경매 물건 살펴봤습니다.

행운을 빕니다~

오랜만에 경매법정에 방문 했습니다.

2013년경 부터 자동차 경매를 시작으로 경매 법정은 자주 들락 거렸었는데요, 요 몇년간은 뜸 했습니다.

인천지방법원은 인천 미추홀구 학익동에 위치해 있습니다.

인천지방법원 – 인천광역시 미추홀구 소성로163번길 17 인천지방법원 (네이버지도에서 보기)

보통 경매가 진행되는 날 법원 주차장은 혼잡하기에 조금 일찍 서둘렀습니다.

하지만, 인천 지방법원은 의외로 주차장에 자리가 있었습니다.

경매 법정은 2층에 위치해 있구요,

우선 입찰보증금을 수표로 찾기 위하여 1층 은행을 방문해야 했습니다.

인천지방법원은 우체국과 국민은행이 입점해 있습니다.

수표를 먼저 찾았고, 입찰 봉투와 보증금 봉투를 받았습니다.

준비해온 위임장과 기일입찰표를 입찰봉투에 넣고, 보증금을 보증금 봉투에 넣어 인장하고 제출 했습니다.

인천지방법원 경매 법정 방문은 처음이라 대략 10시 10분경에 법원을 도착했는데, 시간이 너무 많이 남았습니다.

11시20분에 입찰 마감이 되고, 서류 정리를 한 뒤 대략 11시30분 경 부터 사건 번호 순서대로 경매를 진행합니다.

요즘은 기일입찰표의 가격을 카메라로 비춰 모니터에 띄우는 형식으로 진행하더군요.

시력이 안 좋은 저는 금액이 하나도 보이지 않았습니다.

예전 경험으로는 입찰한 분들을 호명해서 모두 나오게 했는데, 인천지방법원만의 특징인지 아니면 요즘은 그렇게 바뀌었는지 모르겠습니다만, 호명하여 나오라고 하지 않습니다.

드디어, 제가 입찰한 사건 번호가 진행되었고, 18명 입찰한 가운데 아쉽게 3등이었습니다.

금액차이도 400만원 밖에 나지 않았네요.

아깝습니다. 다음에 더 좋은 결과가 있었으면 좋겠습니다.

안녕하세요, 진흥공인중개사 사무소 입니다.

진흥 공인중개사사무소 – 인천광역시 남동구 장승남로81번길 10 상가동 1층 102호 (네이버지도에서 보기)

요즘 전세 사기로 인한 피해자가 많이 발생하여, 선량한 임차인들의 피해가 커지고 있는 상황입니다.

이에 정부와 한국 토지주택공사는 전세사기 피해주택 매입을 위하여 노력하는 모습인데요,

한국토지주택공사는 “전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법”에 의거 전세사기 피행임차인의 주거안정을 위해 다음과 같이 주택을 매입합니다.

매입 대상 주택은 다가구주택, 공동주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 이며, 세부 요건은 보시는 바와 같습니다.

지하가 있으면 불가하구요, 14㎡미만이거나 불법/위반 건축물일 경우 불가하다고 합니다.

또한, 대항력을 갖춘 피해자의 주택은 제외되고, 인수되는 기타 권리가 있거나 대지권이 없는 주택의 경우 불가하다고 하네요.

전국 LH지역본부에서 시행하고 있으니, 위 연락처를 참고 하시기 바랍니다.

– 사전협의 신청,접수시 제출서류가 미비한 경우 반려될 수 있으니 해당 공고문 필독 및 지역 담당자와 사전 유선상담 후 신청절차를 진행하시기 바랍니다.

우편접수의 경우 등기우편만 가능하며, 신청기간 내 우편소인분만 접수 가능 합니다.(일반우편 불가)

절차는 보시는 바와 같습니다.

일단, 경공매를 신청하는 절차가 최우선 절차이구요, 그 이후 위 절차에 따라 LH와 협의 하셔서 진행하시면 됩니다.

피해 임차인이 주택매입 사전 협의를 신청하면 LH는 서류 검증 및 실태조사를 거처 매입가능 여부를 통보하고, 이후 매입 가능 통보를 받은 신청자는 별도로 주택매입을 요청(우선매수권양도)해야 공사는 경,공매에 참여할 수 있습니다.

위 사유는 공사가 매입절차를 중단하는 사례입니다.

공사가 신청자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 매입한 경우, 해당 주택을 공공임대주택으로 신청자에게 우선 공급합니다.

피해주택의 주택낙찰(허가확정) 후 신청자는 공사의 안내에 따라 매입 임대 임대차계약을 체결해야 하며, 지정기간내 임대보증금을 납부 하여야 합니다.

공사의 매입불가 통지 또는 우선매수권 미행사에 따라 해당주택에 계속 거주가 어려운 경우나, 전세사기 피해자 중 법 시행 전 경공매 완료자 및 우선매수권이 없는 신탁사기 피해자에게는 인근 유사 공공 임대주택에 우선 입주하거나 전세임대를 지원해드립니다.

이하는 중요사항 Q&A 사항을 첨부 합니다.

이상 전문을 첨부하오니 필요하신 분은 아래 첨부 파일 참고 하시기 바랍니다.

금일 포스팅은 지난 11월27일에 낙찰된 인천 2023타경 4624 경매물건에 대하여 복기 해보고자 합니다.

저는 인천 만수동에서 부동산 중개업을 하고 있고, 해당물건은 저희 부동산에 매도 접수 되었던 물건 입니다.

경매 낙찰되고 빠른 시일안에 매도가 되어 차익 실현을 한 매물이어 경매 공고부터 되집어 보고자 합니다.

우선 만수 삼익 아파트 부터 살펴 보겠습니다.

만수삼익아파트 – 인천광역시 남동구 장승남로 70-30 (네이버지도에서 보기)

삼익 아파트는 만수3 지구에 위치하고 있습니다.

3개동 256세대로 이루어져 있으며, 전용132㎡(49평형) , 164㎡(60평형) 2가지 평형으로 구성되었습니다.

이중 경매에 나온 물건은 49평형 , 방4개 화장실 2개 형태의 아파트 입니다.

92년8월에 준공된 다소 오래된 대형 평형의 아파트 입니다.

말소기준 권리는 2021년 7월의 정연컨설팅 대부의 1억8천2백만원의 근저당입니다.

전세보증금 2억 7천의 전액 배당받는 선순위 임차인이 있어 명도는 쉽게 진행되리라 예상되는 물건이었습니다.

2023년 11월 24일에 최저 매각가격 2억 8천3백만원으로 경매가 진행 되었습니다.

낙찰가는 3억1천8백 만원 정도로 임xx 님이 11월 24일에 낙찰 받으셨습니다.

응찰자가 1명뿐이고 최저매각가 보다 2천만원 이상 높게 낙찰 되시긴 했네요.

낙찰 받고 약간은 후회 하시진 않았나 모르겠습니다.

(조금 더 낮게 쓸껄.. )

어찌 어찌 대금은 1월 3일에 납부 하셨습니다.

등기부를 살펴보면 낙찰자 임xx님은 무궁화신탁의 담보신탁을 활용한 대출을 이용하신 것으로 보입니다.

한도를 많이 빼서 낙찰 잔금을 지급하고, 속도전으로 처리 하고자 함을 알 수 있습니다.

이후, 낙찰자와 통화를 했는데요. 저희에게 3억 7천 500에 매도의뢰를 내셨고, 저희가 중개하지는 못 했지만 광고 내자 마자 얼마 안 되어 1월초에 매각 되었다는 소식을 들을 수 있었습니다.

차익 : 375,000,000원 – 318,777,000원

대략 5,600만원 정도 차액이 남았는데요,

거기서, 취득세, 대출 실행 비용, 기간 이자 및 중도 상환 수수료, 양도세등을 제해야 순 수익이 될 것 같습니다.

세금 및 기타 비용들은 자세하게 알 수 없으나,

2달여의 짧은 시간 대략 2천만원 정도는 남기지 않으셨을까 예상해봅니다.

1.유치권의 정의

유치권은 민법 제320조에 아래의 내용으로 정의되어 있습니다.

민법 320조 (유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

경매물건에는 유치권이 신고되었다는 내용을 기재함으로서 유치권 신고를 표시합니다.

하지만, 유치권이 신고가 되었다고 모두 성립되는 것은 아닙니다.

유치권 성립에는 아래와 같은 4가지 성립요건이 있습니다.

1. 목적물 점유

2. 채권이 유치권 목적물에 대한 채권이어야 함.

3. 채권의 변제기가 도래 해야 함.

4. 유치권 발생 배제 특약이 없어야 함.

첫번째, 목적물의 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건입니다.

점유를 상실하면 유치권은 소멸되므로 점유는 유치권에서 중요한 부분이라고 할 수 있습니다.

점유는 직접점유 뿐만아니라 간접 점유, 또는 점유 보조자를 통한 점유도 인정 될 수 있습니다.

두번째, 채권이 유치권의 목적물에 대하여 생긴 채권이어야 합니다.

채권과 유치물과의 관계가 없다고 하면, 그 유치권은 성립 될 수 없습니다.

경매로 나온 물건을 보면 공사업자가 해당 건축물에 대한 채권이 아니고 다른 공사현장의 채권으로 유치권을 신고한 경우가 있는데, 이경우 유치권의 성립을 주장하기는 어렵다고 할 수 있습니다.

세번째, 채권의 변제기가 도래 해야 합니다.

변제기가 도래하지 않은 채권으로 목적물에 대한 유치권을 주장한다면, 그 역시 성립하기 어렵다고 할 수 있습니다.

네번째, 유치권 배제 특약이 없어야 합니다.

콕 집어 유치권을 배제하는 특약은 별로 없겠지만, 임대차 종료시 목적물을 반환할 때 원상 복구를 하여 반환 한다는 임대차 계약은 대부분의 임대차 계약에서 많이 사용하고 있습니다.

즉, 원상 복구 특약이 있다면, 임차인이 필요비, 유익비에 대하여 권리를 포기한 다는 것으로 보아 유치권이 부정될 가능성이 매우 큽니다.

여러가지 케이스 중에서, 오늘 살펴볼 케이스는 임차인의 유치권 신고에 대한 부분을 살펴보고자 합니다.

상가 임대차의 경우, 임차인이 시설을 한 대부분의 경우는 임대인의 건물의 가치를 증대시키기 위한 목적이라기 보다는 임차인의 영업적 이익을 위한 지출일 가능성이 큽니다.

이 경우, 임차인의 유치권은 주장하기 힘들 것 같구요, 전부는 아니지만 대다수의 사람들이 임대차 계약서에 임대차 종료시 원상복구 특약을 넣고 있습니다.

만약, 원상 복구 특약이 들어가 있다면, 앞서 말씀 드렸듯, 건물 필요비/ 유익비에 대한 부분을 임차인이 포기한 다는 취지로 해석되어 더더욱 유치권 성립이 되기가 힘들 것으로 보여집니다.

오늘 아침 오랜만에 일찍 일어나서 블로그 포스팅을 하고자 PC를 켜고,

머리속에서 지워지려고 하는 유치권에 대한 내용을 책을 보며 잊지 않고자 기록해 봅니다.

도움 되셨기를 희망합니다.