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“재계약인데 왜 복비를 다 내나요?”

부동산을 운영하다 보면 기존 세입자와의 재계약서를 대신 써달라는 의뢰가 심심찮게 들어옵니다. 저희 사무소 원칙은 하나입니다. “재계약서는 중개사무소 직인을 빼고, 당사자 계약으로, 무료로 작성해 드린다.”

오늘도 그런 날이었는데, 끝이 영 개운치 않았습니다. 돈을 안 받겠다는데 의심을 받았거든요. 그런데 하루를 넘기고 생각해보니, 그 의심이 아주 근거 없는 것도 아니었습니다.

왜 도장을 빼느냐

중개사무소 도장이 들어가는 순간, 그 건은 정식 중개가 됩니다.

정식 중개가 되면 따라붙는 일이 많습니다. 현장을 확인해야 하고, 중개대상물 확인·설명서를 써서 교부해야 하고, 권리관계도 다시 들여다봐야 합니다. 계약서에 서명·날인한다는 건 그 절차를 다 밟았다는 증명이지, 도장 하나 쿡 찍는 일이 아닙니다.

그런데 여기서 벽에 부딪힙니다. 그 절차를 다 밟고 법정 중개보수를 정상적으로 청구하면, 고객께서는 “재계약인데 왜 복비를 다 내냐”며 납득을 못 하십니다.

심정적으로는 저도 이해합니다. 새로 집을 구해드린 것도 아니고, 살던 분이 그대로 사시는 것이니까요.

참고로 현행 공인중개사법에는 재계약 시 중개보수에 관한 명시적 규정이 없습니다. 그래서 이 문제는 업계의 해묵은 분쟁거리입니다.

“그럼 5만원, 10만원만 받으면 되지 않나”

저도 그 생각을 안 해본 게 아닙니다. 도장은 찍어드리고 작성비 명목으로 조금만 받으면 서로 좋을 것 같지요. 그런데 그게 위험합니다.

2024년 대법원 판결이 말하는 것

어느 공인중개사가 어린이집 임차권 양도를 중개하면서, 별도로 ‘컨설팅계약서’라는 이름의 권리금계약서를 써주고 250만원을 받았습니다. 대법원은 이를 행정사법 위반으로 보고 벌금 100만원 선고유예를 확정했습니다.

핵심은 이겁니다. 임대차 중개보수를 받는 건 문제가 없지만, 중개대상물이 아닌 서류를 작성해주고 그 대가를 따로 받는 건 행정사의 고유 업무를 침해한다는 것이죠.

행정사법 제3조는 행정사가 아닌 사람이 ‘권리·의무나 사실증명에 관한 서류 작성’을 업으로 하는 걸 금지하고, 위반하면 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금입니다.

금액이 적다고 안전한 게 아닙니다. 구조가 걸리는 겁니다.

그래서 무료로 합니다

결론은 오히려 단순해졌습니다.

중개를 안 하니 직인을 안 넣고, 대가를 안 받으니 서류 작성으로 돈을 번 것도 아닙니다. 당사자끼리 맺는 계약이고, 저희는 양식 갖춰 대신 적어드리는 봉사를 하는 겁니다. 도장은 계약 당사자 두 분만 찍으십니다.

중개사도 안전하고 고객도 비용을 아낍니다. 나쁠 게 없다고 생각했습니다.

오늘 있었던 일

오늘 그 의뢰가 들어왔습니다.

처음에 담당 실장님이 사안을 잘못 파악하시고 “작성비 10만원”을 말씀드렸던 모양입니다. 손님은 그것도 비싸다며 5만원에 하자고 하셨답니다.

제가 쿨하게 말씀드렸습니다. 그냥 돈 받지 마시고, 직인 빼고 진행하시라고.

그렇게 양 당사자 모셔놓고 진행하려는데, 임대인 측 사모님이 자꾸 의심을 하십니다.

“왜 중개사 도장을 빼느냐. 문제 있는 거 아니냐.”

어차피 중개가 아니라 당사자 도장만 들어가는 것이고, 계약서 작성은 무료로 봉사해 드리는 것이며, 아무런 법적 하자가 없다고 누차 말씀드렸습니다.

그럼에도 본인은 찜찜하다시며, 임차인분을 데리고 나가시더군요.

솔직한 심정

싫으셔서 나가시는 거야 본인 판단입니다.

다만 좀 허탈했습니다. 중개사의 역할과 도장을 원하시면 그에 맞는 중개보수를 지불하시면 됩니다. 그게 정당한 거래니까요. 그렇게 안 하시고 저렴하게 하시겠다기에, 아예 무료로 저희 직인 빼고 해드린다는데 그것도 마음에 안 드시나 봅니다.

돈을 더 받겠다는 것도 아니고, 안 받겠다는데 의심을 받으니 말문이 막히더군요.

이 건으로 저희 직원과도 서로 입장이 달라 논쟁을 좀 했습니다. 그래도 저는 제 생각대로 사무소를 운영하겠노라 말씀드렸습니다. 원칙 없이 그때그때 다르게 처리하는 게 오히려 사고를 부른다고 믿기 때문입니다. 오늘 손님 한 팀 놓쳤다고 그 원칙을 바꿀 생각은 없습니다.

좋은 일 하려다 기분 안 좋아진 하루였습니다.

그래도 하나는 배웠습니다

하루를 넘기고 곰곰이 생각해보니, 사모님의 찜찜함이 아주 근거 없는 건 아니었습니다.

중개사 직인에는 비용만 따라오는 게 아니라 책임도 따라옵니다. 개업공인중개사는 중개행위 중 고의·과실로 손해를 끼치면 배상 책임을 지고, 그걸 담보하려고 공제에 가입되어 있습니다. 계약서에 중개사 도장이 찍혀 있다는 건, 사고가 났을 때 기댈 언덕이 있다는 뜻입니다.

직인을 빼면 그 보호장치도 같이 빠집니다.

두 갈래 선택지

▶ 정식 중개 (직인 있음)

· 법정 중개보수 발생
· 현장확인, 확인설명서 교부
· 사고 시 중개사 배상책임 + 공제 보장 있음

▶ 당사자 계약 (직인 없음)

· 무료
· 현장확인, 확인설명서 없음
· 사고 시 중개사 책임 없음, 보호장치도 없음

어느 쪽이 옳고 그르다기보다, 무엇을 얻고 무엇을 포기하느냐가 다른 선택입니다.

다만 도장은 받으면서 돈은 조금만 내는 선택지, 그건 법이 허용하지 않습니다.

마무리 — 다음엔 이렇게 하겠습니다

다음에 같은 상황이 오면 “왜 도장을 빼는지” 변명하듯 설명하기 전에, 이 두 갈래를 먼저 보여드려야겠다 싶습니다. 그러면 최소한 의심은 안 받겠지요.

재계약을 앞두고 계신 분이라면, “싸게 해달라”가 아니라 “책임을 살 것인가 말 것인가”를 먼저 정하시길 권합니다. 그 결정만 서면 비용 이야기는 저절로 정리됩니다.

※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 구체적 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.

월세는 40만 원인데 관리비가 15만 원. 그런데 그 15만 원이 정확히 어디에 쓰이는지는 계약서에 도장을 찍고 나서야 알게 되는 경우가 많았습니다. 이런 ‘깜깜이 관리비’ 관행에 제동이 걸립니다.

국토교통부는 2026년 8월 11일 국무회의에서 「공인중개사법 시행령」 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 같은 날 개정·공포된 「공인중개사법 시행규칙」과 함께 2026년 8월 28일부터 시행됩니다.

이번 개정의 핵심은 세 가지입니다.

1. 공인중개사의 확인·설명 항목에 ‘공동관리비’ 추가
2. 한국공인중개사협회의 법정 단체화에 따른 조직·임원 규정 정비
3. 주거용 오피스텔 중개보수를 협의로 결정한다는 조문 명확화

하나씩 짚어보겠습니다.

1. 계약 전에 ‘공동관리비’까지 설명받게 됩니다

무엇이 문제였나

원룸이나 소형 오피스텔 같은 소규모 주택은 아파트와 달리 관리사무소 같은 별도의 관리주체가 없는 경우가 대부분입니다. 그러다 보니 임차인이 관리비 내역을 확인할 방법이 마땅치 않았습니다.

특히 문제가 된 건 공용부분에 쓰이는 비용이었습니다. 전기·수도처럼 세대별 계량기로 사용량이 찍히는 항목은 그나마 검증이 되는데, 복도 청소비·공용 전기료·승강기 유지비 같은 항목은 얼마가 어떻게 책정됐는지 알기 어려웠습니다. 이 틈을 이용해 임차료는 그대로 두고 관리비만 과도하게 올리는 사례가 반복적으로 지적돼 왔습니다. 보증금·월세는 시세 비교가 되지만 관리비는 비교 자체가 어렵다는 점을 노린 것이죠.

이번에 달라지는 것

기존에도 공인중개사는 주택 임대차를 중개할 때 ‘관리비 금액과 그 산출내역’을 확인·설명할 의무가 있었습니다(2024년 4월 9일 개정 시행령, 2024년 7월 10일 시행). 다만 이는 관리비 총액 중심이었습니다.

8월 28일부터는 여기에 더해 ‘공동관리비 금액’도 확인·설명해야 합니다.

공동관리비란? 검침기 등을 통해 세대별로 사용량을 알 수 있거나, 비용을 고정적으로 정해두어 확인이 가능한 비목(TV수신료, 인터넷 사용료 등)을 제외한 금액들의 합을 말합니다.

쉽게 말해 “내가 쓴 만큼 내는 돈”과 “정해진 금액으로 내는 돈”을 걷어내고 남는, 공용으로 부과되는 불투명한 부분이 얼마인지를 계약 전에 알 수 있게 된 것입니다.

이에 맞춰 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용 건축물) 서식에도 공동관리비 금액 기재란이 추가됩니다.

임차인 체크포인트

· 계약 전 확인·설명 단계에서 관리비 총액과 공동관리비 금액을 나눠서 확인하세요.

· 총 관리비에서 전기·수도·가스 등 개별 사용분과 TV수신료·인터넷료 등 고정 비목을 뺐을 때, 남는 금액이 비정상적으로 크다면 그 근거를 물어보는 것이 좋습니다.

· 설명받은 내용은 중개대상물 확인·설명서에 기재된 것을 눈으로 확인하고 교부받으세요. 구두 설명만으로는 나중에 다툼이 생겼을 때 근거가 남지 않습니다.

2. 한국공인중개사협회, 임의 단체에서 법정 단체로

2026년 2월 「공인중개사법」이 개정되면서 한국공인중개사협회에 법정 지위가 부여됐습니다. 이번 시행령·시행규칙 개정은 그 후속 조치로, 하위 법령에 법적 명칭인 ‘한국공인중개사협회’를 반영하고 조직 운영·임원 구성 등 협회 운영 전반에 필요한 사항을 규정했습니다.

임의 단체에서 법정 단체로 전환되는 만큼 협회의 기존 정관도 체계적으로 정비되며, 회원이 지켜야 할 직업윤리에 관한 윤리규정도 국토교통부장관의 승인을 얻어 제정될 예정입니다.

소비자 입장에서는 중개사의 자질과 윤리에 대한 관리 체계가 한 단계 공식화된다는 의미가 있습니다.

3. 주거용 오피스텔 중개보수도 ‘협의’로 결정합니다

그동안의 혼선

중개보수는 원래 정해진 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 협의하여 결정하는 것이 원칙입니다. 그런데 주거용 오피스텔의 경우 조문에 상한요율만 적혀 있고 ‘협의하여 결정한다’는 문구가 빠져 있었습니다.

그러다 보니 “상한요율이 곧 정해진 금액”이라는 식으로 해석되는 경우가 있었고, 현장에서 서로 다른 해석이 부딪히며 분쟁이 생기기도 했습니다.

개정 내용

법제처는 유권해석(25-0969)을 통해 주거용 오피스텔 중개보수도 협의하여 결정함이 원칙이라고 정리했습니다. 중개보수는 권한을 위임받아 일을 하고 그 책임의 대가로 받는 금품이므로, 계약 당사자인 중개의뢰인과 공인중개사 간의 협의로 정하는 것이 타당하다는 취지입니다.

이번 개정은 이 원칙을 조문에 명확히 규정했습니다.

오피스텔 중개보수 요율 정리

· 주거용 오피스텔 (아래 요건 모두 충족)
– 매매·교환 : 0.5% 이내
– 임대차 등 : 0.4% 이내

· 그 밖의 오피스텔
– 매매·교환 : 0.9% 이내
– 임대차 등 : 0.9% 이내

※ 주거용 오피스텔 요건 — 전용면적 85㎡ 이하이면서, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔

여기서 중요한 건 위 숫자가 ‘상한’이라는 점입니다. 0.5%가 자동으로 확정되는 금액이 아니라, 그 이내에서 협의로 정하는 구조입니다. 이번 개정으로 이 점이 조문상 분명해졌습니다.

시행일과 적용

· 시행일 : 2026년 8월 28일
· 시행령은 2026년 8월 11일 국무회의 의결, 시행규칙은 같은 날 개정·공포

8월 28일 이후 중개하는 주택 임대차 계약부터는 공동관리비 확인·설명이 의무입니다. 계약을 앞두고 계시다면 시행일 전후로 확인·설명서 서식이 달라진다는 점을 알아두시면 좋겠습니다.

정리하며

이번 개정은 규제를 크게 바꾸는 내용이라기보다, 소비자가 계약 전에 알아야 할 정보를 한 칸 더 넓힌 개정에 가깝습니다. 특히 사회초년생이나 1인 가구가 많이 찾는 원룸·소형 오피스텔 시장에서 체감되는 변화가 클 것으로 보입니다.

국토교통부 신윤근 토지정책관은 “이번 공인중개사법 하위법령 개정은 주택임대차 계약 과정에서 관리비에 대한 정보를 미리 알려 소비자들의 편익을 증진시킬 것으로 기대한다”고 밝혔습니다.

계약 전 확인·설명은 형식적인 절차가 아니라 분쟁을 막는 가장 확실한 근거 자료입니다. 설명을 충분히 듣고, 확인·설명서에 기재된 내용을 꼼꼼히 확인한 뒤 서명하시기 바랍니다.

출처

· 국토교통부 보도자료, 「공인중개사법」 시행령 및 시행규칙 개정안··· 28일부터 시행 (2026. 8. 11. 배포, 토지정책관 부동산개발산업과)

· 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명), 공인중개사법 시행규칙 제20조 및 별표 오피스텔 중개보수 요율 — 국가법령정보센터

· 법제처 유권해석 25-0969

본 글은 2026년 8월 14일 기준으로 작성되었습니다. 개별 사안의 적용 여부는 관할 지자체 또는 공인중개사에게 확인하시기 바랍니다.

📎 260811(보도자료) 공인중개사법 시행령 및 시행규칙 개정안 28일부터 시행(부동산개발산업과).pdf

안녕하세요, 시흥 장현지구 금강다온공인중개사사무소입니다.

부동산 광고를 하다 보면 중개사 입장에서 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 바로 ‘계약 완료된 매물 광고 삭제’입니다. 계약이 체결되면 네이버 부동산, 자체 블로그, 전단지 등 여기저기 올려둔 광고를 일일이 내려야 하는데, 솔직히 매물이 많고 광고 채널이 여러 개일 때는 하나쯤 놓치는 일이 생기기 마련이거든요. 저희 사무소도 계약 마무리하고 정신없이 서류 정리하다가 “아, 그 광고 아직 안 내렸네” 하고 뒤늦게 발견한 경험이 있습니다.

그런데 지금까지는 이런 ‘단순 실수’조차 과태료 부과 대상이 될 수 있었습니다. 이 부분이 2026년 7월 3일자로 개정됐습니다. 오늘은 국토교통부 고시 제2026-345호, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 일부개정 내용을 실무자 시각에서 정리해 드리겠습니다.

1. 왜 개정됐을까요?

국토교통부가 밝힌 개정 이유는 명확합니다.

“계약 완료된 중개대상물의 표시·광고를 단순 실수로 제때 삭제하지 못하여 과태료가 부과되는 사례를 방지하기 위하여, 계약 체결된 중개대상물을 허위·미끼 매물로 활용한 경우에만 과태료가 부과되도록” 하는 것입니다.

기존 고시에서는 “계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 불구하고 지체 없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우”가 그 자체로 부당 광고 유형에 해당했습니다. ‘지체 없이’라는 기준이 모호하다 보니, 미끼매물로 쓸 의도가 전혀 없었던 개업공인중개사도 삭제가 며칠 늦었다는 이유만으로 과태료 처분을 받는 억울한 사례가 있었던 거죠.

이번 개정은 제재의 초점을 ‘삭제 지연’ 자체가 아니라 ‘미끼매물로의 악용’으로 옮긴 것이 핵심입니다.

2. 개정 내용 핵심 3가지

① 단순 미삭제, 그 자체로는 제재 유형에서 빠졌습니다

기존 제5조제3항에 있던 두 개의 유형(중개 요청에 응하지 않고 다른 매물을 권유하는 경우 / 계약 체결 사실을 알고도 지체 없이 삭제하지 않는 경우)이 삭제되고, 제3항은 “실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시·광고”의 정의 규정으로 정비됐습니다.

즉, 계약이 끝난 매물 광고를 미처 못 지웠더라도, 그것을 미끼로 활용하지 않았다면 이 고시상 부당 광고 유형에 바로 해당하지는 않게 된 것입니다.

② 다만, ‘미끼매물 활용’은 명확하게 과태료 대상입니다 (제5조제2항제4호 신설)

계약이 체결된 사실을 알면서도 광고를 삭제하지 않은 개업공인중개사가, 그 광고를 보고 문의한 의뢰인에게 다른 중개대상물을 권유하는 경우 — 이것이 바로 전형적인 미끼매물 수법이고, 신설된 제4호에 따라 부당 표시·광고에 해당합니다.

단, 예외가 있습니다. 의뢰인이 먼저 “그 매물이 나갔으면 비슷한 다른 물건 있나요?”라고 요청해서 대체 매물을 안내하는 것은 제외됩니다. 실무에서 아주 흔한 상황인데, 이 부분을 명문화해 준 것은 다행스러운 대목입니다.

③ 계약체결 통보받고 3일 이내 미삭제도 과태료 대상입니다 (제5조제2항제5호 신설)

국토교통부장관, 시·도지사, 등록관청 등으로부터 해당 매물의 계약 체결 사실을 우편, 교부, 정보통신망 등으로 통보받았다면, 통보받은 날부터 3일 이내에 광고를 삭제해야 합니다. 이를 어기면 부당 표시·광고에 해당합니다.

여기서 실무 포인트 하나 — 정보통신망(이메일, 시스템 알림 등)을 통한 통보는 통보받을 자가 동의한 경우에만 유효합니다. 즉, 동의 없이 온 전자 통보만으로 3일 기산이 시작되지는 않는다는 뜻입니다.

3. 실무자 입장에서 정리하면

개업공인중개사 입장에서 이번 개정 이후 행동 기준은 이렇게 요약됩니다.

첫째, 계약이 체결되면 광고는 여전히 빨리 내리는 것이 원칙입니다. 제재 유형에서 빠졌다고 해서 방치해도 된다는 의미가 아닙니다. 고시 제4조 일반원칙에도 나와 있듯, 고시에 열거되지 않은 행위라고 해서 법 위반이 아니라고 단정할 수 없습니다.

둘째, 계약 완료된 매물 광고로 들어온 문의에 다른 매물을 먼저 권유하는 것은 절대 금물입니다. 이제는 이 행위가 명시적인 과태료 유형입니다. 반드시 “해당 매물은 계약이 완료됐습니다”라고 먼저 고지하고, 의뢰인이 원할 때만 대체 매물을 안내하세요.

셋째, 등록관청 등에서 오는 계약체결 통보는 놓치지 말고 3일 이내에 처리해야 합니다. 사무소 차원에서 통보 수신 채널(우편함, 이메일)을 정기 확인하는 루틴을 만들어 두는 것을 권합니다.

저희 사무소는 계약 체결 당일에 광고 채널별 삭제 체크리스트를 돌리는 방식으로 관리하고 있습니다. 네이버 부동산, 블로그, 현수막까지 채널이 늘어날수록 이런 체계가 꼭 필요하더라고요.

4. 소비자(매수인·임차인) 입장에서는요?

이번 개정이 소비자 보호를 약화시키는 것 아니냐고 볼 수도 있지만, 실제로는 반대에 가깝습니다. 제재의 칼날이 ‘실수한 중개사’가 아니라 ‘의도적으로 미끼매물을 운영하는 중개사’에게 정확히 향하도록 정비된 것이기 때문입니다.

광고를 보고 방문했는데 “그 물건은 나갔고요, 이건 어떠세요?”라며 처음부터 다른 매물로 유도한다면, 그 자체가 과태료 대상 행위라는 점을 기억해 두시면 좋습니다. 반대로, 소비자가 먼저 대체 매물을 요청하는 것은 자연스러운 거래 과정입니다.

시행일은 발령한 날(2026년 7월 3일)부터이며, 시행 이후 이루어지는 표시·광고부터 적용됩니다.

마치며

이번 개정은 성실하게 영업하는 개업공인중개사의 부담은 덜어주고, 미끼매물이라는 시장 교란 행위에는 제재를 명확히 한 균형 잡힌 개정이라고 평가하고 싶습니다. 다만 고시는 어디까지나 예시 규정이므로, 열거되지 않은 행위라도 소비자를 오인시킬 우려가 있다면 법 위반이 될 수 있다는 점은 변함이 없습니다.

시흥 장현지구 아파트 매매·전월세, 그리고 법원경매·공매 대리입찰 관련 궁금한 점이 있으시면 언제든 금강다온공인중개사사무소로 문의 주세요. 정확한 정보와 투명한 광고로 신뢰를 지키겠습니다.

📎 (개정안)_부당한_중개대상물_표시ㆍ광고행위의_유형_및_기준_일부개정고시안.pdf

📎 (전문)부당한_중개대상물_표시ㆍ광고행위의_유형_및_기준_개정_전문.pdf

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