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“지금 팔아야 하나, 버텨야 하나.”

요즘 사무실에 오시는 분들 질문이 거의 이 한 문장으로 수렴합니다. 2026년 7월 31일 발표된 정부의 「2026년 세제개편안」 때문입니다.

상세본 중 Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 > 1. 부동산세제 합리화 부분에 총 22개 항목이 담겨 있는데, 부동산을 보유하고 계신 분이라면 사실상 전부 해당된다고 보셔도 무방할 만큼 개편 폭이 큽니다.

시흥 장현에서 아파트 중개와 법원경매 대리입찰을 함께 하다 보니 질문을 워낙 많이 받습니다. 그래서 조문 순서 그대로 나열하기보다는, 의사결정에 영향을 주는 순서로 다시 묶어서 정리했습니다.

⚠️ 먼저 짚고 갑니다. 이건 정부안입니다. 국회 논의 과정에서 수치가 바뀔 수 있습니다. 다만 시행령 개정 사항(일시적 2주택, 상생임대, 매입임대 아파트 등)은 국회를 거치지 않고 2026년 중 개정 예정이라 확정 가능성이 높습니다.

한눈에 보는 시행 시기

개편안을 관통하는 핵심은 “언제부터냐” 입니다. 시기별로 성격이 완전히 다릅니다.

2026. 10. 1. — 조정대상지역 일시적 2주택 기간 3년→2년, 상생임대주택 양도기한 신설, 매입임대 아파트 중과배제 기한 설정 (시행령 개정, 즉시 압박)

2027. 1. 1. — 종합부동산세 전면 개편, 다주택 중과 한시완화, 고령 1주택자 감면, 장기거주 기본공제 2,500만원 (보유세 인상 + 매도 유인)

2028. 1. 1. — 장기보유특별공제 → 장기거주 소득공제 전환, 공제한도 신설, 비사업용 토지 과세 강화 (양도세 구조 자체 변경)

2029. 1. 1. — 거주공제 완성(보유공제 완전 소멸), 공제한도 축소 (최종 정착)

정리하면 이렇습니다. 2027~2028년 2년간은 “지금 정리하면 깎아준다”는 한시 특례 구간이고, 2029년부터는 완전히 새로운 판이 됩니다. 정부가 매도 타이밍을 사실상 지정해 준 셈입니다.

1. 가장 큰 변화 — 장기보유특별공제가 ‘장기거주 소득공제’로 바뀝니다

제도가 둘로 쪼개집니다 (2028. 1. 1.~)

지금은 토지·건물·조합원입주권을 묶어 하나의 장기보유특별공제로 처리하지만, 개편안은 이를 이원화합니다.

장기거주 소득공제 — 주택, 조합원입주권(관리처분계획인가 전 주택인 경우)

장기보유 소득공제 — 토지, 주택 외 건물, 조합원입주권(인가 전 주택 외 건물·토지인 경우)

이름만 바뀌는 게 아닙니다. 주택은 ‘얼마나 오래 갖고 있었나’가 아니라 ‘얼마나 오래 살았나’로 공제가 결정됩니다.

1세대 1주택자 — 보유공제가 3년에 걸쳐 사라집니다

~2027. 12. 31. 거주공제 연 4%(최대 40%) + 보유공제 연 4%(최대 40%)

2028. 1. 1.~2028. 12. 31. 거주공제 연 6%(최대 60%) + 보유공제 연 2%(최대 20%)

2029. 1. 1.~ 거주공제 연 8%(최대 80%), 보유공제 없음

최대 80%라는 총량은 유지되지만, 그 80%를 거주로만 채워야 합니다. 10년을 보유했어도 실거주가 없으면 2029년부터 공제가 0입니다. 전세 끼고 사둔 이른바 ‘갭 물건’에는 직격탄입니다.

다주택자 — 2년 이상 거주해야 공제를 줍니다

~2027. 12. 31. 거주공제 없음, 보유공제 연 2%(최대 30%)

2028년 거주공제 연 2%(최대 30%, 2년 이상 거주 시에만) 또는 보유공제 연 1%(최대 15%) 중 높은 쪽 적용

2029. 1. 1.~ 거주공제 연 2%(최대 30%), 보유공제 없음

공제한도가 새로 생깁니다 (신설)

지금은 공제율만 있고 금액 상한이 없습니다. 앞으로는 두 가지 한도가 각각 걸립니다.

인별 연간 한도: 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원

양도 물건별 한도: 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원

공동소유이거나 시점을 나눠 분할양도하는 경우, 지분 비율·분할양도 비율로 안분해 한도를 적용합니다. “부부 공동명의로 쪼개고 여러 해에 나눠 팔면 한도를 피할 수 있지 않나”를 막아둔 조항입니다.

거주기간을 인정해 주는 예외 4가지

거주 중심으로 바뀌다 보니, “살고 싶어도 못 산 기간”을 구제하는 장치가 함께 신설됐습니다. 모두 2028. 1. 1. 이후 양도분부터입니다.

① 부득이한 사유로 이사한 경우 (최장 3년) 이사 시점에 1년 이상 계속 거주 중이던 주택이어야 하고, 타 시·군으로 이전해야 합니다. 인정 사유는 고등학교·대학교 취학, 직장 변경·전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해 전학, 국외 취학·근무로 인한 출국, 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가 등입니다.

② 특례주택을 함께 보유한 기간 인구감소관심지역 주택, 농어촌·고향주택, 지방저가주택, 소형 신축주택(전용 60㎡ 이하), 준공 후 미분양주택을 기존 주택과 함께 보유한 기간은 거주기간으로 봅니다.

③ 등록임대주택 임대기간 임대기간을 거주기간으로 인정하되, 공제율은 연 2%·최대 30%입니다(조정대상지역 매입임대 아파트는 제외).

④ 재개발·재건축 공사기간의 50% 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중이던 주택이어야 합니다. 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 기간의 절반을 거주로 쳐주고, 1주택은 연 8%·최대 80%, 그 외는 연 2%·최대 30%를 적용합니다. 청산금 납부분은 거주공제율을 적용하되 2028년만 보유공제율(1주택 연 2%·최대 20%, 그 외 연 1%·최대 15%)을 씁니다.

정비사업 조합원 입장에서 ④는 굉장히 중요합니다. “인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중”이라는 요건이 붙었기 때문에, 이주 시점 관리를 잘못하면 공사기간이 통째로 날아갑니다.

단, 위 인정 기간들은 공제율 산정에만 적용됩니다. 1세대 1주택 우대공제 요건이나 조정대상지역 취득 주택의 2년 거주요건(비과세 요건)에는 쓸 수 없습니다.

상가로 용도변경 후 양도 시 계산법 신설

주택을 상가 등 주택 외로 용도변경해 파는 경우, 보유기간은 ① 주택으로 보유한 기간 중 실제 거주한 기간 + ② 주택 외로 보유한 기간으로 계산합니다. 다만 양도 시점에 용도변경 전 주택이 중과대상(다주택자의 조정대상지역 소재 주택)이었다면 ②만 인정합니다. 양도 직전 근생 전환으로 세금을 줄이던 방식이 막힙니다.

2. 종합부동산세 — 사실상 재설계 수준입니다 (2027. 1. 1.~)

여기가 이번 개편안에서 체감 부담이 가장 크게 늘어나는 영역입니다.

과세대상 기준 신설

1세대 1주택자: 공시가격 합계 14억원 초과 (시가 약 20억원 초과)

그 외: 공시가격 합계 9억원 초과 (시가 약 13억원 초과)

기본공제금액 — 거주 여부로 갈립니다

1세대 1주택자 현행 12억원 → 개정안 거주 14억원 / 비거주 9억원

그 외 현행 9억원 → 개정안 4억원 + 5억원 × (거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)

1세대 1주택자라도 실거주하지 않으면 공제가 12억에서 9억으로 줄어듭니다. 다주택자는 거주 비중이 낮을수록 공제가 4억원에 수렴합니다.

공정시장가액비율 인상

법정 범위 자체가 60~100%에서 60~70%로 조정되고, 주택분 비율은 단계적으로 오릅니다.

3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외): 2027년 70% → 2028년 이후 80%

그 외: 70%

현행 60%에서 한 번에 10~20%p가 올라가는 셈입니다. 공시가격이 그대로여도 과세표준이 커집니다.

세율 — 주택 수 차등이 없어지고, 세율은 오릅니다

2027년 (2주택 이하 기준 인상), 과세표준별 현행 → 2027년:

3억원 이하 0.5% → 0.5% / 3억~6억원 0.7% → 0.7% / 6억~12억원 1.0% → 1.3% / 12억~25억원 1.3% → 1.5% / 25억~50억원 1.5% → 2.0% / 50억~94억원 2.0% → 2.7% / 94억원 초과 2.7% → 3.5%

2028년 이후에는 주택 수 구분이 완전히 사라지고, 현행 3주택 이상 세율(0.5%~5.0%)로 일원화됩니다. 법인은 2027년 3.5%, 2028년 이후 5.0% 단일세율입니다.

즉, 2028년부터는 1주택자든 3주택자든 과세표준이 같으면 같은 세율입니다. 대신 그 세율이 지금의 다주택자 세율입니다.

1세대 1주택 세액공제 — 보유공제가 거주공제로

연령공제(60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%)는 그대로입니다. 바뀌는 건 보유공제입니다.

5~10년 보유공제(신설·경과용) 10% / 거주공제 20%

10~15년 보유공제 20% / 거주공제 40%

15년 이상 보유공제 25% / 거주공제 50%

2027년은 보유공제(거주공제의 1/2)와 거주공제 중 높은 쪽, 2028년 이후는 거주공제만 적용합니다. 여기에도 부득이한 사유 이사(최장 3년)와 재개발·재건축 공사기간 50% 인정이 동일하게 들어갑니다.

그리고 금액 한도가 새로 생깁니다. 공제율 합계 최대 80%는 유지되지만, 금액으로는 2027년 800만원 → 2028년 이후 600만원까지만 공제됩니다. 고가주택 장기 거주자에게는 이 한도가 실질적 제약이 됩니다.

세부담 상한 150% → 200%

직전연도 총 보유세(재산세+종부세)의 150%까지만 부과하던 상한이 200%로 올라갑니다. 위 인상 요인들이 겹쳐도 완충 장치가 약해진다는 뜻입니다. 사실상 인상분이 그대로 반영되는 구조입니다.

대신, 납부유예는 넓혀줍니다

소득 요건이 완화됩니다. 직전연도 총급여 7천만원 → 8천만원, 종합소득금액 6천만원 → 7천만원.

여기에 새 트랙이 추가됐습니다. 만 65세 이상 + 10년 이상 거주이면서, 직전연도 총급여(또는 종합소득금액) 대비 당해연도 보유세(재산세+종부세, 부가세 포함) 비중이 10% 이상이면 연령·보유기간 요건 없이 유예가 가능합니다.

또 납세보증보험증권을 담보로 제출하면 유예기간 이자상당가산액(국세기본법상 이자율 3.1%)을 감면해 줍니다(한도: 유예기간 중 납부한 보증보험료). 은퇴 후 소득은 없는데 집값만 오른 분들을 위한 장치입니다.

3. 그래서 팔라는 겁니다 — 한시 특례 3종

보유세를 올리는 대신, 정부는 2027~2028년에 매도 출구를 열어뒀습니다.

① 다주택자 조정대상지역 중과 한시 완화 (2027. 1. 1.~)

보유기간 2년 이상인 경우에 한정합니다.

1세대 2주택 현행 기본세율 +20%p → 2027년 +5%p → 2028년 +10%p

1세대 3주택 이상 현행 기본세율 +30%p → 2027년 +10%p → 2028년 +15%p

주목할 부분은 특례규정입니다. 2026년에 중과세율로 양도한 분도 2027. 1. 1. 이후 예정·확정신고 시 완화된 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용받습니다. 올해 이미 파신 분이라면 신고 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.

② 고령 1주택자 한시 감면 — 수도권을 떠나면 깎아줍니다 (신설)

새로 만들어진 조항이고, 조건이 꽤 구체적입니다.

요건 (모두 충족)

양도일 기준 만 65세 이상 / 1세대 1주택자로서 양도 / 양도일 현재 2년 계속 거주 중이고, 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택 / 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도(직계비속 등 친족, 지배법인 제외) / 양도 후 6개월 내 비수도권으로 이주(본인·배우자 주민등록 이전 + 실제 거주)

감면

2027년: 양도소득세 50% 감면 (한도 5억원) / 2028년: 양도소득세 30% 감면 (한도 3억원) / 적용기한: 2028. 12. 31.

사후관리 — 아래 사유 발생 시 2개월 내 감면세액과 이자상당가산액(1일 0.022%)을 납부해야 합니다.

양도 후 6개월 내 비수도권 미이주 / 양도 후 5년 내 수도권 주택 취득 또는 수도권으로 이주 / 감면받고 처분한 주택을 양도 후 5년 내 세대원이 재매수

5년 사후관리가 붙어 있다는 점이 중요합니다. “세금 감면받고 잠깐 내려갔다가 돌아온다”는 설계는 불가능합니다.

③ 장기 거주 1세대 1주택 양도소득 기본공제 확대 (2027. 1. 1.~)

10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택을 양도하면, 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올라갑니다. 250만원 초과분은 해당 1주택 양도분에서만 공제됩니다.

인별·양도물건별로 안분 적용되므로 부부 공동명의는 각각 적용됩니다. 특수관계인 간 양도와 비거주자는 제외입니다.

4. 당장 급한 건 이겁니다 — 2026. 10. 1. 시행

국회를 거치지 않는 시행령 개정 사항이라 가장 빨리, 가장 확실하게 옵니다.

조정대상지역 일시적 2주택 — 3년이 2년으로

종전주택도 조정대상지역, 신규주택도 조정대상지역인 경우, 종전주택 양도기한이 신규주택 취득일부터 3년에서 2년으로 단축됩니다. 양도세 비과세 특례(소득령 §155①)와 종부세 1세대 1주택 특례(종부령 §4의2①) 모두 동일합니다.

신규주택 취득 요건(종전주택 취득일부터 1년 이상 경과)은 그대로입니다.

경과조치가 핵심입니다. 2026. 8. 3. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전 규정(3년)이 적용됩니다.

지금 갈아타기 진행 중이신 분은 계약금 지급일이 2026. 8. 3. 이전인지를 계약서로 확인하는 게 최우선입니다. 하루 차이로 1년이 왔다 갔다 합니다.

상생임대주택 — 양도기한이 생깁니다

지금은 요건만 갖추면 기한 없이 2년 거주요건 면제를 받았지만, 앞으로는 양도기한 내에 팔아야 합니다.

이전 상생임대차계약 종료 → 2027. 12. 31.까지 양도

이후 종료 → 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도

조정대상지역 매입임대 아파트 — 혜택이 단계적으로 사라집니다

임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트(4년 단기·8년 장기일반)에 대해:

양도세 중과배제 / 법인세 추가과세 배제: 2027. 12. 31. 이전 양도분으로 한정

2028년 양도분은 조특법 §97의11(신설)에 따라 중과·추가과세 세율의 1/2 적용 (개인 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p, 법인 추가과세 10%), 장특공제 우대는 50%에서 30%로 축소

2029년 이후에는 특례 없음

다만 ① 2027. 1. 1. 기준 의무임대 진행 중, ② 신규 조정대상지역 지정, ③ 재건축·재개발 진행 중인 경우에는 각각 의무임대종료일 / 지정 공고일 / 이전고시일 중 가장 늦은 날을 기산일로 삼아 기한을 계산합니다.

5. 임대주택·미분양주택 과세특례 정비

과거 제도들에 일제히 양도기한이 설정됩니다. “언제까지든 들고 있으면 감면”이던 구조가 닫힙니다.

장기임대주택 감면(조특법 §97) 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.

신축임대주택 감면(조특법 §97의2) 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.

미분양주택 과세특례(조특법 §98) 수도권 아파트 2029. 12. 31. / 그 외 2031. 12. 31.

비거주자 주택취득 감면 10%(조특법 §98의4) 2028. 12. 31. 이전 양도

여기에 장기임대주택 장특공제 과세특례(조특법 §97의4)의 적용 대상에서 비거주자가 제외됩니다(2029. 1. 1. 이후 양도분). 국내에 주소나 183일 이상 거소를 두지 않은 개인은 임대기간별 2~10%p 가산 우대를 못 받게 됩니다.

6. 지방은 반대로 넓혀줍니다 — 세컨드홈 특례 확대

수도권을 조이는 만큼 지방은 풉니다. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도세·종부세 특례가 확대됩니다(2027. 1. 1. 이후 취득분).

대상지역 확대

➊ 비수도권(광역시 제외, 광역시 내 군지역 포함) 인구감소지역 — 좌동

➋ 수도권(접경지역) 인구감소지역 및 비수도권 인구감소관심지역 — 좌동

➌ ➊·➋ 외의 비수도권(광역시 제외) 지역 신규 추가 (세부 범위는 대통령령)

주택가액 상한(공시가격 기준)

➊ 9억원 (유지) / ➋ 4억원 → 6억원 / ➌ 4억원 (신설)

적용기간: 2026. 12. 31. → 2029. 12. 31. 취득분까지 연장

혜택은 두 갈래입니다. 1주택자가 해당 주택을 취득하면 기존 보유주택에 1주택 특례가 유지되고(조특법 §71의2), 다주택자의 경우 조정대상지역 주택 양도 시 중과 배제 및 주택 수 산정 제외, 종부세 주택 수 산정 제외가 적용됩니다(소득령 §167의3①, 종부령 §4의3③). 단, 종전 주택과 같은 시·군·구 소재 주택 취득은 제외입니다.

7. 토지 — 비사업용 토지 과세가 크게 강화됩니다 (2028. 1. 1.~)

경매·공매로 토지를 보시는 분들은 여기를 꼭 확인하셔야 합니다.

장기보유 소득공제 배제 대상에 비사업용 토지 추가 — 지금까지 미등기 양도자산, 조정대상지역 중과 주택만 배제 대상이었는데 비사업용 토지가 들어갑니다. 아무리 오래 보유해도 공제가 0입니다.

개인 양도소득세 중과세율: 기본세율 +10%p → +20%p

법인세 추가과세: 양도소득의 10% → 20%

종합합산토지 종부세: 과세표준 45억원 초과 구간 3% → 4% (15억 이하 1%, 15억~45억 2%는 유지)

장특공제 배제와 중과세율 인상이 동시에 걸리기 때문에, 실효세율 상승폭이 상당합니다. 나대지·잡종지를 장기 보유하는 전략은 2028년부터 수지가 크게 나빠집니다.

반대로 공급 쪽은 지원합니다.

공공매입임대주택 건설용 토지 양도 감면: 10% → 15% (감면한도 연 2억원·5년 합계 3억원 신설, 적용기한 2028. 12. 31.)

주택신축용 토지 종부세 합산배제: 종합합산 과세대상 토지에 더해 별도합산 과세대상 토지까지 확대

실무 관점에서 정리하면

발표문 전체를 관통하는 메시지는 하나입니다. “보유는 비싸게, 거주는 유리하게, 처분은 지금.”

몇 가지 체크포인트를 남깁니다.

1주택 실거주자 — 대체로 유리하거나 중립입니다. 거주공제가 최대 80%까지 올라가고, 10년 이상 거주 시 기본공제 2,500만원, 종부세 기본공제 14억원이 적용됩니다. 다만 공시가격 14억(시가 약 20억) 초과 구간부터는 세율·공정시장가액비율 인상 영향을 받습니다.

1주택 비거주자(갭 보유) — 가장 불리합니다. 종부세 기본공제가 9억으로 줄고, 2029년부터는 양도세 장기거주 공제가 0입니다. 실거주 전환이든 처분이든 3년 안에 판단하셔야 합니다.

다주택자 — 2027~2028년이 사실상 정해진 매도 창구입니다. 중과세율이 절반 이하로 내려가는 2027년이 세부담 측면에서 가장 유리합니다. 다만 매물이 동시에 쏟아질 수 있다는 점은 가격 측면에서 고려하셔야 합니다.

갈아타기 진행 중 — 조정대상지역 간 이동이라면 계약금 지급일 2026. 8. 3. 이 기준선입니다. 오늘 계약서부터 확인하세요.

정비사업 조합원 — 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중이어야 공사기간 50%를 거주로 인정받습니다. 이주 계획을 세우실 때 인가일과의 관계를 반드시 따져보세요.

토지 투자자 — 비사업용 토지는 2028년부터 장특공제 배제 + 중과 20%p입니다. 사업용 전환 요건 검토를 서두르시는 게 좋습니다.

마무리 — 결국 날짜 싸움입니다

세제 개편은 시행 시기와 경과조치에서 실제 세금이 갈립니다. 같은 물건, 같은 가격이어도 계약금을 언제 넣었는지, 신고를 언제 하는지에 따라 수천만 원이 달라지는 구조입니다. 세율표보다 내 계약서의 날짜를 먼저 확인하세요.

금강다온공인중개사사무소는 시흥 장현·능곡 일대 아파트 중개와 함께, 법원 경매·공매 대리입찰을 진행하고 있습니다. 수원지방법원 본원 및 안산·안양지원, 인천지방법원 본원 및 부천지원은 정액 99,000원으로 대리입찰을 대행해 드립니다. 원유호 대표는 법원에 등록된 매수신청대리인입니다.

취득 단계의 세금 시뮬레이션이나 보유·처분 시나리오 비교가 필요하시면 편하게 문의 주세요. 개별 사안의 최종 세액 판단은 세무사·회계사 상담을 함께 권해 드립니다.

출처: 기획재정부, 「2026년 세제개편안」 상세본(2026. 7. 31.) 중 Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 > 1. 부동산세제 합리화 (56~96쪽) 본 글은 정부 발표안을 정리한 것으로, 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.

원본 파일 첨부 합니다.

6월 말에 잔금 친 상가인데, 재산세가 나왔다고요? 🤔

안녕하세요, 원리얼티입니다.

지난 6월, 인천 영종구에 있는 1층 상가를 하나 매수했습니다. 법인 명의로 취득했고, 지금은 임차인을 맞추기 위해 준비 중인데요.

오늘은 투자 이야기보다는, 그 과정에서 겪은 다소 황당했던 사건 하나를 공유해 드리려고 합니다.

. . .

💳 “세금 나왔네?” 그리고 3초 만에 카드 결제

가끔 법인 명의로 놓친 세금이 없나 싶어 위택스(Wetax) 에 법인으로 로그인해 봅니다.

7월 중순쯤이었을 겁니다. 로그인해 보니 법인 명의 상가에 대한 7월분 재산세가 떡하니 조회되더군요.

저는 세금이 나오면 미루지 않고 바로 내는 편입니다. 그래서 별 고민 없이 20여만 원을 카드로 결제해 버렸습니다.

그리고 결제창이 닫히고 몇 분 뒤… 문득 이상한 생각이 들었습니다.

“잠깐, 이 상가 잔금 6월 말에 치렀는데?”

. . .

📅 재산세의 절대 원칙, ‘6월 1일’

부동산을 해보신 분들은 다 아시는 내용이지만 짚고 갈게요.

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준, 그날의 소유자에게 부과됩니다.

날짜 하루 차이로 세금 주인이 바뀌는, 나름 무서운 규정이죠.

6월 1일에 소유자였다 → 1년치 재산세 내 몫

6월 2일에 소유권 이전받았다 → 올해는 전 소유자 몫

그런데 저는 6월 말에 잔금을 치렀습니다. 즉, 6월 1일 기준 그 상가는 명백히 타인 명의였다는 이야기입니다.

세금이 저한테 올 이유가 없는 거죠. 🧐

. . .

☎️ 영종구청 세무과에 전화를 겁니다

바로 구청 세무과로 전화를 걸었습니다.

“6월 말에 잔금 치른 상가인데 재산세가 부과됐습니다.”

그런데 돌아온 답변이 또 반전이었습니다.

“취득세 납부 기준일이 5월 14일로 되어 있는데요?”

순간 머리가 하얘집니다. ‘혹시 법무사 사무실에서 등기 접수하며 날짜를 잘못 기재했나?’

곧바로 법무사 사무실 여기저기 전화를 돌리며 확인에 들어갔습니다.

. . .

🙋 그런데… 구청에서 다시 전화가 왔습니다

한창 확인 중인데, 영종구청에서 먼저 연락이 왔습니다.

“담당자가 실수로 날짜를 한 달 앞으로 기입했습니다.”

…네, 그렇습니다. 법무사 실수도, 제 착각도 아니고 입력 오류였던 겁니다. 😅

이미 납부한 재산세는 환급해 주겠다며 환급 계좌를 물어보시더군요.

그리고 며칠이 지난 지금, 납부했던 재산세는 환급 처리가 완료되었습니다.

. . .

✅ 이번 일로 얻은 교훈

1. 세금 고지서도 100% 정답은 아닙니다 공무원도 사람인지라 가끔 실수를 합니다. 금액이 크지 않아도 한 번은 따져볼 만합니다.

2. 재산세는 무조건 ‘6월 1일’부터 확인 고지서를 받았다면 먼저 물어보세요. “6월 1일 기준, 이게 내 명의였나?”

3. 잔금일과 등기 접수일은 기록해 두세요 이번처럼 날짜 하나로 세금 주인이 바뀝니다. 매매 계약서와 등기필증 날짜는 꼭 보관해 두시길.

4. 이상하면 바로 전화 구청 세무과는 생각보다 빠르게 확인해 주고, 오부과면 환급도 어렵지 않습니다.

. . .

혹시 최근에 부동산을 매수하셨다면, 재산세 고지서 한 번 다시 들여다보세요. 저처럼 안 내도 될 세금을 내고 계실지도 모릅니다. 😄

궁금하신 점은 댓글로 남겨주세요!

현성리얼티 / 금강다온공인중개사사무소 📍 아파트 중개 · 법원 경매 & 공매 대리입찰

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안녕하세요! 오늘은 현업에서 고생하시는 개업공인중개사분들께 정말 반가운 소식을 전해드리려고 합니다. 그동안 계약된 매물의 광고를 깜빡하고 내리지 못해 과도한 과태료를 물어야 했던 억울한 사례들이 많았는데요.

국토교통부에서 드디어 현장의 목소리를 반영하여 단순 실수로 인한 과태료 부담을 줄이는 합리적인 제도 개선안을 발표했습니다.

2026년 7월 3일부터 바로 시행되는 「부당한 중개대상물 표시·광고 행위의 유형 및 기준」 일부 개정안, 블로그 포스팅으로 알기 쉽게 정리해 드립니다!

🛑 그동안 무엇이 문제였을까요? (기존 제도의 한계)

현재 규정에 따르면, 개업공인중개사는 계약이 체결된 사실을 알고 있음에도 표시나 광고를 ‘지체없이’ 삭제하지 않을 경우 무려 250만원의 과태료를 부과받았습니다.

문제는 ‘지체없이’라는 기준이 너무 엄격하여, 정말 피치 못할 사정이나 단순 실수까지 징벌적으로 제재를 받았다는 점입니다. 대표적인 억울한 사례들은 다음과 같습니다.

사고 및 입원: 사고로 입원하는 바람에 광고 삭제가 단 3일 늦어졌는데 과태료 부과

밤늦은 계약: 밤늦게 계약이 체결되어 여러 플랫폼의 광고를 당일에 모두 내리지 못해 과태료 부과

가족상 (부친상): 부친상을 당해 경황이 없어 10일 정도 삭제가 지연되었으나 구제받지 못함

✨ 무엇이 달라지나요? (핵심 개선 내용)

이번 개정안의 핵심은 “단순 실수와 악의적 허위매물의 분리”입니다. 개선되는 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 단순 실수 시 “3일의 유예기간” 부여 🗓️

이제 ‘지체없이’ 삭제해야 한다는 모호하고 팍팍한 기준 대신 절차적 합리성이 도입됩니다. 단순 실수로 광고를 제때 삭제하지 못한 경우, 바로 과태료를 때리는 것이 아니라 등록관청 등으로부터 (우편, 교부, 정보통신망 등을 통해) 삭제 요청 통보를 받은 날부터 3일 이내에 삭제하면 과태료가 부과되지 않습니다.

2. 허위·미끼 매물은 여전히 “엄정 대응” 🚫

물론 중개대상물을 미끼로 사용하여 실질적으로 소비자의 피해를 유발하고 부동산 시장을 교란하는 행위는 얄짤없습니다. 계약이 완료된 물건을 이용해 손님을 유인하는 등 악의적인 허위매물에 대해서는 지속적으로 엄정하게 제재가 가해집니다.

💡 요약 및 마무리

국토교통부 안진애 부동산개발산업과장의 말처럼, 이번 개정은 단순 실수까지 과도하게 제재하던 불합리한 규제를 풀면서도, 소비자를 기만하는 미끼매물 관리체계는 확고히 유지하는 데 큰 의미가 있습니다.

바쁘게 일하시다 보면 여러 플랫폼에 올린 매물 하나를 깜빡하는 실수는 누구나 할 수 있습니다. 이번 조치로 인해 선량한 공인중개사분들이 과도한 스트레스와 억울한 금전적 피해에서 벗어나, 더욱 안심하고 중개업에 전념하실 수 있기를 바랍니다!

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안녕하세요! 시흥에서 여러분의 든든한 부동산 파트너로 활동하고 있는 금강다온 공인중개사 사무소입니다. 😊

부동산 거래는 단순히 물건을 사고파는 것을 넘어, 누군가에게는 전 재산이나 다름없는 큰 자산이 이동하는 과정입니다. 그러다 보니 계약부터 잔금일까지 밤잠을 설치며 고민하시는 분들이 참 많은데요.

오늘은 얼마 전 저에게 다급하게 상담을 요청하셨던 한 의뢰인의 사례를 통해, **’부동산 거래의 불안함’**을 어떻게 다스려야 할지 이야기해 보려 합니다.

📍 “상대방이 법인이라는데… 잔금 입금해도 될까요?”

어느 휴일, 예전에 상담을 진행했던 분께서 조심스럽게 문자를 하나 보내오셨습니다. 쉬는 날 실례가 안 된다면 통화가 가능하냐는 내용이었죠. 목소리에서부터 걱정이 가득 느껴져 얼른 전화를 드렸습니다.

사연은 이랬습니다.

현재 약 10억 원 규모의 부동산 매매 계약을 체결하고 잔금일을 앞두고 있는데, 매도인이 재무 상태가 다소 불안정해 보이는 ‘법인’이라는 점이 마음에 걸린다는 것이었습니다.

심지어 잔금 당일, 법인 대표가 지방에 거주한다는 이유로 직접 참석하지 못한다는 소식을 듣고는 “혹시 입금만 확인하고 서류를 안 준 채 돈만 챙겨서 먹튀하면 어쩌나” 하는 걱정에 며칠째 잠을 못 이루고 계셨습니다.

거래 조건: 매매가 10억 원 / 전세 6억 원 승계 조건

특이사항: 부동산 2곳이 참여한 공동 중개 거래

🤝 계약의 본질은 ‘약속’과 ‘동시이행’

부동산 거래에서 불안감이 생기는 이유는 명확합니다. 내 전 재산이 한순간에 오가는데, 상대방은 내가 잘 모르는 타인이기 때문이죠. 하지만 우리는 계약의 본질을 다시 한번 생각해 볼 필요가 있습니다.

계약은 약속입니다. 매수인은 정해진 날짜에 대금을 지불할 것을 약속하고, 매도인은 그 대가로 부동산의 사용할 수 있는 형태로 만들어 소유권을 넘겨줄 것을 약속하는 것이죠.

그리고 이 과정은 법적으로 **’동시이행’**의 관계에 있습니다. 즉, 돈이 넘어감과 동시에 소유권 이전 서류가 전달되어야 합니다.

💡 해결의 실마리: 역지사지로 생각하기

불안해하시는 의뢰인분께 저는 입장을 바꿔서(역지사지) 생각해보시라고 조언해 드렸습니다.

“소유권 이전 등기 서류를 준비하는 것이 힘들까요, 아니면 수억 원의 돈을 마련하는 것이 힘들까요?”

사실 매도자 입장에서는 이미 팔기로 결정한 집의 서류를 넘겨주는 것은 행정적인 절차일 뿐입니다. 오히려 매수인 입장에서는 거액의 자금을 확보하고 약속된 시간에 입금하는 과정이 훨씬 더 큰 과업이죠.

또한, 매수자가 돈을 못 마련할 확률보다, 매도자가 소유권 이전 절차를 행하지 않을 확률이 훨씬 낮습니다. 특히나 이번 거래처럼 다음과 같은 전문가 집단이 엮여 있는 경우는 더욱 그렇습니다.

공동 중개: 부동산 중개업소 2곳이 거래의 안전을 보장하고 있습니다.

은행 및 법무사: 대출 실행을 위해 은행 직원이 나오고, 저당권 설정과 소유권 이전을 위해 전문 법무사가 현장에 배석합니다.

전문가들이 촘촘하게 확인하는 거래 구조 안에서, 매도인이 돈만 챙겨서 서류 없이 사라지는 상황은 현실적으로 일어나기 매우 어렵습니다.

✅ 결론: 발생하지 않은 걱정은 잠시 접어두세요

저는 의뢰인분께 **”발생하지 않은 문제에 대해 미리 걱정하며 노심초사하지 마시고, 현장의 중개사들과 법무사를 믿고 진행하시라”**고 조언해 드렸습니다.

이해는 갑니다. 큰돈이 오가는 만큼 떨리는 것이 당연하죠. 하지만 과도한 불안은 오히려 건강을 해칠 수 있습니다. 전문가가 옆에 있는 이유는 바로 이런 리스크를 대신 체크하고 안전한 거래를 돕기 위함입니다.

부동산 거래, 혼자 고민하면 불안하지만 전문가와 함께하면 든든한 여정이 됩니다. 오늘도 소중한 자산을 지키기 위해 고민하시는 모든 분을 응원합니다!

금강다온 공인중개사 사무소는 언제나 고객의 입장에서 생각하고, 안전한 거래를 위해 최선을 다합니다. 부동산 매매나 경공매 관련 고민이 있다면 언제든 편하게 문의해 주세요. 😊

금강다온공인중개사사무소 – 경기도 시흥시 장현천로 133 623동 B202호 (네이버지도에서 보기)

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안녕하세요! 경기도 시흥 전 지역을 발판 삼아 경매와 공매를 전문으로 컨설팅해 드리는 금강 다온 공인중개사사무소입니다.

오늘 2026년 1월 22일(목), 매서운 겨울바람도 잊게 할 만큼 뜨거웠던 인천지방법원 부천지원의 경매 현장 분위기를 생생하게 전해드리겠습니다.

🏛️ 1월 22일 부천지원 경매 9계 현장 분위기

오늘은 부천지원 경매 9계에서 총 69건의 경매 사건이 진행되었습니다. 물건 수가 꽤 많았던 만큼 법정 안팎으로 열기가 대단했는데요.

지난 화요일과 비교해보면 입찰 인원이 확실히 눈에 띄게 늘어난 모습이었습니다. 개정 전부터 이미 법정 내 좌석은 빈 곳 없이 가득 찼고, 미처 자리를 잡지 못한 몇몇 분들은 뒤편이나 복도 쪽에서 서서 대기하실 정도로 북적였습니다.

최근 부동산 시장의 흐름을 파악하려는 분들과 실제 내 집 마련 및 투자를 희망하는 실질 입찰자들의 관심이 이곳 부천지원에 집중되어 있음을 다시 한번 느낄 수 있었습니다.

🎉 오늘의 성과: 2건 입찰, 100% 낙찰 성공!

저희 금강 다온 공인중개사사무소는 오늘 의뢰인분들과 함께 총 2건의 물건에 입찰을 진행했습니다.

의뢰인분들께 낙찰이라는 기쁜 소식을 전해드릴 수 있어 그 어느 때보다 보람찬 하루였습니다. 믿고 맡겨주신 만큼, 이후 진행될 경락 잔금 대출 연결부터 깔끔한 명도 마무리까지 저희 금강 다온이 끝까지 책임지고 함께하겠습니다.

💡 경매/공매 투자는 전문가와 함께하세요

법원 경매는 현장의 분위기를 읽는 눈과 정확한 데이터 분석이 필수입니다. 오늘처럼 인파가 몰리는 날에는 자칫 분위기에 휩쓸려 과도한 입찰가를 써내기 쉽기 때문에, 냉철한 가치 판단을 도와줄 파트너가 필요합니다.

시흥, 부천 지역의 아파트, 상가, 토지 등 경매·공매에 대해 궁금한 점이 있으시거나 도움이 필요하시다면 언제든 저희 금강 다온 공인중개사사무소를 찾아주세요.

성공적인 투자의 길, 금강 다온이 든든한 길잡이가 되어드리겠습니다!

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인천지방법원 부천지원 – 경기도 부천시 원미구 상일로 129 (네이버지도에서 보기)

안녕하세요! 경기도 시흥에서 경매·공매를 전문으로 발로 뛰는 금강 다온 공인중개사사무소입니다. 😊

오늘은 1월 20일 화요일, 인천지방법원 부천지원 경매 법정에 다녀온 뜨끈뜨끈한 현장 스케치를 전해드리려 합니다. 경매를 준비하시는 분들이라면 오늘 제가 겪은 사례가 꽤 큰 공부가 되실 것 같아요.

🏛️ 여느 때보다 한산했던 부천지원 법정

보통 입찰 전에는 긴장감 도는 법정 분위기를 사진으로 한 컷 남기곤 하는데요. 오늘은 아침 일찍 부모님께 걸려온 전화를 받으며 이동하느라 그만 사진 찍는 걸 깜빡하고 말았네요. (역시 가족이 제일 우선이죠! ^^)

오늘 부천지원 경매 2계에서는 총 72건의 경매 사건이 진행되었습니다.

한 사건 번호 안에 여러 개의 물건 번호가 있는 경우까지 포함하면, 실제로는 72건보다 훨씬 많은 물건이 주인을 기다리고 있었던 셈입니다.

하지만 예상외로 법정 안은 상당히 한산했습니다. 좌석에 여유가 있을 정도였는데요. 최근의 부동산 경기나 입찰 분위기를 짐작게 하는 대목이었습니다.

📢 부천지원만의 독특한 진행 방식

부천지원은 본격적인 매각을 진행하기 전에, 오늘 입찰이 들어온 사건 번호와 입찰자 수를 미리 불러줍니다.

입찰자 입장에선 이 시간이 가장 떨리는 순간이죠.

“아, 내 물건에 몇 명이나 들어왔을까?” 하며 귀를 쫑긋 세우게 되는데요. 오늘 저희 의뢰인과 함께 들어간 사건이 **’단독 입찰’**로 호명되는 순간, 내심 ‘아, 드디어 낙찰이구나!’ 하는 기쁨과 안도감이 밀려왔습니다.

🚨 반전의 결과: 2024타경 54889 (물건번호 6번)

하지만 경매 시장에는 언제나 예상치 못한 변수가 숨어있기 마련입니다. 오늘 저희가 입찰한 2024타경 54889 물건번호 6번 사건에서 그 변수가 나타났습니다.

저희 의뢰인이 분명 최고가 매수 신고인(1등)이었지만, 결과는 **’패찰’**이었습니다.

이유는 바로 [전세사기 피해자 우선매수 신청] 때문이었습니다.

💡 여기서 잠깐! ‘전세사기 피해자 우선매수권’이란?

거주하던 집이 경매로 넘어갔을 때, 해당 임차인이 전세사기 피해자로 결정받은 경우 다른 입찰자가 쓴 최고 가격과 동일한 가격으로 우선해서 낙찰받을 수 있는 권리입니다.

이미 이전에 피해자분께서 우선매수 신청을 접수해두셨던 상태라, 저희가 최고가를 써냈음에도 불구하고 해당 물건은 임차인에게 돌아가게 되었습니다.

✍️ 오늘의 일기: 아쉬움을 뒤로하고 다시 시작합니다

단독 입찰임에도 불구하고 낙찰을 받지 못한 아쉬운 경험이었지만, 한편으로는 피해자분께서 소중한 주거권을 지키실 수 있게 되어 다행이라는 생각도 듭니다. 경매는 단순히 가격을 잘 쓰는 것뿐만 아니라, 이런 제도적 변수까지 꼼꼼히 체크해야 한다는 점을 다시 한번 상기하게 된 하루였습니다.

비록 오늘은 빈손으로 돌아왔지만, 저희 금강 다온 공인중개사사무소는 포기하지 않습니다! 의뢰인에게 딱 맞는 최선의 물건을 찾아 다시 발로 뛰겠습니다.

부천, 시흥 인근 경매/공매 상담이 필요하시다면 언제든 편하게 연락해 주세요. 현장의 생생한 경험을 바탕으로 진심을 다해 도와드리겠습니다.

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인천지방법원 부천지원 – 경기도 부천시 원미구 상일로 129 (네이버지도에서 보기)

🌧️ 겨울비 내리는 화요일, 열기로 뜨거웠던 부천지원

오늘은 아침부터 겨울비가 추적추적 내리는 다소 차분한 날씨였습니다. 하지만 날씨와는 대조적으로 인천지방법원 부천지원 경매 법정 안은 그 어느 때보다 뜨거운 열기로 가득했습니다.

오늘 진행된 사건은 규모가 꽤 컸는데요.

경매 3계: 78건 진행

경매 4계: 79건 진행

진행 건수가 평소보다 많았던 만큼 입찰자들의 발길이 끊이지 않았고, 법정 안은 오랜만에 그야말로 **’인산인해’**를 이루었습니다. 경매 시장에 대한 사람들의 높은 관심을 다시 한번 실감할 수 있는 하루였네요.

⚠️ 오늘 현장에서 본 ‘안타까운 실수들’

사람이 많이 몰리다 보니, 기초적인 부분에서 실수를 하여 입찰이 무효가 되는 사례들이 눈에 띄었습니다. 경매 베테랑이라도 꼭 체크해야 할 포인트들입니다.

1. “사전 확인은 필수!” 변경·취하 사건 입찰

매번 강조해도 지나치지 않은 부분입니다. 이미 진행되지 않는(취하, 변경 등) 사건인데도 이를 확인하지 않고 입찰표를 던지는 분들이 여전히 많았습니다.

Tip: 입찰 전, 법정 앞 게시판에 부착된 **’오늘 진행 사건 명단’**을 확인하는 습관을 꼭 들이셔야 합니다. 헛걸음과 시간 낭비를 막는 가장 기본 중의 기본입니다.

2. “서류 하나가 당락을 결정합니다” 증명서 누락

오늘도 서류 미비로 인해 눈앞에서 기회를 놓치신 분들이 계셨습니다.

법인 입찰: 법인 인감 증명서를 첨부하지 않아 무효 처리.

대리인 입찰: 대리인 본인의 확인 서류나 인감 증명서를 누락하여 무효 처리.

입찰가 1등을 써내고도 서류 한 장 때문에 낙찰 기회를 박탈당하는 모습은 언제 봐도 참 안타깝습니다.

💡 초보자라면? 전문가의 도움을 고려해 보세요

경매는 권리분석만큼이나 **’절차의 정확성’**이 중요합니다. 현장에서 당황하거나 실수할까 봐 걱정되신다면 두 가지만 기억하세요.

현장 공무원(집행관)에게 모르는 부분을 정중히 물어보기.

전문적인 대리 입찰 서비스를 이용하여 마음 편하게 진행하기.

저희 금강다온 부동산은 시흥을 거점으로 경매·공매를 전문으로 다루고 있습니다. 어려운 절차나 복잡한 권리분석이 고민이시라면 언제든 든든한 파트너가 되어드리겠습니다.

비 오는 날씨에 현장에 다녀오신 모든 분들 고생 많으셨습니다. 오늘 하루 잘 마무리하시고, 다음에도 생생한 경매 현장 소식으로 찾아뵙겠습니다!

이상, 12월 23일(화) 부천지원 경매 현장 스케치였습니다.

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안녕하세요! 경기도 시흥에서 경매·공매를 전문으로 발로 뛰는 금강다온 공인중개사사무소입니다. 🏙️

인천지방법원 부천지원 – 경기도 부천시 원미구 상일로 129 (네이버지도에서 보기)

어느덧 12월도 중순을 넘어 하순으로 향하고 있습니다. 연말 분위기가 물씬 풍기는 요즘, 부동산 경매 시장의 열기는 어떠한지 궁금해하시는 분들이 많으실 텐데요. 오늘 오전, 인천지방법원 부천지원 경매 법정의 생생한 분위기를 전해드립니다.

📍 오늘의 경매 진행 현황 (경매 9계)

오늘은 부천지원 경매 9계에서 입찰이 진행되었습니다. 총 55건의 사건이 목록에 올랐는데요. 평소보다 진행 건수 자체가 다소 적은 편이었습니다.

진행 법원: 인천지방법원 부천지원

담당계: 경매 9계

총 진행 건수: 55건

📉 역대급으로 한산했던 법정 분위기

오늘 법정은 한마디로 **’오랜만에 느껴보는 여유로움’**이었습니다. 보통 인기 있는 물건이 많을 때는 법정 복도까지 인파로 북적이기 마련인데, 오늘은 입찰자 수가 눈에 띄게 적었습니다.

실제로 입찰이 이루어진 사건은 전체 55건 중 단 5건에 불과했는데요. 대다수의 물건이 유찰되거나 변경되면서 입찰 참여도가 낮았던 것으로 보입니다. 연말이라 투자자들이 관망세에 들어간 것인지, 혹은 매력적인 신건이 적었는지 분석이 필요한 대목입니다.

🔥 오늘의 주목 물건: 김포 아파트

이렇게 한산한 분위기 속에서도 유독 열기가 뜨거웠던 물건이 하나 있었습니다. 바로 김포 소재의 아파트 사건이었는데요.

입찰 인원: 13명 몰림

특이사항: 오늘 진행된 5건의 입찰 중 가장 높은 경쟁률 기록

법정에 모인 인원 중 상당수가 이 물건의 결과를 기다렸다고 해도 과언이 아니었습니다. 역시 입지가 좋거나 가격 매리트가 확실한 아파트 경매는 시장 분위기와 상관없이 여전히 뜨겁다는 것을 다시 한번 확인할 수 있었습니다. 🏠✨

🕒 빠른 마감, 여유로운 퇴장

워낙 입찰 사건 수가 적고 특이사항이 없다 보니, 절차도 굉장히 신속하게 진행되었습니다. 평소라면 오후까지 이어질 때도 있지만, 오늘은 오전 12시가 되기도 전에 모든 입찰 절차가 마무리되었습니다.

현장에서 지켜본 바로는, 경쟁이 치열하지 않은 시기야말로 준비된 투자자에게는 오히려 단독 낙찰이나 저가 매수의 기회가 될 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

마치며

이상으로 12월 18일(목) 인천지방법원 부천지원 경매 현장 스케치를 마칩니다.

경매 시장은 매주, 매일 분위기가 급변합니다. 혼자 고민하시기보다 현장 경험이 풍부한 전문가와 함께하신다면 더욱 안전하고 성공적인 투자가 가능합니다.

시흥, 부천 지역 경매·공매에 대해 궁금하신 점이 있다면 언제든 금강다온 공인중개사사무소를 찾아주세요!

감사합니다.

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