[카테고리:] 부동산이야기

나는 2017년 제28회 공인 중개사 합격을 하여 공인중개사 자격증을 갖고 있다.

공인중개사 자격증을 따고 돈을 벌기 위하여 서울의 어느 지역의 대략 6개월 정도 개업을 한 적이 있다.

결론 부터 말을 하자면 동업으로 개업을 해서 철저하게 실패를 했다.

월세와 광고비를 내지 못해 매월 몇백만원씩의 손해만 보고 사무실을 접게 되었다.

하지만, 나는 한번의 실패의 경험으로 다시 공인중개 업종으로 시작한다면 적어도 그때의 실패는 반복하지 않을 많은 부분을 배웠다.

그 많은 부분을 글로써 다른 분들께 공유하고 도움이 되었으면 한다.

1. 동업에 대하여

2018년 개업 당시 나는 공인 중개사 자격증은 있었지만 사정상 내가 직접 개업하기는 어려운 상황이었다. 따라서, 동업의 형태로 시작을 했는데, 동업이 많은 사람이 이야기 하는 실패로 가는 지름길이었다.

동업자는 70대의 노인이었고 공인중개사 자격증을 갖고 있었다.

동업자는 경험이 많고 자신감 있게 다가왔지만 결국 지나고 나서는 부동산 업계에 대하여 아는게 별로 없는 개털임을 알게 되었다.

동업자는 비교적 젊은 나를 일을 시켜 먹기위하여 동업을 선택한 것이었고, 나는 동업자의 경험으로 돈을 벌기위하여 동업을 선택 한 것 이었다.

결국, 아무것도 모르는 초보자 두명이 개업한 꼴이 되어 버린것이다.

2. 공인중개 업종 선택

우리는 상가 전문 부동산을 꿈꾸고 있었다.

이것도 나중에 알게된 사실이지만, 상가 중개는 해당 지역에서 적어도 3년 이상의 경험은 있어야 중개 좀 한다는 소리를 들을 만큼 어려운 중개 업종이었다.

그런 상가 업종을 어리숙한 노인네와 초보자 2명이서 하는 것은 시작부터 망하는 것이 보이는 시작이었음이 자명하다.

상가는 장사경험이 몇번은 있고, 그 지역 상권과 업종을 빠삭하게 잘 아는 중개사가 중개를 잘 할 수 밖에 없다.

장사를 하려고 오는 사람들은 그들의 전 재산과 노력을 투자해서 돈을 벌기 위하여 오는 사람들이었고, 그들을 상대하기 위하여는 그 지역 전문가, 그 업종 전문가가 되어야만 그들에게 좋은 상가를 소개 해 줄수 있는 것이다.

3. 사무실 선정

우리는 노출이 좋은 13평의 2층 사무실을 선택했다.

노출이 좋다는 이유로 월세가 싸지도 않다.

개업 후 알게 된 사실은 부동산 업종은 무조건 1층으로 해야 겠더라 하는 것이다.

더불어, 주차가 편리한 1층이면 더더욱 좋다.

그 조건에 월세 까지 싸다면 금상 첨화 이다.

당시 공인중개사 실무교육에서, 요즘은 모두 인터넷 광고를 보고 오기 때문에 사무실 위치는 중요하지 않다는 강사가 있었다. 초보자인 나는 그 강사의 말을 철떡같이 믿고 2층 개업에 힘을 실어 줬지만, 우리나라엔 2층 계단이 불편하신 분이 많다. 또, 아직도 인터넷에 익숙하지 못한 건물주들도 너무 많다.

4. 중개 노하우

막상 쉬워보이는 중개가 사실은 많은 노하우가 필요한 업종임을 알게 되었다.

서로 이해관계가 정반대인 매수인과 매도인, 임대인과 임차인의 조건을 조율해 거래를 성사하기 위하여는 AI가 할 수 없는 많은 노하우가 필요하다.

초보자인 입장에서 성사시킨 몇건의 거래들을 뒤집어 보면, 거래 당사자가 위의 조율을 직접 한 경우가 많았다.

수많은 케이스을 경험하고 그 경험에서 나오는 노하우야 말로 중개업을 성공하게 해주는 밑바탕이 아닐까.

즉, 부동산 중개업은 적어도 나에겐 시간이 많이 필요한 업종이었다.

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반대로 되집어 보면, 성공하기 위한 조건들이 나올 것 같다.

요약하자면,

1. 동업 배제

2. 월세 싼 1층 사무실

3. 조급하게 마음 먹지말고 자금력을 동원해 배우는 기간이 필요함.

4. 초보자에겐 아파트, 오피스텔 처럼 가격 선정이 쉬운 업종이 유리함.

5. 매물은 많고 중개업소는 적은 장소

너무도 당연하게 들리지만, 하나 하나 곱씹어 개업하신 다면 조금이라도 실패를 줄일 수 있지 않을까?

동두천 지행역 근처 동두천 송내S1 단지내 상가 입찰이 11월23일(월) 있었습니다.

우선 내용을 보실까요?

지행역 인근 대단위 아파트 단지 속 420세대(행복주택 260세대, 공공분양 160세대)로 이루워진 단지내 상가입니다.

장점.

1.우선 단지내 상가가 4호실로 세대당 상가 갯수는 만족 스럽습니다.

2.오래된아파트 가운데 신규 공급 아파트 단지이므로 배후세대가 충분합니다.

단점.

1.동두천S1 단지가 다소 끝부분에 위치하여 인근 거주자들 주 동선에 위치해 있지는 않습니다.

어찌되었든 전용 면적 10평정도의 단지내 상가인데, 예정가는 2억정도로 매력있었습니다.

입찰 결과는 다음과 같습니다.

예정가격 보다는 다소 올라갔지만 무난하게 낙찰 받으신 것 같습니다.

축하드립니다.

그간 금포라고 불리웠던 김포가 조정대상지역으로 추가 지정 되었습니다.

관련한 보도 자료 포스팅 합니다. 참고 하시기 바랍니다.

3년전 2017년 11월 쯤 공인중개사 까페에다가 100일 공부 동차 합격 수기를 적었는데, 개인적인 사건으로 삭제를 했습니다.

분명, 누군가에겐 도움이 되는 글일텐데, 삭제를 하여 아깝더군요.

3년전이긴 하지만, 기억을 더듬어 다시 한번 공인중개사 시험에 대한 글을 적어 보도록 하고 새로이 공인중개사를 준비하시는 분께 도움이 되었으면 합니다.

공인중개사 시험은 절대로 쉽다고 볼 수 없습니다.

하지만, 또 절대로 어렵거나 불가능하다고 보기도 힘듭니다.

쉽지 않다고 말하는 이유는 개론,민법,공시세법, 공법, 중개사법 5가지의 시험 범위가 절대로 만만한 양이 아닙니다.

또, 절대로 어렵거나 불가능 하다고 말하기 힘든 이유는, 범위가 넓긴 하지만 5지선다의 절대평가 60점이라는 커트라인이 절대 어려운 기준이 아니기 때문입니다.

위 시험의 특성을 고려하고 요약하자면 좋은 공부 머리가 필요하다기 보다는 엉덩이 무겁게 꾸준히 공부하는 시간이 필요한 시험이라고 생각합니다.

공인 중개사 합격에 필요한 공부의 절대량 :

1000시간 정도 입니다.

1차가 300~400시간 정도, 2차가 600~700시간 정도 필요합니다.

(인터넷이나 강의 시간도 집중하여 수강한다는 가정하에 포함)

시간 기준도 사람마다 편차가 있을 것 같은데, 위의 1000시간의 기준은 보통 수준의 고등학교를 중간 정도의 성적으로 졸업하신 분 이라면 저정도라고 생각합니다.

본인이 공부를 잘하고, 특히 암기과목을 잘 하신다면 1000시간 보다 적은 시간이 필요하고, 본인이 암기나 공부에는 소질이 없었다고 하시면 1000시간 보다 많은 시간이 필요합니다.

또한, 암기과목이 많기 때문에 1000시간을 시험날짜 임박해서 압축해서 사용하면 더 가능성이 높아집니다.

예를 들어, 1년동안 꾸준이 3시간씩 공부를 했을 때 보다, 집중해서 공부하는 시간이 가능하다는 가정하에 8월말 부터 10월말까지 두달간 16시간씩 공부했을 때가 더 합격 확률이 높을 것 같습니다.

1. 직장인의 동차 합격이 가능한가?

직장인이 회사를 다니면서 1000시간을 공부하는데 사용할 수 있는가에 대한 물음을 하시고 답을 구하시면 됩니다.

직장인이 공부할 시간 하루에 3시간씩 1년을 꾸준히 준비하는것이 가능한 분은 1년에 동차가 가능하다고 판단 하시면 됩니다.

하지만, 대부분의 직장인들이 매일 매일 3시간씩,아니면 어쨋든 1년에 1000시간을 투자하기가 쉽지 않으리라 판단되어 1차, 2차 나누어 보시길 권해드립니다.

2. 직장을 안 다니고 공인중개사 시험만 준비하시는 분들은?

암기가 필요한 시험이기 때문에, 7월 전까지는 인터넷강의나 수업을 진도를 따라오시는 정도만 하시면 될 것 같습니다. (주로1차 개론,민법 위주로)

7월 이후부터는 수업 외에 추가로 암기를 위한 공부를 하시기 시작 하시면, 10월 말까지 내용 암기에 도움이 되실것 같습니다.

3. 비전공자라서 강의를 들어도 무슨 말인지 모르겠다면?

일단 반복이 필요합니다. 모르는 내용을 붙잡고 있지말고 넘어가듯 공부 하시기 바랍니다.

한차례, 두차례, 그이후 반복이 되면서 이해가 되든지, 암기가 되든지 방향성이 잡히게 됩니다.

그 상태에서 문제풀이를 하여 시험에 익숙하게 만들면 과정의 완성이 되겠지요.

4. 각 과목별 특징/전략

(1) 부동산학개론 :

– 상식으로 풀 수 있는 문제가 꽤 많음.

– 경제/경영 전공자가 유리함 (수요공급)

– 부동산에 투자나 정책, 관련 사항에 관심이 많은 분이라면 공부를 안 해도 찍을 수 있는 문제가 어느정도 있음.

(2) 민법:

– 암기과목이라고 생각했지만 암기과목이 아님.

– 처음엔 생소하더라도 반복이 중요함.

– 강의를 3회독 정도 하면 40~50점 정도 수준이 될 듯.

(3) 중개사법

– 암기과목

– 외우는 범위가 가장 적어 전략 고득점 과목으로 삼아야 함.

(4) 공시세법 (등기법,지적법,세법)

– 기본적으로는 암기과목이나 이해하는 부분도 많음.

– 등기법은 민법과 연관이 많음. 민법과 마찬가지로 암기하는 듯 한 이해 과목이라고 생각함.

– 지적법도 암기할 것은 그렇게 많지 않음.

– 세법 – 암기과목, 양도세, 취득세 부분이 개정으로 누더기가 되어서 어려울 것 같지만, 암기량이 많은 편은 아님.

(5) 공법

– 공인중개사 과목중 제일 어려운 과목

– 어려운 이유는 범위가 너무 넓어서 암기 할 수가 없는 양임에도 불구하고 암기과목임.

– 시간을 많이 할애하지 말고 할 수 있는 만큼만 반복하고 찍는 수준으로 시험 봐야 함.

– 40~50점을 목표로 하고 중개사법에서 여유점수를 취득하는 전략으로 가야 함.

5. 시험 시간

– 1차는 지문을 제대로 읽기도 시간이 부족함. 2차는 상대적으로 시간이 딱 맞는 수준임.

– 1차는 시간이 많이 필요한 계산문제는 뒤로 미루고 시간 짧게 걸리는 것 부터 풀어야 함

– 1차를 시간 부족 때문에 떨어지시는 분들이 상당히 많으므로 중요.

이상 공인 중개사 시험을 보고 도움이 될 만한 부분 추려봤습니다.

공인중개사가 너무 많아 이제는 레드오션이다 어떻다 말들이 많습니다.

하지만, 중개업을 하던 안하던 공인중개사 자격은 한번 도전해 볼만한 시험인 것 같습니다.

제가 관심 있는 분들께 자주 하는 말이 있는데요,

공부를 하지 않았더라도 시험을 봐보는 것이 다음 년도에 도전해도 될 만한지 어떤지, 그리고 나의 기본 실력은 어떤지 등 도움이 되는 부분이 많습니다.

8월에 원서접수를 하니, 이 글을 읽는 분중 관심 있으신 분은 기본 실력으로 1차시험(민법,개론) 한번 봐 보시길 권합니다.

오늘(2020년10월31일)은 제31회 공인중개사 시험이 치뤄진 날입니다.

시험 보신 모든 분들, 고생하셨습니다. 그리고 좋은 결과 있으시길 기원합니다.

저는 2017년 28회 공인 중개사를 취득 했었습니다. 비교적 짧고 굵게 노력하여 시험을 치른 기억이 있구요, 다시 하라면 못 할 것 같아요.

학원에서 내보낸 가답안은 발표후 바뀌기도 하니, 첨부의 산업인력공단 가답안을 이용하여 채점 해보시기 바랍니다.

A형 시험지 용 답안 입니다.

이어서 B형 시험지용 답안 올립니다.

이 글은 2017년 3월 25일 백련산 SK뷰 아이파크 59A 예비 당첨자 추첨 / 계약을 하고 나서 작성한 글입니다.

당시 59A가 대략 50대1 정도 되었는데, 운 좋게 예비당첨으로 당첨된 케이스입니다.

요즈음은 전산으로 추첨 하는 것 같은데, 그땐 제비 뽑기로 했었지요.

그때 떳다방에게 전화번호 적어줬던게 입주때 엄청 많은 전화를 받았습니다.

참고 하시기 바랍니다.

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오늘 59a 계약하고 왔습니다.

좀 일찍 도착해서 모델하우스를 보려고 갔는데 모델하우스도 못보게 하고 입장도 시간 맞춰시키더군요..

도착해서 서류 작성하고 준비기간 동안 꽤 긴시간 준비하는지 대기 좀 했습니다

59a 추첨장소인 2층 모델하우스에 도착했습니다.

제가 예비4번 이었는데 모두 4팀 이더군요..제가 예비 당첨중 마지막 이었나봐요..

남은 동호수를 불러주는데 1층 2층과 중층 이상이 비슷한 비율로 10개 정도 남아 있었던것같아요..

제 앞순번인 1번 2번 3번 중 중층 이상이 두팀당첨되시고 1팀이 2층 당첨되어 나가시고..

저는 나름 로얄동 8층을 뽑았습니다..

나머지는 대락 5개 정도 남았을것같은데 내집마련으로 기회는 넘어가겠죠..

밑에 내려와서 계약하고 옵션은 에어컨만 풀로 선택하고 왔습니다..장사 잘되는 분양지라 그런지 계약자 선물도 안주네요

나가는데 떳다방 아줌니들께 번호 따였는데 바로 불법전매 전화옵니다..

불법전매는 안하려하는데 번호 괜히 줬다싶더라구요

84나 나머지 평형은 얼마나 남았는지 잘모르겠습니다.

감사합니다

안녕하세요~~

더도움입니다~~~

10년 공공임대아파트 조기 분양에 대해 판교가 한참 말이 많았었는데요

요즘 광교가 감정평가액이 나오기 시작하면서 매도, 매수에 관심이 집중되는 것 같습니다.

10년 공공임대아파트 분양전환이란?

공공임대주택은 임대 후 분양전환을 목적으로 하는 주택이다.

5년, 10년, 분납, 50년 공공임대주택 등이 있는데

50년 공공임대주택은 분양전환하지 않고 50년간 임대로만 거주할 있습니다.

5녀, 10년 공공임대분양전환은 공공임대주택에 거주하다가

이분들에게 더 나은 거주환경을 제공하고자

분양의 기회를 마련해 주는 것인데

임대의무 기간이 5년(10년) 간 임대 후

분양 전환하여 입주자가 우선하여 소유권을 이전 받을 수 있는 임대주택입니다.

매달 월세를 내면서 살다가

분양전환 우선권으로 내 집 마련을 하는 것이지요

10년 공공임대분양전환 주택 입주자격!

주택 규모에 따라 입주자격 조건은 다르다

전용 85㎡ 이하인지 초과인지에 따라

입주자격이 달라지는 것이다.

주택청약종합저축 가입은 기본이지요.

자산 보유기준

ㅡ. 부동산 (토지 및 건물) : 21,550만 원 이하

ㅡ. 자동차 : 2,799만 원 이하

물가지수 변동 등에 따라 미세하게 변경될 수 있음.

입주자격

전용 85㎡ 이하 ㅡ 입주자 모집공고일 현재 당해 주택 건설지역에 거주하는 무주택세대구성원으로서

주택청약종합저축 가입자

전용 85㎡ 초과 ㅡ 입주자 모집공고일 현재 만 19세 이상인 자로서 주택청약종합저축 가입자

광교는 10년 공공임대아파트가 7개 단지 4,594세대가 있습니다.

21단지 아파트 ㅡ 3개동 258세대 (2014년 2월 입주)

동 호수에 따라 호수 공원 조망이 가능하며 광교와 흥덕지구를 잇는 아파트입니다.

22단지 아파트ㅡ 4개동 400세대 (2014년 2월 입주)

21단지와 마찬가지로 동 호수에 따라 호수 공원 조망이 가능하고요 광교와 흥덕지구를 잇는 아파트입니다.

40단지 아파트ㅡ 16개동 1,702세대 (2013년 12월 입주)

1000세대가 넘는 대단지 아파트로서 공원과 숲으로 둘러싸인 숲세권 아파트입니다.

45단지 아파트 ㅡ 7개동 672세대 (2014년 3월 입주)

신분당선 상현역에서 가까운 역세권이며 초, 중, 고 가 모여 있어 역세권,학세권인 아파트입니다.

50단지 아파트 ㅡ 3개동 224세대(2014년 7월 입주)

신분당선 광교중앙역을 이용할 수 있으며 초, 중이 가까이 있으며 광교 중앙역 상권을 누릴 수 있는 아파트입니다.

60단지 아파트 ㅡ 13개동 701세대(2013년 11월 입주)

바로 앞에 초등학교가 있으며 광교 중앙역 상권이 도보로 이용 가능한 아파트입니다.

62단지 아파트 ㅡ 9개동 637세대(2013년 11월 입주)

호수 공원이 도보로 이용 가능하며 동 호수에 따라 호수 공원이 보이기도 합니다.

전용면적 85㎡ 이하 건설임대 우선 분양전환 대상자

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 공공건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 된 경우

분양전환 당시까지 거주한 사람으로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인

3. 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한

무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주하고 분양전환 당시 무주택자인 임차인

▶분양전환 시점에는 모든 세대가 무주택 요건 충족 필요

분양전환 절차

▶시행 안내문 공고

▶임차인은 신청서 제출

▶감정평가 법인 선정 및 분양가 평가 의뢰(최대 30일)

▶감정평가(20일 이내 평가, 10일 연장 가능)

▶감정평가 결과 공고 및 이의신청 접수

▶재평가 실시 (약 3~4개월 소요)

▶분양 자격 검증 및 대상자 확정(거주확인)

▶분양전환 분양가 산정 및 수립, 보고

▶분양가격 안내문 발송

▶분양전환 실시(계약기간은 통상 6~12개월 정도 소요)

분양전환하여 소유권 이전등기를 하게 되면 바로 매매도 가능합니다.

공공임대 경우 1세대 1주택으로 세대원 전원이 5년 이상 거주했다면 양도소득세가 비과세(9억 이하)에 해당됩니다.

1차 감정평가액에 이의신청이 들어가서 2차로 감정평가액이 나온 단지도 있고 기다리고 있는 단지도 있습니다.

이상 광교 공공임대 아파트 분양전환에 대해 알아보았습니다.

매일 행운이 쏟아지는 날들 되세요~~

고맙습니다.

감사합니다.

출처: 10년 공공임대아파트 조기 분양(광교) (by 더도움)

출처: 예상수익 7억 이상인 서울의 재개발 알짜구역 (by 북극성주)

1. 소재지 : 인제군 상남면 상남리 – 아홉사리로 인접

2. 지목 및 용도지역 : 전, 계획관리지역

3. 평수 : 200평

4. 매매 또는 임대가격 : 7500만원

5. 연락가능 전화번호 : O1O-8588-7711

제 소유의 토지 이므로, 부동산에서 중개를 해주셔도 좋습니다.

몇년전 친구들과 같이 주말 주택을 지으려 구매한 토지인데, 친구들만 집을 지엇고 저는 사정상 짓지 못 했습니다.

동영상 보시면 똑같이 생긴 집 두개 위쪽 네모 반듯한 토지 입니다.

건축 문제 없고, 지하수는 개발하셔야 하고 전기는 들어와 있습니다.

제땅 바로 옆 땅이 2019년 말에 평당 30에 거래되었는데, 다리가 생기는 것이 확정되어 땅값이 올랐습니다.

아홉사리로와 연결되는 다리가 생기면 토지가치는 더 높아질 것으로 생각 됩니다.

양양고속도로 인제IC에서 10분 거리이며, 양양까지 1시간이 안 걸릴것 같습니다.

몇년더 갖고 있어도 좋을것 같지만, 제가 집을 지을 것 같지도 않고 제 소유의 다른 부동산 때문에 자금이 급하여 매도 합니다.

부동산의 공시가격 합이 일정 수준 이상이 될 때 12월에 부과 되는 종합부동산세 대상이 됩니다.

그중 주택의 경우 공시가격의 합에서 배제되는 케이스가 몇개 있는데, 그중 임대 주택 합산배제에 대하여 포스팅 하고 자 합니다.

합산배제 신고 기간은 9월16일 ~ 10월5일까지이니

관할세무서나 홈텍스를 이용하여 늦지 않게 신고 하시기 바랍니다.