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월세는 40만 원인데 관리비가 15만 원. 그런데 그 15만 원이 정확히 어디에 쓰이는지는 계약서에 도장을 찍고 나서야 알게 되는 경우가 많았습니다. 이런 ‘깜깜이 관리비’ 관행에 제동이 걸립니다.

국토교통부는 2026년 8월 11일 국무회의에서 「공인중개사법 시행령」 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 같은 날 개정·공포된 「공인중개사법 시행규칙」과 함께 2026년 8월 28일부터 시행됩니다.

이번 개정의 핵심은 세 가지입니다.

1. 공인중개사의 확인·설명 항목에 ‘공동관리비’ 추가
2. 한국공인중개사협회의 법정 단체화에 따른 조직·임원 규정 정비
3. 주거용 오피스텔 중개보수를 협의로 결정한다는 조문 명확화

하나씩 짚어보겠습니다.

1. 계약 전에 ‘공동관리비’까지 설명받게 됩니다

무엇이 문제였나

원룸이나 소형 오피스텔 같은 소규모 주택은 아파트와 달리 관리사무소 같은 별도의 관리주체가 없는 경우가 대부분입니다. 그러다 보니 임차인이 관리비 내역을 확인할 방법이 마땅치 않았습니다.

특히 문제가 된 건 공용부분에 쓰이는 비용이었습니다. 전기·수도처럼 세대별 계량기로 사용량이 찍히는 항목은 그나마 검증이 되는데, 복도 청소비·공용 전기료·승강기 유지비 같은 항목은 얼마가 어떻게 책정됐는지 알기 어려웠습니다. 이 틈을 이용해 임차료는 그대로 두고 관리비만 과도하게 올리는 사례가 반복적으로 지적돼 왔습니다. 보증금·월세는 시세 비교가 되지만 관리비는 비교 자체가 어렵다는 점을 노린 것이죠.

이번에 달라지는 것

기존에도 공인중개사는 주택 임대차를 중개할 때 ‘관리비 금액과 그 산출내역’을 확인·설명할 의무가 있었습니다(2024년 4월 9일 개정 시행령, 2024년 7월 10일 시행). 다만 이는 관리비 총액 중심이었습니다.

8월 28일부터는 여기에 더해 ‘공동관리비 금액’도 확인·설명해야 합니다.

공동관리비란? 검침기 등을 통해 세대별로 사용량을 알 수 있거나, 비용을 고정적으로 정해두어 확인이 가능한 비목(TV수신료, 인터넷 사용료 등)을 제외한 금액들의 합을 말합니다.

쉽게 말해 “내가 쓴 만큼 내는 돈”과 “정해진 금액으로 내는 돈”을 걷어내고 남는, 공용으로 부과되는 불투명한 부분이 얼마인지를 계약 전에 알 수 있게 된 것입니다.

이에 맞춰 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용 건축물) 서식에도 공동관리비 금액 기재란이 추가됩니다.

임차인 체크포인트

· 계약 전 확인·설명 단계에서 관리비 총액과 공동관리비 금액을 나눠서 확인하세요.

· 총 관리비에서 전기·수도·가스 등 개별 사용분과 TV수신료·인터넷료 등 고정 비목을 뺐을 때, 남는 금액이 비정상적으로 크다면 그 근거를 물어보는 것이 좋습니다.

· 설명받은 내용은 중개대상물 확인·설명서에 기재된 것을 눈으로 확인하고 교부받으세요. 구두 설명만으로는 나중에 다툼이 생겼을 때 근거가 남지 않습니다.

2. 한국공인중개사협회, 임의 단체에서 법정 단체로

2026년 2월 「공인중개사법」이 개정되면서 한국공인중개사협회에 법정 지위가 부여됐습니다. 이번 시행령·시행규칙 개정은 그 후속 조치로, 하위 법령에 법적 명칭인 ‘한국공인중개사협회’를 반영하고 조직 운영·임원 구성 등 협회 운영 전반에 필요한 사항을 규정했습니다.

임의 단체에서 법정 단체로 전환되는 만큼 협회의 기존 정관도 체계적으로 정비되며, 회원이 지켜야 할 직업윤리에 관한 윤리규정도 국토교통부장관의 승인을 얻어 제정될 예정입니다.

소비자 입장에서는 중개사의 자질과 윤리에 대한 관리 체계가 한 단계 공식화된다는 의미가 있습니다.

3. 주거용 오피스텔 중개보수도 ‘협의’로 결정합니다

그동안의 혼선

중개보수는 원래 정해진 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 협의하여 결정하는 것이 원칙입니다. 그런데 주거용 오피스텔의 경우 조문에 상한요율만 적혀 있고 ‘협의하여 결정한다’는 문구가 빠져 있었습니다.

그러다 보니 “상한요율이 곧 정해진 금액”이라는 식으로 해석되는 경우가 있었고, 현장에서 서로 다른 해석이 부딪히며 분쟁이 생기기도 했습니다.

개정 내용

법제처는 유권해석(25-0969)을 통해 주거용 오피스텔 중개보수도 협의하여 결정함이 원칙이라고 정리했습니다. 중개보수는 권한을 위임받아 일을 하고 그 책임의 대가로 받는 금품이므로, 계약 당사자인 중개의뢰인과 공인중개사 간의 협의로 정하는 것이 타당하다는 취지입니다. 이번 개정은 이 원칙을 조문에 명확히 규정했습니다.

오피스텔 중개보수 요율 정리

· 주거용 오피스텔 (아래 요건 모두 충족)
– 매매·교환 : 0.5% 이내
– 임대차 등 : 0.4% 이내

· 그 밖의 오피스텔
– 매매·교환 : 0.9% 이내
– 임대차 등 : 0.9% 이내

※ 주거용 오피스텔 요건 — 전용면적 85㎡ 이하이면서, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔

여기서 중요한 건 위 숫자가 ‘상한’이라는 점입니다. 0.5%가 자동으로 확정되는 금액이 아니라, 그 이내에서 협의로 정하는 구조입니다. 이번 개정으로 이 점이 조문상 분명해졌습니다.

시행일과 적용

· 시행일 : 2026년 8월 28일
· 시행령은 2026년 8월 11일 국무회의 의결, 시행규칙은 같은 날 개정·공포

8월 28일 이후 중개하는 주택 임대차 계약부터는 공동관리비 확인·설명이 의무입니다. 계약을 앞두고 계시다면 시행일 전후로 확인·설명서 서식이 달라진다는 점을 알아두시면 좋겠습니다.

정리하며

이번 개정은 규제를 크게 바꾸는 내용이라기보다, 소비자가 계약 전에 알아야 할 정보를 한 칸 더 넓힌 개정에 가깝습니다. 특히 사회초년생이나 1인 가구가 많이 찾는 원룸·소형 오피스텔 시장에서 체감되는 변화가 클 것으로 보입니다.

국토교통부 신윤근 토지정책관은 “이번 공인중개사법 하위법령 개정은 주택임대차 계약 과정에서 관리비에 대한 정보를 미리 알려 소비자들의 편익을 증진시킬 것으로 기대한다”고 밝혔습니다.

계약 전 확인·설명은 형식적인 절차가 아니라 분쟁을 막는 가장 확실한 근거 자료입니다. 설명을 충분히 듣고, 확인·설명서에 기재된 내용을 꼼꼼히 확인한 뒤 서명하시기 바랍니다.

출처

· 국토교통부 보도자료, 「공인중개사법」 시행령 및 시행규칙 개정안··· 28일부터 시행 (2026. 8. 11. 배포, 토지정책관 부동산개발산업과)

· 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명), 공인중개사법 시행규칙 제20조 및 별표 오피스텔 중개보수 요율 — 국가법령정보센터

· 법제처 유권해석 25-0969

본 글은 2026년 8월 14일 기준으로 작성되었습니다. 개별 사안의 적용 여부는 관할 지자체 또는 공인중개사에게 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요, 시흥 장현지구 금강다온공인중개사사무소입니다.

부동산 광고를 하다 보면 중개사 입장에서 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 바로 ‘계약 완료된 매물 광고 삭제’입니다. 계약이 체결되면 네이버 부동산, 자체 블로그, 전단지 등 여기저기 올려둔 광고를 일일이 내려야 하는데, 솔직히 매물이 많고 광고 채널이 여러 개일 때는 하나쯤 놓치는 일이 생기기 마련이거든요. 저희 사무소도 계약 마무리하고 정신없이 서류 정리하다가 “아, 그 광고 아직 안 내렸네” 하고 뒤늦게 발견한 경험이 있습니다.

그런데 지금까지는 이런 ‘단순 실수’조차 과태료 부과 대상이 될 수 있었습니다. 이 부분이 2026년 7월 3일자로 개정됐습니다. 오늘은 국토교통부 고시 제2026-345호, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 일부개정 내용을 실무자 시각에서 정리해 드리겠습니다.

1. 왜 개정됐을까요?

국토교통부가 밝힌 개정 이유는 명확합니다.

“계약 완료된 중개대상물의 표시·광고를 단순 실수로 제때 삭제하지 못하여 과태료가 부과되는 사례를 방지하기 위하여, 계약 체결된 중개대상물을 허위·미끼 매물로 활용한 경우에만 과태료가 부과되도록” 하는 것입니다.

기존 고시에서는 “계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 불구하고 지체 없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우”가 그 자체로 부당 광고 유형에 해당했습니다. ‘지체 없이’라는 기준이 모호하다 보니, 미끼매물로 쓸 의도가 전혀 없었던 개업공인중개사도 삭제가 며칠 늦었다는 이유만으로 과태료 처분을 받는 억울한 사례가 있었던 거죠.

이번 개정은 제재의 초점을 ‘삭제 지연’ 자체가 아니라 ‘미끼매물로의 악용’으로 옮긴 것이 핵심입니다.

2. 개정 내용 핵심 3가지

① 단순 미삭제, 그 자체로는 제재 유형에서 빠졌습니다

기존 제5조제3항에 있던 두 개의 유형(중개 요청에 응하지 않고 다른 매물을 권유하는 경우 / 계약 체결 사실을 알고도 지체 없이 삭제하지 않는 경우)이 삭제되고, 제3항은 “실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시·광고”의 정의 규정으로 정비됐습니다.

즉, 계약이 끝난 매물 광고를 미처 못 지웠더라도, 그것을 미끼로 활용하지 않았다면 이 고시상 부당 광고 유형에 바로 해당하지는 않게 된 것입니다.

② 다만, ‘미끼매물 활용’은 명확하게 과태료 대상입니다 (제5조제2항제4호 신설)

계약이 체결된 사실을 알면서도 광고를 삭제하지 않은 개업공인중개사가, 그 광고를 보고 문의한 의뢰인에게 다른 중개대상물을 권유하는 경우 — 이것이 바로 전형적인 미끼매물 수법이고, 신설된 제4호에 따라 부당 표시·광고에 해당합니다.

단, 예외가 있습니다. 의뢰인이 먼저 “그 매물이 나갔으면 비슷한 다른 물건 있나요?”라고 요청해서 대체 매물을 안내하는 것은 제외됩니다. 실무에서 아주 흔한 상황인데, 이 부분을 명문화해 준 것은 다행스러운 대목입니다.

③ 계약체결 통보받고 3일 이내 미삭제도 과태료 대상입니다 (제5조제2항제5호 신설)

국토교통부장관, 시·도지사, 등록관청 등으로부터 해당 매물의 계약 체결 사실을 우편, 교부, 정보통신망 등으로 통보받았다면, 통보받은 날부터 3일 이내에 광고를 삭제해야 합니다. 이를 어기면 부당 표시·광고에 해당합니다.

여기서 실무 포인트 하나 — 정보통신망(이메일, 시스템 알림 등)을 통한 통보는 통보받을 자가 동의한 경우에만 유효합니다. 즉, 동의 없이 온 전자 통보만으로 3일 기산이 시작되지는 않는다는 뜻입니다.

3. 실무자 입장에서 정리하면

개업공인중개사 입장에서 이번 개정 이후 행동 기준은 이렇게 요약됩니다.

첫째, 계약이 체결되면 광고는 여전히 빨리 내리는 것이 원칙입니다. 제재 유형에서 빠졌다고 해서 방치해도 된다는 의미가 아닙니다. 고시 제4조 일반원칙에도 나와 있듯, 고시에 열거되지 않은 행위라고 해서 법 위반이 아니라고 단정할 수 없습니다.

둘째, 계약 완료된 매물 광고로 들어온 문의에 다른 매물을 먼저 권유하는 것은 절대 금물입니다. 이제는 이 행위가 명시적인 과태료 유형입니다. 반드시 “해당 매물은 계약이 완료됐습니다”라고 먼저 고지하고, 의뢰인이 원할 때만 대체 매물을 안내하세요.

셋째, 등록관청 등에서 오는 계약체결 통보는 놓치지 말고 3일 이내에 처리해야 합니다. 사무소 차원에서 통보 수신 채널(우편함, 이메일)을 정기 확인하는 루틴을 만들어 두는 것을 권합니다.

저희 사무소는 계약 체결 당일에 광고 채널별 삭제 체크리스트를 돌리는 방식으로 관리하고 있습니다. 네이버 부동산, 블로그, 현수막까지 채널이 늘어날수록 이런 체계가 꼭 필요하더라고요.

4. 소비자(매수인·임차인) 입장에서는요?

이번 개정이 소비자 보호를 약화시키는 것 아니냐고 볼 수도 있지만, 실제로는 반대에 가깝습니다. 제재의 칼날이 ‘실수한 중개사’가 아니라 ‘의도적으로 미끼매물을 운영하는 중개사’에게 정확히 향하도록 정비된 것이기 때문입니다.

광고를 보고 방문했는데 “그 물건은 나갔고요, 이건 어떠세요?”라며 처음부터 다른 매물로 유도한다면, 그 자체가 과태료 대상 행위라는 점을 기억해 두시면 좋습니다. 반대로, 소비자가 먼저 대체 매물을 요청하는 것은 자연스러운 거래 과정입니다.

시행일은 발령한 날(2026년 7월 3일)부터이며, 시행 이후 이루어지는 표시·광고부터 적용됩니다.

마치며

이번 개정은 성실하게 영업하는 개업공인중개사의 부담은 덜어주고, 미끼매물이라는 시장 교란 행위에는 제재를 명확히 한 균형 잡힌 개정이라고 평가하고 싶습니다. 다만 고시는 어디까지나 예시 규정이므로, 열거되지 않은 행위라도 소비자를 오인시킬 우려가 있다면 법 위반이 될 수 있다는 점은 변함이 없습니다.

시흥 장현지구 아파트 매매·전월세, 그리고 법원경매·공매 대리입찰 관련 궁금한 점이 있으시면 언제든 금강다온공인중개사사무소로 문의 주세요. 정확한 정보와 투명한 광고로 신뢰를 지키겠습니다.

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